自2014年房企花樣年控股（1.22-3.94%）（01777.HK）分拆旗下物業(yè)管理公司赴港上市后，房企巨頭相繼加入分拆上市的隊(duì)伍。尤其是今年，已經(jīng)有雅居樂(lè)集團(tuán)（12.02-4.75%）（03383.HK）旗下的雅生活服務(wù)（13.84-3.08%）（03319.HK）和碧桂園（12.72-5.78%）（02007.HK）旗下的碧桂園服務(wù)（10.10-5.96%）（06098.HK）兩家公司登陸港股，如果6月25日提交上市申請(qǐng)的佳兆業(yè)物業(yè)也能順利闖關(guān)，港股房企系的物業(yè)管理公司將達(dá)到6家，形成一個(gè)獨(dú)立的板塊。
市場(chǎng)人士表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢(shì)。主要因?yàn)橐环矫嫖飿I(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性；另一方面，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也相對(duì)更加穩(wěn)定。
分拆上市掀熱潮
今年以來(lái)，港股市場(chǎng)上掀起了上市房企分拆旗下物業(yè)管理公司上市的熱潮。根據(jù)公開(kāi)消息顯示，港股市場(chǎng)上被稱(chēng)為“內(nèi)地物業(yè)管理公司分拆上市第一股”的是彩生活（7.70-6.10%）（01778.HK），該公司于2014年6月30日登陸港股，分拆自母企花樣年控股。雖然花樣年控股目前的市值僅70億港元左右，但它開(kāi)啟了房企旗下物業(yè)公司分拆獨(dú)立上市的先河。
自2015年起，房企巨頭也加入了分拆上市的陣營(yíng)。目前市值高達(dá)逾2700億港元的中國(guó)海外發(fā)展（24.95-1.96%）（00688.HK）于2015年10月23日分拆旗下物業(yè)管理公司中海物業(yè)（2.48-4.25%）（02669.HK）在港股獨(dú)立上市。此后，2016年7月12日，綠城中國(guó)（9.65-4.83%）（03900.HK）分拆旗下綠城服務(wù)（6.78-1.60%）（02869.HK）赴港上市。
而今年，這種趨勢(shì)更為明顯，2018年2月9日，雅居樂(lè)集團(tuán)分拆旗下雅生活服務(wù)赴港上市；6月19日碧桂園分拆旗下碧桂園服務(wù)赴港上市；6月25日佳兆業(yè)集團(tuán)（3.02-7.08%）旗下佳兆業(yè)物業(yè)正式向港交所遞交主板上市申請(qǐng)。如果佳兆業(yè)物業(yè)能夠順利“闖關(guān)”，今年港股房企系的物業(yè)管理公司已經(jīng)新增3家，總數(shù)達(dá)到6家，形成了一個(gè)獨(dú)立的板塊。此外，市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，更多的房企巨頭正在分拆上市的路上。
物管公司估值攀升
值得注意的是，物業(yè)管理原本只是房產(chǎn)公司的輔助業(yè)務(wù)，而經(jīng)過(guò)分拆之后，物業(yè)管理公司的估值出現(xiàn)了大幅的攀升，甚至出現(xiàn)了物管公司市值超過(guò)房企母體的現(xiàn)象。前述5家物業(yè)公司中，彩生活目前市值101億港元，反超母企花樣年控股的70.31億港元市值；綠城服務(wù)市值191億港元，接近綠城中國(guó)212億港元市值；雅生活服務(wù)市值179億港元，占雅居樂(lè)集團(tuán)472億港元市值的38%。此外，分拆公司的市盈率和市凈率也均大幅高于母企的市盈率和市凈率。碧桂園服務(wù)市盈率52.4，市凈率14.8，大幅超過(guò)母企碧桂園的市盈率8.8和市凈率2.44；中海物業(yè)的市盈率26.6、市凈率9.56，也大幅超過(guò)母企中國(guó)海外發(fā)展的市盈率6.6和市凈率1.01。目前，上述五家物業(yè)公司市值總和超過(guò)800億港元，而如果未經(jīng)分拆，按照當(dāng)前上市房企的市盈率和市凈率來(lái)估算，這五家公司市值的總和僅略超100億港元。
分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的周期性，高負(fù)債、重資產(chǎn)。近年來(lái)受到房地產(chǎn)調(diào)控和其他一些政策的影響較為明顯。而物業(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性，享有更高的估值水平在情理之中，另外，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也更加穩(wěn)定。因此房企公司選擇將旗下物業(yè)管理公司分拆上市，確實(shí)是提高整體估值的明智之舉。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，將這些資產(chǎn)分拆上市，房企的主要目的肯定是融資。更重要的是為了讓子業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)更有競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)集中度不斷提升，任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展，借助資本市場(chǎng)才能有一個(gè)更快的發(fā)展渠道。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在宏觀融資環(huán)境收緊、持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了微妙的變化，逐漸從原來(lái)的增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，從住宅開(kāi)發(fā)向運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)渡，房企需要換賽道競(jìng)爭(zhēng)。
