■本報(bào)記者 王麗新
在融資多渠道收緊、去杠桿持續(xù)進(jìn)行的背景下，融資難已經(jīng)成為部分房企沖刺規(guī)模、擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的“攔路虎”。7月12日，弘陽地產(chǎn)成功敲開資本市場(chǎng)大門，于香港聯(lián)交所正式掛牌交易。上市首日，弘陽地產(chǎn)每股收盤價(jià)為2.56港元，上漲12.28%，市值約達(dá)82億港元。
據(jù)了解，弘陽地產(chǎn)此次全球發(fā)售共8億股，定價(jià)為每股2.28港元，全部發(fā)售的所得款項(xiàng)凈額約為17.124億港元，這意味通過IPO募集資金凈額約17億港元，其中六成資金用于開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目實(shí)施階段的建造成本，全國化布局將進(jìn)一步加快。
在弘陽地產(chǎn)未來規(guī)劃中，上市之后3年-5年內(nèi)，公司將繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，通過實(shí)施客戶全覆蓋戰(zhàn)略，提高市場(chǎng)占有率，并形成“1+3+X”的區(qū)域布局，即長(zhǎng)三角、華南、華中、西南和其它地區(qū)；采用多元化的拿地策略，繼續(xù)獲取盈利預(yù)期較高土地；以客戶為導(dǎo)向，進(jìn)一步提升產(chǎn)品質(zhì)量及設(shè)計(jì)；以輕資產(chǎn)模式作為拓展商業(yè)板塊的主要路徑，推廣“弘陽”品牌；提升運(yùn)營效率，追求快速周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率；加速人才體系建設(shè)，強(qiáng)化公司內(nèi)外合作。
搶灘二線城市儲(chǔ)備土地
起家于南京的弘陽地產(chǎn)，最早來自于裝飾行業(yè)。早在1996年5月份，福建商人曾煥沙帶著做建材生意賺來的500萬元資金，在南京長(zhǎng)江大橋北建起了一座“紅太陽裝飾城”。1999年開始進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域；2000年，弘陽地產(chǎn)的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工；2006年，弘陽地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)公開資料顯示，弘陽地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營和酒店業(yè)務(wù)。
截至2018年6月底，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)銷售額169億元，躍升至百強(qiáng)房企第64位。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，在上半年33家房企完成400億元銷售額的市場(chǎng)格局下，弘陽地產(chǎn)尚需儲(chǔ)備大量土地，同時(shí)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，保持現(xiàn)金流主動(dòng)脈暢通，才能在南京之外各大區(qū)快速發(fā)展。
據(jù)弘陽地產(chǎn)方面介紹，截至2018年5月31日，公司已開發(fā)的90多個(gè)項(xiàng)目布局20余個(gè)城市，土地儲(chǔ)備面積達(dá)1154萬平方米，目前已經(jīng)布局華中、華南和西南等多個(gè)區(qū)域，近50%在二線城市，25%在強(qiáng)三線城市，25%在三、四線城市。
“到目前為止，弘陽與全國45家房企合作，涉及聯(lián)合操盤、小股操盤、輪流操盤等各種合作模式，未來將開拓更多獲取土地的方式，提升投資效率，獲取盈利能力更強(qiáng)的土地。”
弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁何捷透露，“我們不會(huì)逆政策而動(dòng)，要根據(jù)公司未來發(fā)展獲取土地，未來會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整每個(gè)區(qū)域在總體大盤中的投資比例。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，弘陽地產(chǎn)斬獲土地貨值為194.8億元，位列第52位。“下半年手握現(xiàn)金充裕的房企拿地動(dòng)作會(huì)比較大，弘陽地產(chǎn)剛剛闖入資本市場(chǎng)，IPO融資加上上半年銷售額，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多在窗口期拿地的動(dòng)作。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，弘陽地產(chǎn)尚屬于發(fā)力成長(zhǎng)期，拿地?cái)U(kuò)張是規(guī)模需求，但為了安全生存，不會(huì)冒進(jìn)拿地，對(duì)成本加以控制，是其保證其毛利率水平，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)的底線。
毛利率高于行業(yè)紅線
對(duì)于起家于建材批發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性房企弘陽地產(chǎn)來說，目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)占集團(tuán)業(yè)務(wù)已達(dá)95%以上。近三年來，隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，公司資產(chǎn)總額從2015年的258億元增加至2017年的413億元；營業(yè)收入從2015年的53.77億元增至2017年的61億元；應(yīng)收帳款從2015年的85億元增長(zhǎng)到2017年的102億元。
事實(shí)上，在財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面，高毛利率是弘陽地產(chǎn)的亮點(diǎn)。截至2015年、2016年及2017年12月31日，毛利分別為22.51億元，25.56億元，24.91億元，毛利率分別為41.9%、29.1%和40.6%。
弘陽地產(chǎn)方面表示，“2016年毛利率下滑，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)交付的部分項(xiàng)目毛利率比較低。”有業(yè)內(nèi)人士稱，客觀上來看，兩度實(shí)現(xiàn)年毛利率達(dá)40%以上是高過行業(yè)平均水平的。同時(shí)，公司近三年的毛利率水平都是遠(yuǎn)高于毛利率行業(yè)紅線25%的。
毛利率較高的背后，是公司對(duì)土地成本有較強(qiáng)的控制力。近三年來，“我們的土地成本沒有超出物業(yè)成本的40%的比重。”何捷表示，“公司土地儲(chǔ)備定位的是剛需和改善性需求的客群，尤其在2016年10月份之后拿到的土地有很好的議價(jià)空間，安全邊際很好。此外，從2017年開始公司開啟并購業(yè)務(wù)之后，取得的土地可以很好地按照預(yù)期進(jìn)行開發(fā)，較好地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。”
欲優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)
需要一提的是，對(duì)于一家渴望迅速做大銷售額的企業(yè)來說，積極拿地?cái)U(kuò)張，需要用沖規(guī)模戰(zhàn)略獲得在這個(gè)市場(chǎng)上的生存權(quán)和話語權(quán)，這也意味著要推高負(fù)債。
根據(jù)弘陽地產(chǎn)招股說明書披露，截至2015年、2016年及2017年12月31日，公司資本負(fù)債率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司的借款總額為56.64億元、76.91億元和116.3億元，融資成本從2015年的8.4%降至2017年的7.5%。
“目前公司凈資產(chǎn)負(fù)債率只有97.5%，跟行業(yè)平均水平相吻合，尚處在穩(wěn)健范圍內(nèi)。”弘陽地產(chǎn)非執(zhí)行董事張宏武表示。
不難看出，盡早取道登陸香港資本市場(chǎng)，完善信用評(píng)級(jí)體系后，除了能夠快速獲得融資外，也會(huì)讓弘陽地產(chǎn)有更多融資渠道，使“降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)”成為大概率事件。據(jù)悉，此次弘陽地產(chǎn)募資額中的30%將用于償還若干現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款，預(yù)計(jì)IPO之后財(cái)務(wù)狀況會(huì)有所改善。
更重要的是，一般來說，內(nèi)地房企赴港上市后，會(huì)打通境外融資渠道，融資成本則會(huì)根據(jù)企業(yè)運(yùn)營情況和信用評(píng)級(jí)等多方因素而定，一般情況下都低于境內(nèi)信托融資成本，因此企業(yè)資金成本也會(huì)得到改善。
而對(duì)于如何保障集團(tuán)資金的流動(dòng)性，張宏武也在上市公開發(fā)售的新聞發(fā)布會(huì)上表示，首先會(huì)增強(qiáng)自身的資金儲(chǔ)備，未來會(huì)將以股本融資等方式通過資產(chǎn)證券化，或者借由產(chǎn)品收益權(quán)來進(jìn)行融資，包括合作項(xiàng)目的股權(quán)融資等方式優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
可以預(yù)見的是，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，弘陽地產(chǎn)登陸資本市場(chǎng)后，在城市布局、融資渠道和土地獲取方面都將有更大發(fā)力空間，接下來的三年時(shí)間，將進(jìn)入發(fā)展關(guān)鍵期。
