重磅！監(jiān)管放大招：房地產(chǎn)貸款“紅線”來了

    2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)迎來重磅新規(guī)！

    《通知》明確，綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，比如：第一檔是工農(nóng)中建交、國開行和郵儲(chǔ)，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限是32.5%；第二檔是招行、北京銀行、農(nóng)發(fā)行等，兩個(gè)上限分別為27.5%、20%。具體五檔要求可見表格內(nèi)容。

    另外對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置2-4年的過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

    值得注意的是，央行《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至今年9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%；其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬億元。

    基金君梳理了此次發(fā)布的幾個(gè)文件的核心內(nèi)容，整理出幾大要點(diǎn)，供參考。

    一、為什么要建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度？

    《答記者問》指出，根據(jù)黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國國情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

    基金君查閱了央行在今年11月發(fā)布的《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，截至今年9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，增速較6月末回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較6月末回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    二、什么是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度？

    《通知》表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)貸款占比）和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（簡(jiǎn)稱個(gè)人住房貸款占比）應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求。

    即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行。

    三、主要分為五檔管理房地產(chǎn)貸款集中度

    《通知》指出，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，并綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)等因素，適時(shí)調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑。

    具體來看主要分為五檔：第一檔是中資大型銀行，包括工農(nóng)中建交、國開行和郵儲(chǔ)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限是32.5%；

    第二檔是中資中型銀行，包括招行、浦發(fā)、中信、興業(yè)、廣發(fā)、平安、光大、民生等，還有北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、浙商銀行等，也有農(nóng)發(fā)行、進(jìn)出口銀行等，房地產(chǎn)貸款占比上限是27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限是20%；

    第三檔是中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)（包括農(nóng)商行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社），比如城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限是22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限是17.5%；

    第四檔是縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限是17.5%，個(gè)人住房貸款占比上限是12.5%；

    第五檔是村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限是7.5%。

    四、地方銀行可增減2.5個(gè)百分點(diǎn)結(jié)合實(shí)際、保持適度彈性

    為體現(xiàn)區(qū)域差異，新規(guī)還確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，可以有適度的彈性。

    《通知》還表示，人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

    五、設(shè)立2-4年的過渡期安排

    《通知》指出，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；

    超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

    另外，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)評(píng)估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

    六、1個(gè)月內(nèi)提交整改方案

    《通知》表示，房地產(chǎn)貸款集中度超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，須制定業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期內(nèi)逐步達(dá)到管理要求的調(diào)整方案，明確向管理要求邊際收斂的具體舉措。

    其中，適用于第一檔和第二檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，于本通知實(shí)施之日起1個(gè)月內(nèi)將調(diào)整方案報(bào)送人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)，并按季度報(bào)告執(zhí)行情況。

    適用于第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，于本通知實(shí)施之日起1個(gè)月內(nèi)將調(diào)整方案報(bào)送當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，并按季度報(bào)告執(zhí)行情況。

    七、住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算

    《答記者問》也指出，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前，人民銀行正會(huì)同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

    八、資管新規(guī)過渡期內(nèi)回表的不納入統(tǒng)計(jì)

    為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

    九、新規(guī)新年起實(shí)施未按要求的采取額外資本要求等

    本通知自2021年1月1日起實(shí)施。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將對(duì)未執(zhí)行本通知要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，采取額外資本要求、調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等措施。

    當(dāng)前超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，制定過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整方案；符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將密切監(jiān)測(cè)相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)開展情況，對(duì)異常增長(zhǎng)的，將督促采取措施及時(shí)予以校正。

    十、新規(guī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

    《答記者問》也稱，2019年以來，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

    對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長(zhǎng)過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。