利率走低催生債務(wù)置換 中介“按揭轉(zhuǎn)按揭”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

    伴隨著多地房貸利率的下行，不少購(gòu)房者正在加入到提前還貸的大軍。同時(shí)，在抖音和一些公眾號(hào)上，部分中介宣稱(chēng)銀行之間內(nèi)卷嚴(yán)重，相互挖墻腳推出了“按揭轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，這立刻引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。

    據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，不少購(gòu)房者目前有通過(guò)低利率房貸置換高利率房貸的需求，但是大部分商業(yè)銀行目前并未開(kāi)展“按揭轉(zhuǎn)按揭”的相關(guān)業(yè)務(wù)，其操作性也并不高。中介公司對(duì)外炒作的“按揭轉(zhuǎn)按揭”，很可能是通過(guò)小額貸款公司或者擔(dān)保公司重新申請(qǐng)的一筆大額貸款，其中則存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

    降低債務(wù)成本需求增加

    在抖音等社交媒體上，“按揭轉(zhuǎn)按揭”的熱度逐漸走高，吸引了一批背負(fù)房貸人群的高度關(guān)注。發(fā)布在這些社交媒體上的視頻宣稱(chēng)，銀行的內(nèi)卷越來(lái)越嚴(yán)重，在房貸利率上已經(jīng)開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)，并開(kāi)始相互挖角貸款存量客戶(hù)，推出了“按揭轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。

    所謂的“按揭轉(zhuǎn)按揭”，就是購(gòu)房者通過(guò)重新向另外一家銀行申請(qǐng)低利率房貸置換此前銀行的高利率房貸，房貸利率按照目前利率計(jì)算，能夠大幅降低購(gòu)房者的還貸壓力。以30年的房貸年化利率4.1%置換年化利率5.88%計(jì)算，購(gòu)房者可以省掉大約30萬(wàn)元的還款金額，甚至有銀行的房貸利率更優(yōu)惠低于4%。

    11月21日，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年11月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率平均為4.09%，二套利率平均為4.91%。從公開(kāi)的數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)有多地房貸利率進(jìn)入到了“3時(shí)代”，處于歷史性的低點(diǎn)。

    然而一年前，銀行的房貸行情則截然不同，額度緊張且利率較高，不少購(gòu)房者的房貸利率都超過(guò)了5.7%，這也讓不少人有了降低債務(wù)成本的沖動(dòng)。

    2022年下半年，市場(chǎng)掀起了一股提前還貸的熱潮，在各大一二線城市非常普遍。比如杭州部分銀行提前還房貸的已經(jīng)安排到了明年的4月，而北京、廣州等地的提前還貸也需要排隊(duì)等候。但是，也不是所有的購(gòu)房者都有能力一次性地提前償還房貸，這就讓“按揭轉(zhuǎn)按揭”成功地?fù)糁辛诉@部分人的需求。

    家住北京朝陽(yáng)的陳鵬就是其中之一。“如果能夠按揭轉(zhuǎn)按揭直接降低房貸利率，那么一個(gè)月將少還1000多元的房貸。”陳鵬表示，這會(huì)讓他每月相當(dāng)于多了1000多元的收入，他個(gè)人肯定是非常愿意的。

    據(jù)了解，陳鵬去年在北京買(mǎi)房貸款了200多萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的利率是年化5.7%左右。而今，北京的銀行房貸利率都不到4.6%，這其中的利差讓他心動(dòng)。

    更重要的是，他認(rèn)為，如果銀行有“按揭轉(zhuǎn)按揭”的正規(guī)業(yè)務(wù)，這與通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的操作有本質(zhì)上的區(qū)別，不會(huì)存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)涉及到購(gòu)買(mǎi)殼公司等煩瑣的程序。

    陳鵬說(shuō)：“除了經(jīng)營(yíng)貸之外，不少人在銀行的消費(fèi)貸利率也不高。一批人實(shí)際已經(jīng)通過(guò)消費(fèi)貸的體現(xiàn)置換了部分房貸，這種挪騰至少在成本上是劃算的。但是，相比按揭轉(zhuǎn)按揭來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求肯定更大了，大家也不會(huì)有這么強(qiáng)的提前還貸沖動(dòng)。”

    “餡餅”還是“陷阱”？

    面對(duì)社交媒體上冒出的“按揭轉(zhuǎn)按揭”視頻，銀行是否有該項(xiàng)業(yè)務(wù)？真實(shí)情況又是怎樣的呢？

    記者采訪了北京地區(qū)部分銀行，多數(shù)銀行的答復(fù)是“并未開(kāi)展這類(lèi)業(yè)務(wù)”。按照銀行的說(shuō)法，客戶(hù)在償還完貸款之前，抵押房產(chǎn)是無(wú)法解除抵押狀態(tài)的，而銀行也不可能在貸款中先放款，讓客戶(hù)償還貸款對(duì)房產(chǎn)解壓后再進(jìn)行抵押。

    “所謂的按揭轉(zhuǎn)按揭，在操作上就不符合銀行的規(guī)范，邏輯上行不通。況且銀行的風(fēng)險(xiǎn)比較大。”一家股份制銀行人士稱(chēng)，挖角其他銀行房貸的存量客戶(hù)也不是銀行的主流業(yè)務(wù)，這種惡性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)擾亂當(dāng)前金融市場(chǎng)的秩序。

    另外，該股份制銀行人士表示，銀行一筆正常的房產(chǎn)按揭貸款需要買(mǎi)賣(mài)雙方的網(wǎng)簽合同、交易合同、首付憑證、房產(chǎn)證、繳稅發(fā)票等一系列的材料才能通過(guò)審核，而“按揭轉(zhuǎn)按揭”中是明顯不具備這些材料的。

    該股份制銀行人士向記者透露，按照銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估習(xí)慣，銀行在對(duì)抵押過(guò)的房產(chǎn)進(jìn)行再貸款時(shí)，也會(huì)參考此前貸款給予的利率，至少不會(huì)大幅下降放大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。“按揭轉(zhuǎn)按揭很難實(shí)現(xiàn)。”

    早在2019年8月，央行曾發(fā)文要求銀行嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

    既然銀行沒(méi)有相關(guān)的業(yè)務(wù)，這種“按揭轉(zhuǎn)按揭”是空穴來(lái)風(fēng)嗎？記者從部分資金中介機(jī)構(gòu)了解到，這可能是中介的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。

    “中介機(jī)構(gòu)的做法五花八門(mén)，可能只是為了吸引客戶(hù)。”北京一家中介機(jī)構(gòu)客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，不少中介會(huì)先通過(guò)這種誘惑將客戶(hù)引進(jìn)來(lái)，然后推薦的大多數(shù)還是經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的套路。“一旦有客戶(hù)過(guò)來(lái)咨詢(xún)這種業(yè)務(wù)，中介機(jī)構(gòu)可能會(huì)以銀行業(yè)務(wù)被限制了等各種原因推諉，然后支招建議客戶(hù)做經(jīng)營(yíng)貸代替。”

    記者還了解到，有的中介聲稱(chēng)能進(jìn)行“轉(zhuǎn)按揭”，而實(shí)際操作則是通過(guò)住房抵押的大額消費(fèi)貸來(lái)置換高利率的房貸，具體的做法是先用一筆過(guò)橋資金償還完房貸之后，再將房產(chǎn)抵押給擔(dān)保公司，用擔(dān)保公司增信在銀行做大額的消費(fèi)類(lèi)貸款。

    北京的一家中介公司人士表示：“這也是通過(guò)房產(chǎn)抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)貸款。由于我們與一些小銀行有合作，大額消費(fèi)貸的利率在有擔(dān)保的情況下并不高，貸款的年限也有長(zhǎng)有短且能夠循環(huán)，我們僅僅收取一個(gè)點(diǎn)左右的中間費(fèi)。長(zhǎng)期來(lái)看，客戶(hù)還是比較劃算的。”

    上述股份制銀行人士對(duì)此認(rèn)為，由于部分中介公司的業(yè)務(wù)是游走在灰色地帶，與中介公司的合作可能會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，尤其是這類(lèi)非常規(guī)性業(yè)務(wù)。“如今監(jiān)管對(duì)于信貸資金的用途監(jiān)管很?chē)?yán)，一旦中介公司業(yè)務(wù)踩線被發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的房產(chǎn)是抵押在擔(dān)保公司等中介，相比直接抵押在銀行的風(fēng)險(xiǎn)更高。”

    今年10月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局專(zhuān)門(mén)發(fā)布了2022年第7期風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒有借款需求的廣大消費(fèi)者要選擇正規(guī)機(jī)構(gòu)辦理貸款，警惕非法中介或不法行為侵害權(quán)益。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中國(guó)銀保監(jiān)系統(tǒng)已多次發(fā)布關(guān)于防范不良或非法“貸款中介”的風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)移花接木的“AB貸”以及讓貸款“曲線”流入樓市的“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等現(xiàn)象進(jìn)行了曝光。

    此前銀保監(jiān)會(huì)消保局介紹稱(chēng)，當(dāng)前貸款市場(chǎng)上，有一些非法中介假冒銀行名義，以虛假宣傳的方式誘導(dǎo)消費(fèi)者辦理貸款。但其實(shí)這些誘人條件的背后卻是高額收費(fèi)、貸款騙局等套路陷阱。