消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴(kuò)容 不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營有望進(jìn)入新階段

    本報(bào)記者 陳瀟

    消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）正迎來持續(xù)擴(kuò)容。

    同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs陸續(xù)在滬深證券交易所上市以來，截至8月18日，已有5單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，此外，還有1單處于成立狀態(tài)，1單處于通過狀態(tài)，實(shí)際募資金額已達(dá)164.89億元。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)擴(kuò)容，一方面有利于打通商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”全鏈條，提升不動(dòng)產(chǎn)管理和運(yùn)營水平；另一方面，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)盤活不動(dòng)產(chǎn)，能夠?qū)⒃炬i定在不動(dòng)產(chǎn)中的資金釋放出來，用于其他投資或償還債務(wù)，從而降低流動(dòng)性壓力。

    募資超164億元

    8月17日，百聯(lián)股份發(fā)布公告稱，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT自2024年8月16日起在上交所上市，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT最終募集基金份額10億份，發(fā)售價(jià)格為2.332元/份，基金募集資金凈額為23.32億元。

    據(jù)了解，在基金份額發(fā)售階段，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT實(shí)現(xiàn)網(wǎng)下超額認(rèn)購，公眾部分提前結(jié)束募集，獲得市場青睞。

    8月12日，首單奧萊消費(fèi)REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT亦公布發(fā)售結(jié)果，此次發(fā)售比例配售前的總募集規(guī)模達(dá)70.785億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其擬募集規(guī)模（19.744億元）的3.585倍。其中，公眾投資者和網(wǎng)下投資者認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例分別為4.298%和16.055%，公眾認(rèn)購及網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)均創(chuàng)消費(fèi)REITs發(fā)售新高。

    “華夏首創(chuàng)奧特萊斯進(jìn)一步豐富了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類型，另一方面也反映出奧萊業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;中指研究院方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，近年來居民消費(fèi)觀念更加理性，希望在品質(zhì)和價(jià)格之間尋找平衡點(diǎn)，主打“大品牌、小價(jià)格”經(jīng)營理念的奧萊業(yè)態(tài)受到消費(fèi)者更多青睞。

    除此之外，華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也于8月初正式取得中國證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在深交所審核通過。

    整體來看，自今年3月份以來，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品數(shù)量不斷增加，業(yè)態(tài)也逐漸豐富，實(shí)際募資金額已達(dá)164.89億元。同時(shí)，在二級(jí)市場上，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs估值持續(xù)得到提升，為投資者資產(chǎn)保值增值持續(xù)提供保障。

    生態(tài)逐步形成

    值得一提的是，歷經(jīng)多年發(fā)展，保租房、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等均已納入公募REITs試點(diǎn)。

    截至8月18日，國內(nèi)REITs市場合計(jì)募資規(guī)模超1400億元，其中，2024年以來的募資金額超過300億元，高于2023年全年，明顯提速。但相較于全國存量不動(dòng)產(chǎn)體量，當(dāng)下REITs市場發(fā)展仍有巨大空間。

    “國內(nèi)目前正在逐漸形成一個(gè)全生命周期的REITs生態(tài)系統(tǒng)，這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)從Pre-REITs到CMBS和類REITs，然后到私募REITs、公募REITs，最終是Post-REITs（上市后的管理）。”近日，香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐在2024博鰲資本大會(huì)上表示，Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs，這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還處于萌芽狀態(tài)，所以市場是大有可為的。

    以Pre-REITs為例，不少上市公司已經(jīng)在布局中。8月13日，萬科發(fā)布公告稱，與中信金石基金管理有限公司和中信證券投資有限公司及泰康人壽簽署合作協(xié)議，共同設(shè)立“中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金”，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項(xiàng)目。

    此前，7月1日，九州通公告審議通過了《關(guān)于公司開展醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)Pre-REITs項(xiàng)目的議案》，同意公司開展醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)Pre-REITs項(xiàng)目及相關(guān)工作。

    “Pre-REITs是指投資者提前進(jìn)入有潛力的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬科和九州通設(shè)立Pre-REITs，或旨在提高REITs發(fā)行的效率和成功率。在不遠(yuǎn)的未來，REITs生態(tài)系統(tǒng)或?qū)⒁龑?dǎo)企業(yè)更加注重長期回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)控制，而不僅僅是短期利潤。

    此外，不少業(yè)界人士預(yù)測，寫字樓、酒店、數(shù)據(jù)中心，甚至5G基站，都可能成為未來新經(jīng)濟(jì)模式下的REITs主體，不動(dòng)產(chǎn)市場或不再簡單是以土地開發(fā)為依托的市場，而將擴(kuò)展成一個(gè)資產(chǎn)管理市場。

    在中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理李耀光看來，公募REITs作為經(jīng)營性商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的上市平臺(tái)，價(jià)值不僅僅在于一次融資，而是實(shí)現(xiàn)商業(yè)與資本的閉環(huán)，通過各種類型資產(chǎn)證券化（包括私募REITs、類REITs）、公募REITs實(shí)現(xiàn)一個(gè)優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)循環(huán)，幫助企業(yè)低負(fù)債、健康、可持續(xù)地不斷擴(kuò)大商業(yè)管理規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和管理優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)管理平臺(tái)本身價(jià)值的不斷提升。

（編輯 張博）