截至8月5日晚，共9家上市房企發(fā)布了2018年中報(bào)，其中6家披露了融資方式或銀行貸款的相關(guān)情況
■本報(bào)記者 張歆
管中窺豹，窺一斑或可知全豹。
截至8月6日，共9家上市房企發(fā)布了2018年中報(bào)，其中6家披露了銀行貸款的相關(guān)情況。雖然樣本數(shù)量還十分有限，但卻已經(jīng)可以從中管窺2018年上半年上市房企的融資鏈條以及銀行與房企“親密度”的演變。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，對(duì)于上市房企而言，銀行開(kāi)發(fā)貸今年上半年的價(jià)格雖然小幅上漲，但依舊是接近成本的“良心價(jià)”；而信托融資的成本上升較快。盡管如此，開(kāi)發(fā)貸也并不是所有上市房企的標(biāo)配：結(jié)合今年中報(bào)和過(guò)往房企財(cái)報(bào)來(lái)看，大中型房企的銀行授信通常并不會(huì)被頂格使用；而部分地方房企的新增銀行貸款使用量為零。
上市房企融資手段多樣
對(duì)銀行貸款態(tài)度迥異
從總量上來(lái)看，今年上半年，房企與銀行的“親密度”還在加深。
央行發(fā)布的《2018年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2018年6月末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額8.18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.7%，增速比上季末高2.4個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速比上季末高4.9個(gè)百分點(diǎn)。
從過(guò)往的數(shù)據(jù)來(lái)看，部分龍頭房企約“半壁負(fù)債”一度由銀行支撐，對(duì)于龍頭房企而言，銀行或許依舊是其最大“金主”。但對(duì)于很多中小型房企來(lái)說(shuō)，今年上半年，銀行借款已經(jīng)不再是其最依賴(lài)的途徑，發(fā)行債券、信托計(jì)劃、境外借款、委托貸款乃至結(jié)構(gòu)化融資是多數(shù)中小型上市房企正在做的。
在6家披露了融資事宜的上市房企中，陸家嘴今年上半年獲得的授信額度最高，為603.76億元，其中已使用授信額度290.79億元，剩余授信額度312.97億元，該公司的目標(biāo)是運(yùn)用銀行借款等多種融資手段以保持融資的持續(xù)性與靈活性的平衡。截至今年中期，該公司銀行短期信用借款的平均年利率為3.92%-4.57%（2017年年底：3.92%-4.35%）；關(guān)聯(lián)方借款年利率為3.92%-4.57%（2017年年底：3.92%-4.35%）；同業(yè)借款年利率為6.9%-7.5%（2017年年底：5.7%-6.9%）；收益憑證年利率為4%-7%（2017年12月31日：5.3%）。
雖然僅短期借款就已經(jīng)采用了4種方式融資，但是陸家嘴并非6家上市房企中融資方式最多樣性的。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者計(jì)算，中洲控股截至今年中期的各類(lèi)融資余額合計(jì)為181.19億元。其中，銀行貸款余額101.92億元，占比為56.25%，利率為5%-8.5%；境外借款余額44.94億元，占比為24.8%，利率為2%-4%；公司債券余額12.99億元，占比為7.17%，利率為6.3%；信托類(lèi)融資余額12.61億元，占比約為7.17%，利率為7%-11.85%；結(jié)構(gòu)化融資余額8.73億元，占比為4.82%，利率為8.50%。
需要說(shuō)明的是，雖然大中型房企的銀行授信動(dòng)輒數(shù)十億元乃至數(shù)百億元，但是中小型房企與銀行開(kāi)發(fā)貸的關(guān)系卻不一定緊密。
廣宇發(fā)展今年上半年的融資渠道主要包括：銀行貸款（余額20.1億元，利率4.5125%-5.3%）、信托融資（余額34.91億元，利率5.0%-5.4%）、委托貸款（余額191.21億元，利率3.915%-5.5%）。
臥龍地產(chǎn)上半年新增銀行授信3000萬(wàn)元，已歸還銀行貸款300萬(wàn)元；2017年同期，公司共獲得銀行授信5億元，放款200萬(wàn)元。
渝開(kāi)發(fā)截至6月30日共有銀行借款1.27億元，但是今年上半年，渝開(kāi)發(fā)無(wú)新增授信及授信使用情況，合并口徑報(bào)告期內(nèi)償還銀行貸款7000萬(wàn)元。
SST前鋒今年上半年主動(dòng)歸還各項(xiàng)銀行貸款，規(guī)避或大大降低公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。截至今年中期，該公司暫無(wú)銀行借款，僅存在對(duì)關(guān)聯(lián)方的借款。
開(kāi)發(fā)貸價(jià)格微漲
同業(yè)融資成本變動(dòng)較大
對(duì)于龍頭或優(yōu)質(zhì)房企而言，銀行信貸的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)不僅在于體量，最重要的優(yōu)勢(shì)實(shí)際上是價(jià)格。事實(shí)上，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，為了爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，近年來(lái)，開(kāi)發(fā)貸的價(jià)格已經(jīng)幾近成本價(jià)。
從相關(guān)上市房企披露的數(shù)據(jù)可以清楚地看到，今年上半年，信托等同業(yè)融資的價(jià)格上限上升最為明顯，銀行開(kāi)發(fā)貸的漲價(jià)僅僅算是“意思一下”。
陸家嘴銀行貸款和關(guān)聯(lián)方借款的成本僅下限微幅上調(diào)，收益憑證成本漲跌互現(xiàn)，而同業(yè)融資成本去年年底的上限直接變成了今年上半年的下限，上漲了1.2個(gè)百分點(diǎn)，漲幅接近20%。此外，中洲股份今年上半年的信托融資成本更是最高上漲了2.85個(gè)百分點(diǎn)。截至去年中期，該公司信托類(lèi)融資同期銀行貸款余額為88.26億元，利率為4.75%-8.5%；境外借款余額22.44億元，利率為1.5%-3.5%；公司債券余額12.94億元，利率為6.3%；信托類(lèi)融資余額15.46億元，利率為6%-9%；結(jié)構(gòu)化融資余額11.73億元，利率為7%。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，貸款基礎(chǔ)利率LPR（貸款基礎(chǔ)利率，LoanPrimeRate簡(jiǎn)稱(chēng)LPR）近期保持在4.31%附近（此前長(zhǎng)時(shí)間保持在4.3%），該指標(biāo)是基于報(bào)價(jià)銀行自主報(bào)出的最優(yōu)貸款利率計(jì)算并發(fā)布的貸款市場(chǎng)參考利率，部分龍頭上市房企顯然能夠達(dá)標(biāo)“最優(yōu)企業(yè)”，其執(zhí)行利率不高于4.3%。
與之形成反差的是，銀行的攬儲(chǔ)成本始終居高不下，多數(shù)中小型銀行的表外理財(cái)產(chǎn)品收益率長(zhǎng)期在4%-5%之間，由此可見(jiàn)，銀行的LPR貸款已經(jīng)是成本價(jià)了。
“銀行當(dāng)然不是不想賺錢(qián)，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，現(xiàn)在銀行對(duì)于信貸比較謹(jǐn)慎，都堅(jiān)持只選取優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。”一位資深律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“畢竟，從過(guò)往的記錄來(lái)看，央企和國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不良貸款的機(jī)率確實(shí)比較低，甚至就連爭(zhēng)議和訴訟也很少發(fā)生”。
另有銀行人士坦言，龍頭房企不僅是優(yōu)質(zhì)貸款客戶(hù)，還是頗具實(shí)力的對(duì)公存款、理財(cái)和投行客戶(hù)，甚至其高管也是銀行重要的零售客戶(hù)。因此，雖然銀行手握信貸審批權(quán)，但在多數(shù)情況下，都是銀行主動(dòng)爭(zhēng)取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，因此，銀行與龍頭房企就開(kāi)發(fā)貸的重新定價(jià)進(jìn)行的談判并不輕松。
