實探中金普洛斯REIT底層資產：動靜之間激發(fā)產業(yè)張力

    本報記者 昌校宇

    6月份的島城氣溫持續(xù)攀升，擁有“區(qū)港一體”優(yōu)勢的青島前灣保稅港區(qū)內也一片火熱。距其僅0.5公里的青島港（我國北方第一大港）前灣港區(qū)萬噸巨輪云集、集裝箱層層疊疊鋪展向遠處。2023年，青島港貨物吞吐量突破7億噸，穩(wěn)居全國第四位，前灣港則承擔了80%的吞吐量。

    作為首批9只基礎設施公募REITs，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）的底層資產之一——普洛斯青島前灣港國際物流園（以下簡稱“普洛斯青島園區(qū)”）就坐落于此，該園區(qū)也是中金普洛斯REIT首批擴募資產之一。

    臨近首批基礎設施公募REITs上市三周年及首批擴募項目落地一周年，《證券日報》記者奔赴青島實地調研。在看似靜立的倉儲物流園內部，資本、技術、勞動力等各要素都在高效流動。這動靜之間，暗藏著倉儲物流園激發(fā)產業(yè)張力的能量。

    不止于倉儲物流

    中央財經委員會第四次會議明確，“物流是實體經濟的‘筋絡’，聯接生產和消費、內貿和外貿”。倉儲物流園是物流的必要載體，也是支持實體經濟發(fā)展的重要基礎設施。《證券日報》記者近距離觀察到，普洛斯青島園區(qū)正以“筋絡”之活促實體經濟之健，不僅為租戶提供一份專屬空間，更是為產業(yè)積蓄發(fā)展增添新動能。

    這一點在記者與園區(qū)的租戶之一，某大宗物流企業(yè)現場倉庫運營管理負責人李先生的交流中就有體現。李先生所在的公司是一家以清關、倉儲物流、運輸為主業(yè)的大型國際物流企業(yè)，據他介紹，公司已租用園區(qū)的倉庫6年有余，記者走訪的倉庫內目前存放了2萬噸橡膠。雙方之所以能達成長期穩(wěn)定合作，正是因為公司看中園區(qū)優(yōu)越的地理位置及其高標倉的配置、管理質效。

    李先生進一步解釋：“青島港是全國最大的橡膠和紙漿的進口口岸，大宗貨物存儲一直是相關企業(yè)的‘硬需求’，而普洛斯青島園區(qū)臨近青島港，可大大降低公司進口業(yè)務所需的短駁運輸成本。同時，不同于常規(guī)高標倉庫3.0噸/平方米的承重設計，園區(qū)二期倉庫地面使用荷載為5.0噸/平方米，可更好地適應橡膠、紙漿等大堆載租戶的實際需求，確保了地坪質量的穩(wěn)定和堆垛時的安全。此外，園區(qū)高質量、高標準的物業(yè)設施不僅滿足公司的期貨交割庫和分類監(jiān)管庫的硬件條件，也能為公司在高標業(yè)務中鎖定新增訂單增加砝碼。”

    普洛斯青島園區(qū)與租戶已然不是簡單的甲、乙方租賃關系，而是轉換為持久、互惠的商業(yè)伙伴關系。

    該園區(qū)的獨特軟硬件優(yōu)勢，同樣吸引了一家主營化妝品的跨境電商企業(yè)入駐。記者走進貨倉，映入眼簾的便是貨架上擺放的各類知名美妝品牌的化妝品。倉內員工表示：“公司主要做跨境電商保稅進口備貨，承接淘寶、天貓國際、拼多多、抖音、小紅書等平臺的業(yè)務，自2020年入駐園區(qū)后，公司以倉為店，開展直播帶貨。庫內10.5米的層高，既能滿足公司擺放8米的高位貨架，又對直播的呈現效果、視覺感受，甚至是訂單量的轉化幫助極大。在倉播的領域里，公司曾做到單場直播銷售額過億元，創(chuàng)下全國保稅倉直播帶貨規(guī)模第一名，至今仍保持該記錄。”

    記者探訪時恰逢“618”大促期間，數十余人正在倉庫一隅緊張有序地對即將快遞發(fā)出的化妝品進行貼碼和打包，另有部分人員快速穿梭于貨架間揀貨。上述員工介紹：“現在韓國進口化妝品的船期基本可實現‘次日達’，普洛斯青島園區(qū)的區(qū)位條件能促使貨物到港當天即入庫，保障了公司供應的及時性，對直播訂單量也有拉動作用。”

    無論是降低成本還是訂單增長，都從側面反映出租戶既有需求又有支付能力。這些或許并不會直觀體現于中金普洛斯REIT的財務報表中，但確是其底層資產穩(wěn)健運營的生動注解。畢竟，中金普洛斯REIT的現金流，來源于底層資產租賃產生的租金及物業(yè)管理服務費，租戶運營表現良好，項目出租率和租金水平的穩(wěn)定性便有了保障。

    普洛斯是中金普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構，普洛斯資產中國區(qū)聯席總裁趙明琪對《證券日報》記者表示：“中金普洛斯REIT底層資產租金及管理費來源合理分散，目前有效市場化租戶合計近80個，租戶行業(yè)多元化、集中度低、結構穩(wěn)定。同時，租戶租賃時限以中長期為主。”

    不止于雙首批

    2024年6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來三周歲生日。三年來，我國公募REITs市場產品種類擴容、資產標的擴募，由試點邁向常態(tài)化發(fā)行新階段，實現了量的不斷增長和質的持續(xù)提升。中金普洛斯REIT既是見證者，也是“首發(fā)+擴募”雙首批公募REITs的實踐者。

    記者在調研現場了解到，與前述企業(yè)和倉儲物流園的彼此成就相似，資本市場與倉儲物流園的雙向奔赴更是一種必然。與公募REITs市場發(fā)展一路同行的趙明琪頗有感觸地說：“普洛斯始終堅持‘重倉’中國，2023年普洛斯及其管理基金對中國市場的新增資本金達30.3億美元，公募REITs為普洛斯提供了很好的資產開發(fā)運營與資本循環(huán)的平臺，繼而推動形成更多優(yōu)質項目儲備。”

    據趙明琪介紹，目前，中金普洛斯REIT首發(fā)凈回收資金的全部投資已完成；擴募回收資金也正按計劃進行投資。這在拓展普洛斯資產網絡布局的同時，也有力地助力了全國性和區(qū)域性企業(yè)客戶的發(fā)展。

    在全市場已上市的36只公募REITs中，中金普洛斯REIT還有一個標志性特點——底層資產數量最多且分布區(qū)域較為分散。這看似分散的背后，實為中金普洛斯REIT深度融入重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的邏輯。

    趙明琪介紹：“目前，中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區(qū)數量達10個，所在區(qū)域覆蓋京津冀、長三角、環(huán)渤海經濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經濟圈，可租賃面積約116萬平方米，10個園區(qū)的平均出租率維持在近90%左右。同時，更多具有較強經濟活力與成長潛力的資產納入中金普洛斯REIT，有利于基礎設施資產持續(xù)穩(wěn)定運營以及實現資產增值。”

    談及上市三年來的表現，中金普洛斯REIT基金經理劉立宇用兩個字概括——“穩(wěn)健”。他表示：“截至目前，中金普洛斯REIT共發(fā)布11次季報，各季度可供分配金額均超出招募說明書預測目標。”

    基于高效穩(wěn)健的運營，中金普洛斯REIT持續(xù)用穩(wěn)定分紅回饋投資者。據劉立宇介紹，自中金普洛斯REIT上市以來，已先后為投資者分紅7次，累計分紅金額約7.67億元，分紅比例約占產品可供分配金額的100%。

    日前發(fā)布的新“國九條”高度重視REITs市場制度建設，監(jiān)管部門也于年內多次表態(tài)支持符合條件的基礎設施項目發(fā)行REITs。

    對于三周歲的公募REITs市場而言，藍圖已經繪就，路徑清晰。對于中金普洛斯REIT來說，不止于“雙首批”是記者此次調研最大的感受。趙明琪表示：“普洛斯擁有充足的儲備資產，未來將在充分總結首次擴募實踐經驗的基礎上，持續(xù)向中金普洛斯REIT注入更多優(yōu)質資產，做大資產包體量。”而這既是原始權益人對中金普洛斯REIT底層資產管理水平持續(xù)提升的承諾，也是對項目運營穩(wěn)健向好的期待。