存量房貸“降息”呼聲再起 銀行業(yè)如何作答“選擇題”

    本報記者 蘇向杲 楊潔

    近日，市場對于調(diào)降存量房貸利率的呼聲再起。與此同時，市場亦有傳聞稱，有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，引發(fā)廣泛關(guān)注。

    一石激起千層浪。市場呼吁下調(diào)存量房貸利率的一個深層次原因是，目前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放貸款利率。據(jù)克而瑞研究中心的調(diào)研報告，目前30個重點(diǎn)城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。

    截至今年二季度末，我國存量房貸規(guī)模高達(dá)37.8萬億元。下調(diào)存量房貸利率無疑將對減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、拉動消費(fèi)增長起到積極作用。但銀行機(jī)構(gòu)也將面臨凈息差下行壓力，且會對其短期盈利能力、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的能力和抗風(fēng)險能力產(chǎn)生一定影響。

    一邊是大量購房者期待下調(diào)存量房貸利率，另一邊是商業(yè)銀行面臨降息抉擇難題。面對這種境況，商業(yè)銀行現(xiàn)在對存量房貸利率最新的態(tài)度是什么？存量房貸利率下調(diào)將對各方產(chǎn)生哪些影響？基于現(xiàn)實，有哪些路徑可以實現(xiàn)“降息”？帶著諸多問題，《證券日報》記者采訪了購房者、商業(yè)銀行以及業(yè)界專家。

    有銀行人員稱“暫未收到通知”

    對于部分背負(fù)著高存量房貸利率的購房人士而言，存量房貸利率調(diào)整是其最關(guān)注的話題。

    “當(dāng)下北京地區(qū)最新的首套房貸利率最低可以降至3.4%，但存量房貸利率高達(dá)4.75%，我們存量房貸人士也期待利率能迎來調(diào)整。”北京地區(qū)一位存量房貸業(yè)主表示，現(xiàn)在她一邊觀望等待是否會有政策出臺，一邊猶豫是否選擇提前還貸。

    也有大量存量房貸業(yè)主在社交平臺上表示，目前他們房貸利率高于最新的首套房貸利率。例如，有房貸業(yè)主表示，其于2020年辦理的房貸，目前利率仍高達(dá)5.53%。

    面對存量房貸與現(xiàn)行首套房貸的較大“利差”，市場期待存量房貸利率能夠進(jìn)一步下調(diào)，以降低還貸壓力。但從記者了解的情況來看，商業(yè)銀行目前普遍暫時“按兵不動”。

    9月10日，記者咨詢了包括國有大行、股份制銀行等在內(nèi)的多家商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)人員、客戶經(jīng)理等相關(guān)人士，對方均表示暫未收到關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的通知。

    北京地區(qū)某股份制銀行貸后中心工作人員告訴記者：“最近咨詢存量房貸利率的客戶很多，暫時沒有收到新通知。”關(guān)于如何能調(diào)整存量房貸利率的疑問，該工作人員坦言：“房貸利率調(diào)整與否，不是根據(jù)單個客戶申請就可以確定的，還要依據(jù)合同條款等約定。”

    從商業(yè)銀行最新表態(tài)來看，招商銀行行長王良近期在業(yè)績交流會上表示，目前還沒有收到監(jiān)管部門的相關(guān)意見和通知，也沒有征求行內(nèi)的意見，目前政策還沒有得到確認(rèn)。如果相關(guān)政策推出，會對銀行業(yè)的存量按揭利率帶來一定的影響。

    對于外界廣泛討論的降準(zhǔn)降息話題，央行貨幣政策司司長鄒瀾近期回應(yīng)稱，今年以來，1年期和5年期以上貸款市場報價利率分別累計下降了0.1個百分點(diǎn)和0.35個百分點(diǎn)，帶動了平均貸款利率持續(xù)下行；同時也要看到，受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。

    業(yè)界人士認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整需要綜合考慮多重因素，因此調(diào)整需要一個過程。

    一家負(fù)責(zé)信貸管理系統(tǒng)的科技公司相關(guān)人士表示，金融機(jī)構(gòu)調(diào)整存量房貸利率需要綜合評估借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素，也要評估合同是否對貸款利率調(diào)整方式有約定，即調(diào)整需要做諸多評估。

    存量房貸降息有何影響？

    事實上，存量房貸利率在去年已調(diào)整過一次，且?guī)碇T多正面效果。2023年8月31日，監(jiān)管部門發(fā)布通知調(diào)整存量首套房貸利率，該輪存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80個基點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。此次調(diào)整后，既緩解了商業(yè)銀行的提前還款壓力，又大幅減輕了購房者負(fù)擔(dān)。

    在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，當(dāng)前有兩種情況可以考慮下調(diào)：一是針對上一輪集中下調(diào)沒有涉及到的存量二套房貸，可以集中下調(diào)利率；二是在各城市調(diào)整住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，變成首套房對應(yīng)的房貸利率可以集中下調(diào)。

    中國銀行研究院研究員葉懷斌對《證券日報》記者表示，對房地產(chǎn)業(yè)而言，存量房貸利率調(diào)降作為政策面對房地產(chǎn)市場的明確支持信號，有助于穩(wěn)固市場預(yù)期。對潛在購房者而言，下調(diào)存量房貸利率將支撐購房信心，緩解潛在購房者因房貸利率因素導(dǎo)致的觀望情緒。

    葉懷斌還表示，下調(diào)存量房貸利率有助于提振消費(fèi)，消費(fèi)是當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需重點(diǎn)著力的領(lǐng)域。

    但對商業(yè)銀行而言，下調(diào)存量房貸利率可謂有利有弊。

    從“利”的角度來看，下調(diào)存量房貸利率可緩釋按揭貸款的早償現(xiàn)象。“早償”即提前還款，對銀行來說是一種期權(quán)風(fēng)險，會給銀行的資產(chǎn)負(fù)債匹配帶來壓力。

    從“弊”的角度來看，下調(diào)存量房貸利率將對銀行短期凈息差形成負(fù)面影響。某商業(yè)銀行資深人士對《證券日報》記者表示，下調(diào)存量房貸利率，短期對部分銀行的凈息差造成一定壓力，但整體可控。

    “存量房貸利率下調(diào)需要考量多方面影響，除了關(guān)注銀行凈息差，還要關(guān)注市場提前還房貸情況，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇情況，以及其他金融產(chǎn)品投資機(jī)會等。”前述商業(yè)銀行人士表示。

    可行的實施路徑有哪些？

    實際上，雖然目前監(jiān)管部門沒有對存量房貸利率進(jìn)行直接批量下調(diào)，但一些城市的相關(guān)舉措也起到了一定效果。

    隨著監(jiān)管部門對存量首套房貸利率下調(diào)的鼓勵性政策出臺，部分城市今年以來通過“商轉(zhuǎn)公”（商貸轉(zhuǎn)公積金貸款）的形式實現(xiàn)了存量房貸利率的下調(diào)。

    董希淼告訴記者，“商轉(zhuǎn)公”是指借款人在滿足一定條件的前提下，將商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款。一般而言，公積金住房貸款利率低于同期限的商業(yè)性個人住房貸款。“商轉(zhuǎn)公”有助于減少借款人及其家庭的房貸利息支出，降低還貸壓力。對銀行而言，“商轉(zhuǎn)公”也可能減少提前還貸行為。

    不過，董希淼同時表示，根據(jù)《住房公積金管理條例》，“商轉(zhuǎn)公”不是住房公積金必須開展的業(yè)務(wù)。從全國層面來看，公積金住房貸款僅占整體房貸比重的16%左右，“商轉(zhuǎn)公”開展面臨著公積金資金不足等限制。對此，借款人應(yīng)理性看待。相關(guān)部門和商業(yè)銀行應(yīng)積極創(chuàng)造條件、降低門檻、優(yōu)化流程，為符合條件的借款人及時辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

    葉懷斌也表示，部分地區(qū)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款有成熟的實踐經(jīng)驗，可在原有路徑中實現(xiàn)存量按揭貸款利率的下調(diào)。

    也有機(jī)構(gòu)提出，商業(yè)銀行可以通過跨行“轉(zhuǎn)按揭”方式下調(diào)存量房貸，即貸款者將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，以實現(xiàn)存量貸款利率調(diào)降，但目前跨行“轉(zhuǎn)按揭”方面還有待監(jiān)管政策進(jìn)一步明晰。

    克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，如果跨行“轉(zhuǎn)按揭”重啟，或?qū)⒌贡沏y行加速存量房貸利率調(diào)整，對購房者而言無疑是有益的。但諸如如何建立統(tǒng)一的轉(zhuǎn)貸程序，怎么避免新貸款銀行附加過多轉(zhuǎn)貸條件，如何緩解凈息差收窄后銀行面臨的經(jīng)營壓力，還需后續(xù)更多細(xì)則出臺來支撐。