北京不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點迎新進展

    本報記者 方凌晨

    北京不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點迎來新進展。近日，中國信托登記有限責(zé)任公司（以下簡稱“中國信登”）發(fā)布消息稱，即日起向北京轄內(nèi)信托機構(gòu)提供不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點相關(guān)登記服務(wù)。

    在中國信托業(yè)協(xié)會特約研究員周萍看來，推動信托財產(chǎn)登記對信托業(yè)整體發(fā)展具有多重積極意義。首先，有助于明確信托財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，使信托財產(chǎn)獨立于受托人的個人財產(chǎn)，從而增強信托財產(chǎn)的獨立性；其次，有助于減少因信托財產(chǎn)權(quán)屬不清而引發(fā)的法律糾紛，增強信托業(yè)的穩(wěn)定性和可信度；此外，推動信托財產(chǎn)登記還有助于促進信托業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和發(fā)展。

    北京率先試水

    不動產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。

    2024年12月份，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），引起信托行業(yè)的廣泛關(guān)注。

    北京市以《通知》形式明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的試點要求與辦理流程，并將中國信登登記職能嵌入其中。根據(jù)《通知》，北京轄內(nèi)信托機構(gòu)以北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立不動產(chǎn)信托的，應(yīng)當(dāng)按要求辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，在簽訂信托文件后向中國信登申請出具登記證明文件，并持該登記證明文件至不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。

    推動不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點有何重要意義？用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者介紹稱：“北京的試點主要通過非交易性過戶簡化登記流程，降低不動產(chǎn)信托的設(shè)立成本，對信托業(yè)的意義重大。目前國內(nèi)積累的財富形式仍以不動產(chǎn)為主，受限于信托財產(chǎn)登記制度的缺失，這部分財產(chǎn)放入信托面臨高額的稅務(wù)負擔(dān)與成本問題。北京地區(qū)的試點正是針對這一行業(yè)痛點的一次積極嘗試，是對信托財產(chǎn)登記制度進一步完善的探索，對信托公司開展不動產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)有較強的引導(dǎo)和促進作用。”

    “這有助于推動非交易性過戶制度的建立和完善。在信托設(shè)立階段，通過非交易性過戶，可以避免將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移視同交易過戶，從而簡化過戶流程，降低交易成本；在信托成立后，有助于信托財產(chǎn)在信托關(guān)系中的順暢流轉(zhuǎn)，使得信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移更加便捷和高效，有利于信托業(yè)務(wù)的開展和信托財產(chǎn)的合理配置。”周萍表示。

    細則有待完善

    今年1月份，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，其中提出“建立健全信托財產(chǎn)登記制度，推動非資金信托財產(chǎn)登記落地”。

    喻智表示：“北京的試點目前只是對信托設(shè)立階段的不動產(chǎn)登記，未來行業(yè)及監(jiān)管部門可能還要針對信托存續(xù)期的財產(chǎn)處置以及信托受益權(quán)流轉(zhuǎn)等復(fù)雜場景下相關(guān)的信托財產(chǎn)登記制度進行進一步探索，拓展適用范圍、完善相關(guān)配套機制等。”

    “從制度落實層面來看，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的具體細則尚不完善，如房產(chǎn)通過交易過戶或非交易過戶進入信托的流程、所得稅和契稅的具體征收辦法等，都還需要進一步明確；不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記涉及多個部門和機構(gòu)的協(xié)調(diào)，如不動產(chǎn)登記機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、信托公司等，不同部門之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同存在一定的難度。從信托公司展業(yè)層面看，如何平衡信托財產(chǎn)公示性與信托關(guān)系的私密性，或許也是個挑戰(zhàn)。”周萍如是稱。

    周萍建議，應(yīng)盡快出臺更為詳盡的不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記細則，明確登記的具體流程、要求和標(biāo)準(zhǔn)，為信托機構(gòu)開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提供清晰的法律依據(jù)；建立跨部門的協(xié)調(diào)機制，促進不動產(chǎn)登記機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、信托公司等之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，提高不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的效率和準(zhǔn)確性。

    在喻智看來，此次北京試點若順利，未來或可推廣至全國，不動產(chǎn)信托及股權(quán)信托等非資金信托業(yè)務(wù)或?qū)⒂瓉砀咚侔l(fā)展期，為信托業(yè)的轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展提供助力。