【權(quán)益360】公募REITs知多少

    2021年3月13日，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布。在闡述“十四五”時(shí)期“拓展投資空間”要求中，明確提出了“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。關(guān)心國(guó)家大事的投資者江小妹來(lái)到投服中心咨詢小鐘老師。

    江小妹：小鐘老師，“十四五”規(guī)劃中提到的REITs是什么呀？

    小鐘老師：江小妹，你很關(guān)注時(shí)事新聞呀。這個(gè)REITs全稱是RealEstateInvestmentTrusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。根據(jù)發(fā)行方式和募集資金對(duì)象的不同，REITs被分為公募REITs與私募REITs。20世紀(jì)60年代，公募REITs在美國(guó)推出，至今已有澳大利亞、日本、新加坡40多個(gè)國(guó)家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。2020年4月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)證監(jiān)會(huì)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

    江小妹：小鐘老師，公募REITs和普通公募基金有什么區(qū)別么？

    小鐘老師：公募REITs作為一類特殊基金品種，其產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、基金份額發(fā)售等細(xì)節(jié)與普通基金差異較大。

    江小妹：我比較關(guān)注個(gè)人投資者的認(rèn)購(gòu)方式和產(chǎn)品定義，您具體講講吧。

    小鐘老師：與普通公募基金不同，公募REITs采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格，公眾投資者以詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格，通過(guò)銷售機(jī)構(gòu)參與基金份額認(rèn)購(gòu)。證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》對(duì)公募REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有明確的規(guī)定：（一）80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；（二）基金通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等載體（以下統(tǒng)稱特殊目的載體）取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利；（三）基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；（四）采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

    江小妹：嗯嗯，我大概知道公募REITs是什么了。

    小鐘老師：滬深交易所也發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法、發(fā)售指引和審核關(guān)注事項(xiàng)指引。其中，《業(yè)務(wù)辦法》主要對(duì)上市審核、發(fā)售、交易、收購(gòu)及信息披露等業(yè)務(wù)全流程進(jìn)行規(guī)范。《審核關(guān)注事項(xiàng)》主要對(duì)審核關(guān)注事項(xiàng)及要點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，明確申請(qǐng)條件和標(biāo)準(zhǔn)?！栋l(fā)售業(yè)務(wù)指引》主要對(duì)發(fā)行詢價(jià)、定價(jià)、配售等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。你感興趣的話，也可以深入研究一下。

    江小妹：好的，謝謝小鐘老師的耐心解答。

    小鐘老師：不用客氣，您可以持續(xù)關(guān)注我們的微信公眾號(hào)和中國(guó)投資者網(wǎng)（https：//www.investor.org.cn/）了解更多新聞和權(quán)益知識(shí)。