【權(quán)益360】基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs您了解嗎？

    小費阿姨：小鐘老師，最近我常聽到與REITs有關(guān)的新聞，感覺是一個不錯的投資方式，我們普通投資者可以認購嗎？

    小鐘老師：REITs在國際資本市場已經(jīng)有60多年的發(fā)展歷史，是一個相對成熟的金融產(chǎn)品，但在國內(nèi)資本市場來說還是一個新生事物，我也很高興與您共同探討。

    首先，普通投資者是可以認購公募REITs的。早在2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委就已聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，這就標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

    小費阿姨：我聽新聞?wù)f公募REITs的發(fā)售方式很像企業(yè)IPO，那么這個公募REITs與股票究竟有何不同呢？

    小鐘老師：根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》規(guī)定，公募REITs的發(fā)售應(yīng)通過向網(wǎng)下投資者詢價的方式來確定基金份額認購價格，基金管理人或其聘請的財務(wù)顧問受委托辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價、定價、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與認購，所以說公募REITs的發(fā)售過程與咱們所熟知的首次公開發(fā)行股票是有一定相似性的。

    接下來，我們來看公募REITs與股票的區(qū)別。說到這里，我想先考考您股票的主要收益來源。

    小費阿姨：這個我了解，股票的收益主要來源于股息和買賣價差嘛。

    小鐘老師：您說的沒錯，公募REITs的收益來源也主要分為兩部分，一是公募REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營收益和資產(chǎn)的增值收益，比如說募集資金投資一處產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該園區(qū)收取的租金、物業(yè)費等經(jīng)營收益將作為分紅分配給投資者，若該園區(qū)升值，則增值部分也會計入基金的資產(chǎn)中。二是二級市場溢價，如果所持有的公募REITs在二級市場價格上漲，也會為投資者帶來收益。

    了解了公募REITs的收益來源后，我們再來看看它與股票的主要區(qū)別。公募REITs與股票相比，一是具有較高的分紅比例。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，所以公募REITs的收益分配較股票更加穩(wěn)定。二是公募REITs所投資的底層資產(chǎn)通常為運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，價值波動相對較小，對現(xiàn)金流的預(yù)期也相對較明確。

    小費阿姨：看來這公募REITs的收益較股票還是更穩(wěn)定的。那么我們普通投資者可以通過哪些方式認購公募REITs呢？

    小鐘老師：募集期內(nèi)，公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構(gòu)認購基金份額。若參與場內(nèi)認購，投資者應(yīng)持有中國結(jié)算上海、深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶。若參與場外認購，應(yīng)持有中國結(jié)算開放式基金賬戶。這里還有一點需要注意，投資者使用場內(nèi)證券賬戶認購的基金份額，可以直接參與交易所場內(nèi)交易，若使用場外基金賬戶認購，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)后，再參與交易所場內(nèi)交易。

    小費阿姨：小鐘老師，我還想再問一個收益方面的問題。您剛才提到公募REITs應(yīng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，這里可供分配金額是指基礎(chǔ)設(shè)施項目的全部收益嗎？

    小鐘老師：我認為這樣理解并不準確。根據(jù)規(guī)定，可供分配金額是在凈利潤基礎(chǔ)上進行合理調(diào)整后的金額，相關(guān)計算調(diào)整項目至少包括基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的公允價值變動損益、折舊與攤銷，同時應(yīng)綜合考慮項目公司可持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素。此外，公募REITs的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

    小費阿姨：感謝您今天的介紹，加深了我對公募REITs的認識。

    小鐘老師：您客氣了。另外，借此機會也想提醒投資者朋友們，公募REITs所持底層資產(chǎn)雖較為優(yōu)質(zhì)，但仍存在一定的項目運營風(fēng)險和基金價格波動風(fēng)險。此外，公募REITs采用封閉式運作，運作期內(nèi)不會開放申購與贖回，投資者朋友們應(yīng)理性分析判斷，根據(jù)自身風(fēng)險偏好與可配置資產(chǎn)期限做好相應(yīng)投資安排。普通投資者朋友們在首次認購或者買入公募REITs前，應(yīng)按照要求以電子或紙質(zhì)形式簽署風(fēng)險揭示書，并認真閱讀基金合同、招募說明書等。