美國樓市寒意漸濃 美聯(lián)儲加息步伐或放慢

    11月19日，全美房屋建筑商協(xié)會（NAHB）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)暴跌8個點(diǎn)至60，為2014年以來最大跌幅，也創(chuàng)下2016年8月以來新低。該指數(shù)是衡量建筑商對新建單戶住宅市場的信心指數(shù)，2017年12月該指數(shù)曾創(chuàng)下74的周期高點(diǎn)。

    市場分析人士指出，美國住宅建筑商信心指數(shù)大跌，是因?yàn)?年來最高的利率水平限制了需求，這進(jìn)一步表明了房地產(chǎn)市場降溫程度加深，也將影響美聯(lián)儲對加息程度的辯論。

    利率走高限制樓市需求

    分項(xiàng)來看，NAHB指數(shù)中的11月當(dāng)前銷售指標(biāo)下跌7點(diǎn)至67，為2016年8月以來最低；而6個月銷售預(yù)期指標(biāo)下降10點(diǎn)至65，為2016年5月以來最低。潛在買家客流指數(shù)下跌8點(diǎn)至45，也是2016年8月以來最低。

    從地區(qū)角度看，以三個月移動平均水平衡量，美國東北部上漲2點(diǎn)至58，中西部下跌1點(diǎn)至57，南部下跌2點(diǎn)至68，西部下跌3點(diǎn)至71。

    NAHB主席RandyNoel表示：“建筑商稱，繼續(xù)看到消費(fèi)者對新屋需求的跡象，但由于對利率和房價上漲的擔(dān)憂，客戶對新屋的需求出現(xiàn)了停滯。”

    包括萊納房產(chǎn)和KBHome在內(nèi)的美國住宅建筑商巨頭，在最近的財(cái)報中紛紛降低2019年的銷售預(yù)期。這些建筑商表示，雖然仍存在待售房屋短缺，但新建房屋價格溢價，隨著利率的上漲，新房購買者因此受到的打擊最為嚴(yán)重。截至11月19日，KBHome股價年初至今已下跌38.82%，同期萊納房產(chǎn)股價累計(jì)下跌34.23%。

    MortgageBankersAssociation數(shù)據(jù)顯示，美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%，為2009年9月以來最高水平，如果進(jìn)一步升至6%，則將達(dá)到2008年12月水平。經(jīng)濟(jì)與金融問題研究網(wǎng)站W(wǎng)olfStreet的創(chuàng)始人WolfRichter認(rèn)為，抵押貸款利率持續(xù)升高至6%，可能觸及房地產(chǎn)市場的疼痛閾值。WolfRichter預(yù)計(jì)，鑒于該利率與10年期美債收益率的息差正在擴(kuò)大，且抵押貸款利率的上升速度快于10年期國債收益率，且收益率曲線仍將趨于平坦化，因此，距離6%很可能只有三次加息，而這三次加息很可能在2019年中期完成。

    美聯(lián)儲加息步伐料放緩

    分析人士指出，美國住宅建筑商信心指數(shù)的急劇下跌或預(yù)示著比建筑業(yè)發(fā)展放緩更嚴(yán)重的問題，因?yàn)樵诖笫挆l到來之前，建筑業(yè)往往是市場周期至頂?shù)?ldquo;驚弓之鳥”。

    上一次金融危機(jī)到來之前，2005年6月，NAHB的指數(shù)達(dá)到72，即當(dāng)時的周期高點(diǎn)。從當(dāng)年7月開始，該指數(shù)下跌，到2006年中期進(jìn)入收縮區(qū)域，此后陷入整體經(jīng)濟(jì)衰退周期。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心歷史又將重演，自2016年11月特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)以來，各項(xiàng)消費(fèi)者和企業(yè)信心指標(biāo)都高位運(yùn)行，但此次的住宅建筑商指數(shù)代表了第一批轉(zhuǎn)跌的指標(biāo)。雖然指數(shù)依然在正向區(qū)域，但NAHB（美國全國住宅建筑商協(xié)會）呼吁決策者注意，房地產(chǎn)市場的這種情況可能是對更廣泛經(jīng)濟(jì)的警示。

    NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家RobertDietz指出：“最近幾個月抵押貸款利率上升，加上價格累計(jì)上漲幅度，導(dǎo)致房屋需求停滯不前。”他補(bǔ)充道，“鑒于住房市場是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先指標(biāo)，（利率）決策者需要更多關(guān)注住宅市場狀況。”

    分析人士指出，經(jīng)濟(jì)增長放緩料將影響美聯(lián)儲最終加息的程度。2015年底以來，美聯(lián)儲已經(jīng)加息8次；預(yù)計(jì)今年12月份還會加息，且將更新經(jīng)濟(jì)預(yù)測。美聯(lián)儲9月份的預(yù)測顯示2019年會加息3次。

    不過美聯(lián)儲主席鮑威爾上周給出了暫停加息的條件，或放慢加息步伐。在上周兩場達(dá)拉斯聯(lián)儲組織的活動中，美聯(lián)儲官員討論了經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與全球情況。盡管鮑威爾對美國經(jīng)濟(jì)整體持樂觀態(tài)度，但暗示了2019年暫停加息的條件，即美國經(jīng)濟(jì)將面臨三大阻力：全球需求放緩、財(cái)政刺激消退以及加息對經(jīng)濟(jì)的滯后影響。

    官員們普遍認(rèn)為，美國樓市增速放緩，以減稅和增加財(cái)政支出為主要形式的財(cái)政刺激可能從明年起逐步消退。對此，鮑威爾表示，美聯(lián)儲的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)增長，同時保證通脹受控和確保金融穩(wěn)定，“美聯(lián)儲會繼續(xù)監(jiān)控金融狀況，我們不得不思考還能加息多少，以及加息的幅度與節(jié)奏。我們要采取的路徑是非常小心地審視市場、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)聯(lián)絡(luò)人如何回應(yīng)貨幣政策。”

    此外，美聯(lián)儲副主席克拉里達(dá)指出，近三年的加息已令美聯(lián)儲的短期利率接近中性水平，這將成為未來考慮貨幣政策的一個關(guān)鍵因素，未來加息將取決于經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

    另據(jù)彭博消息，利率市場對美聯(lián)儲政策路徑的信心開始崩塌，“短期利率交易員先前一直深信，2019年美聯(lián)儲會如其預(yù)期升息三次，每次升幅25個基點(diǎn)，然而如今，他們已經(jīng)開始懷疑，在2019年結(jié)束之前，美聯(lián)儲恐怕連加息兩次都做不到。”