全美房租持續(xù)走高 住宅型REITs漸成投資者新寵

    近期雖然美股市場(chǎng)顯著反彈，但投資者仍然對(duì)自2018年10月初以來(lái)的這輪大幅調(diào)整心有余悸。由于經(jīng)濟(jì)衰退幾率增加、股市波動(dòng)性提升，風(fēng)險(xiǎn)較大的投資品種將導(dǎo)致持有者“夜不能寐”，風(fēng)險(xiǎn)較小的品種料將成為投資者的新寵。

    近期一系列數(shù)據(jù)顯示，全美房租正在快速走高。有分析機(jī)構(gòu)指出，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）分紅主要來(lái)源于租金，美國(guó)是REITs最成熟的市場(chǎng)。在美聯(lián)儲(chǔ)加息前景不確定的大背景下，REITs，特別是住宅型REITs由于其流動(dòng)性高、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小，將非常具有投資價(jià)值。

    租金漲勢(shì)明顯

    房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Zillow近期發(fā)布的報(bào)告顯示，居民（家庭）將收入的32%以上用于房租的美國(guó)地區(qū)數(shù)量正在快速增加，美國(guó)15%的居民居住的地區(qū)租金平均比美國(guó)其他地區(qū)高出29%。

    Zillow分析師表示，全美租金上漲的趨勢(shì)十分明顯，在過(guò)去的五年里，美國(guó)的租金水平中位數(shù)上升了11%，很多在美國(guó)收入中位數(shù)水平之上的居民將其收入的28.2%用于支付租金。Zillow警告稱，當(dāng)租房負(fù)擔(dān)超過(guò)收入的22%時(shí)，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)更多的人無(wú)家可歸。如果租金負(fù)擔(dān)超過(guò)收入的32%，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)家可歸率的快速上升。

    有美國(guó)媒體強(qiáng)調(diào)，近期美國(guó)工資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上租金增速，對(duì)于需要租房的美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)家庭來(lái)說(shuō)，要么住得更小，要么搬得更遠(yuǎn)。根據(jù)美國(guó)國(guó)家低收入住房聯(lián)盟（NLIHC）2018年年度報(bào)告，一名獲得聯(lián)邦最低工資水平的全職工人需要在一年中的52周內(nèi)每周工作大約122小時(shí)，其工資才能負(fù)擔(dān)平均市場(chǎng)租金水平的一處兩居室住房。

    Zillow美國(guó)租金指數(shù)（所有房屋）顯示，截至2018年11月，美國(guó)房屋租金中位數(shù)達(dá)到1449美元/月，為2011年11月編纂該數(shù)據(jù)以來(lái)的新高。2013年11月，美國(guó)房屋租金中位數(shù)達(dá)到1300美元/月，五年累計(jì)漲幅達(dá)到11.5%。

    研究人士表示，美國(guó)可租房源特別是公寓的數(shù)量低于預(yù)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)、美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策和資本市場(chǎng)的狀況也影響了租金水平?？紤]到美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息的概率較高，高房?jī)r(jià)以及供給不足短期內(nèi)難以改善，預(yù)計(jì)美國(guó)租金漲勢(shì)仍將持續(xù)。

    住宅型REITs被看好

    REITs分紅主要來(lái)源于租金，即便美國(guó)利率上升會(huì)影響地產(chǎn)價(jià)值，但不一定會(huì)使REITs收益減少。分析人士預(yù)計(jì)，由于入住率上升空間縮小，租金上漲將是推高住宅型REITs的主要驅(qū)動(dòng)力。美國(guó)財(cái)經(jīng)網(wǎng)站RealMoney專門(mén)為此撰文稱，分紅型股票每季度分紅一次，而一些住宅型REITs甚至可以做到每月分紅，投資者可以放心持有，“晚上可以安然入眠”。

    摩根大通發(fā)布的2019年REITs研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2019年REITs的總回報(bào)率預(yù)計(jì)約為10%，其中包括約4%的股息，估值有望增長(zhǎng)約3%。摩根大通稱，如果未來(lái)市場(chǎng)“風(fēng)險(xiǎn)消除”，REITs將因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)換被更多視為“防御性”資產(chǎn)，而現(xiàn)在恰好是介入的不錯(cuò)時(shí)機(jī)。報(bào)告表示，最看好住宅類REITs，因?yàn)?ldquo;需求廣泛”。

    摩根大通還強(qiáng)調(diào)，“千禧一代”居民更傾向于組成新的家庭，并帶動(dòng)住房需求?？紤]到近期住房銷售活動(dòng)的低迷、更高的抵押貸款利率、更高的房產(chǎn)稅等因素，房市狀況更有利于租房市場(chǎng)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，“更多家庭正在組成，但是他們更多傾向不買(mǎi)房”。

    部分基金經(jīng)理也判斷，如果美聯(lián)儲(chǔ)加息周期已至尾聲，REITs將是未來(lái)前景最有利的資產(chǎn)類別之一，特別是REITs2018年第三季財(cái)報(bào)表現(xiàn)普遍優(yōu)于預(yù)期。在當(dāng)前財(cái)報(bào)季，當(dāng)許多行業(yè)的企業(yè)下調(diào)未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期時(shí)，預(yù)估REITs在2019年的業(yè)績(jī)將加速增長(zhǎng)，其中住宅型REITs具有相對(duì)更高的成長(zhǎng)性，目前對(duì)于長(zhǎng)線資金來(lái)說(shuō)是很好的進(jìn)場(chǎng)機(jī)會(huì)。