金融機(jī)構(gòu)搶灘長(zhǎng)租房市場(chǎng)

    在政府、房地產(chǎn)企業(yè)大力支持下，長(zhǎng)租房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)各種途徑進(jìn)駐長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)REITs產(chǎn)品規(guī)模已達(dá)500億元。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，由于成本較高，長(zhǎng)租房市場(chǎng)整體處于虧損狀態(tài)，少數(shù)存在微利；亟需創(chuàng)新性金融解決方案，引入低成本資金。

    金融機(jī)構(gòu)搶灘

    2017年7月，住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)在全國(guó)選取了首批12個(gè)重點(diǎn)城市，開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。隨后，全國(guó)超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了支持住房租賃的政策。此后，長(zhǎng)租房市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。隨著規(guī)模的擴(kuò)張，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)租賃貸款、長(zhǎng)租房專(zhuān)項(xiàng)REITs產(chǎn)品、ABS等創(chuàng)新金融產(chǎn)品進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，各大房企通過(guò)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs數(shù)量超過(guò)500億元。

    此外，多家國(guó)有商業(yè)銀行加大長(zhǎng)租房市場(chǎng)參與力度。以工商銀行（6.73+0.45%）為例，北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、北京城建集團(tuán)、首開(kāi)集團(tuán)、亦莊控股、中糧地產(chǎn)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)五年將為北京住房租賃市場(chǎng)參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度。建設(shè)銀行（8.06+0.25%）則是在參與地區(qū)數(shù)量上占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，建設(shè)銀行目前已經(jīng)與近30個(gè)地級(jí)市簽署住房租賃領(lǐng)域合作協(xié)議。

    業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，商業(yè)銀行資金雄厚，使其可以用較小的資金壓力進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)；而其較強(qiáng)的資產(chǎn)證券化水平，則可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)租賃資產(chǎn)資金盤(pán)活的可能性，從而為商業(yè)銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)提供了良好契機(jī)。

    關(guān)于金融機(jī)構(gòu)入駐租賃市場(chǎng)的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，銀行目前提供的租賃信貸產(chǎn)品，很可能出現(xiàn)資金被挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性，需要銀行增加對(duì)貸款者的審核。

    降低融資成本

    銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品等搶灘長(zhǎng)租房市場(chǎng)，可以提供成本較低的資金。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院總監(jiān)孔丹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前長(zhǎng)租房行業(yè)是虧損的，可能少數(shù)是微利狀態(tài)。總結(jié)起來(lái)主要是“三高一低”：房?jī)r(jià)高、營(yíng)建改造成本高、資金成本高，租金收入較低。對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓因?yàn)樵黾恿藸I(yíng)建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果說(shuō)破解，短期依靠房?jī)r(jià)下跌是不現(xiàn)實(shí)的，而房租上漲與居民收入密切相關(guān)，所以房租短期也不會(huì)大幅上漲。這就需要利用創(chuàng)新性的金融解決方案，引入低成本資金。國(guó)內(nèi)目前的REITs、ABS都是過(guò)渡性產(chǎn)品，與國(guó)外真正意義上的資產(chǎn)證券化差別很大，需要相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，引進(jìn)真正意義上的住房租賃創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

    旭輝控股總裁林峰表示，國(guó)外的長(zhǎng)租房市場(chǎng)也是微利狀態(tài)。但是微利不等于不盈利，規(guī)模大了利潤(rùn)自然可觀。目前各大房企都希望把長(zhǎng)租房規(guī)模先做起來(lái)，就是這個(gè)道理。長(zhǎng)租房領(lǐng)域的發(fā)展主要有兩種模式，一種是輕資產(chǎn)模式，即以租賃物業(yè)的方式，通過(guò)合作，以較低成本入駐；另一種是重資產(chǎn)模式，對(duì)看好的物業(yè)直接購(gòu)買(mǎi)，發(fā)行“儲(chǔ)架式”長(zhǎng)租房REITs產(chǎn)品就是為了實(shí)現(xiàn)這一目的。

    關(guān)于國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品與國(guó)外REITs的不同，林峰對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)品有一定期限，過(guò)了這個(gè)期限需要續(xù)約。隨著相關(guān)政策落地，會(huì)陸續(xù)與國(guó)外住房租賃市場(chǎng)相關(guān)金融產(chǎn)品看齊。這些產(chǎn)品的推出，為解決房企融資成本高企的問(wèn)題提供了解決路徑。