三孩政策來了：有中介已掛出“三胎戶型” 房企看好“能生”的城市？

    原標(biāo)題：三孩政策來了！有中介已掛出“三胎戶型”，房企看好“能生”的城市？

    三孩政策來了！似乎猝不及防，卻在意料之中。

    5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應(yīng)對人口老齡化重大政策舉措?yún)R報，強調(diào)“進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施”。

    從2011年到至今，我國人口政策經(jīng)歷了“放開雙獨二胎、放開單獨二胎、全面二胎、三胎”四個階段。就效果而言，對人口形勢的確有正面積極的作用。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平。

    隨著未來新生兒數(shù)量的增加以及家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，對住房的新需求也將隨之產(chǎn)生。三孩政策的發(fā)布，對房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生哪些影響？針對未來不斷出現(xiàn)的三孩家庭，開發(fā)商的戶型產(chǎn)品將會發(fā)生怎樣的變化？

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    “三胎戶型”出圈，戶型產(chǎn)品要轉(zhuǎn)變？

    三孩政策一經(jīng)發(fā)布，房地產(chǎn)市場的反應(yīng)也極其迅速。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，網(wǎng)上已經(jīng)有地產(chǎn)中介掛出了“三胎戶型”信息。

    如上海某地產(chǎn)中介掛出“139平方米四室一廳全朝南”的戶型，聲稱其亮點是：靈活多變，孩子小的時候可以容納父母居住“值班照顧”，孩子長大了則可以一人一間。據(jù)該中介稱，已經(jīng)有兩三個客戶和他聊過這套戶型了。

    地產(chǎn)中介推薦的“三胎戶型”

    記者從電商平臺上也看到，目前已經(jīng)有了不少“三胎定制床”等相關(guān)產(chǎn)品推出。

    “三孩政策不僅僅是家里多了一個人，也多一間房，更是很多深遠(yuǎn)影響。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從市場的很多反饋來看，建議房企加快對戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，更多提高三房甚至四房的比例。

    但也應(yīng)該注意，戶型面積的變化不應(yīng)走向極端，如大量雷同戶型在全國開花，或許并不適合當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H現(xiàn)狀。張波指出，“即使是未來三胎率提升較快的城市和區(qū)域，也不代表對比于戶型的需求就呈現(xiàn)趨同化，南北差異、房價差異、觀念差異等都會導(dǎo)致各地在這一問題上呈現(xiàn)明顯差異，在這一問題上不應(yīng)‘拍腦袋’，而應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)氐男枨蟆?rdquo;

    東吳證券（8.610，0.00，0.00%）首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平也表示，短期來看，企業(yè)將面臨產(chǎn)品設(shè)計的更新?lián)Q代問題，可三改四的戶型或?qū)⒏軞g迎。同時，如何在同等空間內(nèi)做出更大的實用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，三孩政策的發(fā)布是我國應(yīng)對人口老齡化、少子化的重要舉措。對于房地產(chǎn)市場來說，三孩政策下釋放的新增人口數(shù)，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發(fā)揮更大的保障功能，預(yù)計數(shù)量將有實質(zhì)性增加。另外，在住房結(jié)構(gòu)上，面向三孩的住房需求增加，針對戶型、配套功能等方面的要求亦將增多，改善型住房的市場空間將得到進一步拓展。

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    短期或刺激改需，學(xué)區(qū)房又要起飛？

    三孩政策真的會大幅刺激房地產(chǎn)需求嗎？

    回答這個問題前，需要先明確三孩政策對人口增長的刺激效果到底有多大。

    事實上，我國“全面二孩”政策已經(jīng)放開近5年時間，但不少育齡夫婦卻處于不想生、不敢生的狀態(tài)。貝殼研究院調(diào)查顯示，適齡人口中“已生二孩或有打算要二孩”的受訪者不足三成，“沒有打算要二孩”的受訪者占比35.6%。其中，40.2%的受訪者認(rèn)為“教育、生活等開銷大，負(fù)擔(dān)過重”，因為“房價太貴，生了二孩買不起大房子”的占比達19%。

    浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛直言，從諸多經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)歷來看，人口生育政策可以計劃，但生育會否增加，只能取決于個人的意愿，而左右人們生育意愿的，有諸多社會因素。

    丁建剛表示，當(dāng)下育齡人口面臨著就業(yè)難、收入低、房價高（特別是學(xué)區(qū)房價格高企）的諸多壓力，很多年輕人甚至不愿意生小孩，在討論三孩政策對樓市的影響、對房價的影響之前，希望相應(yīng)配套一些激勵政策，比如購房首付、購房資格、折扣利率、稅費減免、假期醫(yī)療等政策。

    任澤平則相對樂觀。他指出，假設(shè)三胎政策落實，短期來看市場端改善住房的需求或?qū)⑦M一步加強，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控主旋律不變的前提之下，不排除將有針對多孩家庭的相關(guān)利好政策出臺，如置換房產(chǎn)的貸款利率、首付比例優(yōu)惠等。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，無須高估三孩政策對全國的影響，有實力生孩子的家庭，一直沒被“抑制”過。

    從過往“二孩”政策后的樓市走向來看，生育政策放開對改善型需求最為直接。貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超三成受訪者要為二胎重新置換房子，且八成以上會在二孩上幼兒園之前完成換房。

    分城市等級看，一線城市二胎家庭中41.1%已經(jīng)換房或會考慮換房，明顯高于新一線城市（33.5%）和其他低線城市（28.8%）。究其原因，一線城市購房門檻高，多數(shù)家庭先從小戶型房源上車，隨后再置換大面積房子；而新一線和其他等級城市，購房負(fù)擔(dān)相對較低，消費者選擇一步到位滿足多人居住需求的比例更高。

    學(xué)區(qū)房無疑也將受到影響。張大偉表示，“受益于家庭結(jié)構(gòu)的變化，對大戶型的需求有一定增長，對子女的教育則會產(chǎn)生對學(xué)區(qū)房的需求。”

    值得注意的是，三孩政策一經(jīng)發(fā)布，已經(jīng)有中介經(jīng)紀(jì)人在微博、朋友圈等平臺推廣學(xué)區(qū)房，行業(yè)內(nèi)也透露著對學(xué)區(qū)房的看漲預(yù)期。

    “學(xué)區(qū)房看漲的背后，其實是未來教育可能會面臨極大的結(jié)構(gòu)性不平衡。”張波認(rèn)為，三孩政策之下，出于滿足需求和平衡市場考慮，應(yīng)該考慮在各個新城以及人口集中增長的區(qū)域配置好均衡化的教育資源，這也是保障家庭多生一個孩子的前提。

    而本次政治局會議也提出“發(fā)展普惠托育服務(wù)體系，推進教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給，降低家庭教育開支”“加強稅收、住房等支持政策”等配套支持措施，以保障三孩政策的落實。

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    人口競爭生變，房企將重倉哪些城市？

    對這一波“三孩政策”的效應(yīng)，不同城市或會有不同反應(yīng)。

    張波直言，對于北上廣深等一線大城市，即使三胎政策全面實施，真正愿意生三孩的比例其實還是個未知數(shù)，從目前二胎的提升比例也能看出這一趨勢。

    同策研究院研究員宋雪梅則指出，一線城市的高房價收入比偏離于發(fā)達國家的房價收入比，導(dǎo)致我國的購房周期長，購房需求長期得不到滿足。即使放開三孩政策，普通年輕人也不一定愿意增加生育。

    以上海為例，截至2015年底，上海60歲以上的老人已占30.2%，預(yù)計2030年上海戶籍中40%將是老年人，老年化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。即便每年2-3萬人口的增長也很難對沖人口下降的損失。伴隨這些高齡老人過世，上海本地戶籍的人口會更少。

    這個時候政府勢必要導(dǎo)入外來人口，但像上海這樣的城市，只會導(dǎo)入具有一定能力的人才，這或?qū)⑹沟貌煌芗壍某鞘蟹只黠@。

    隨著三孩政策放開，不管大中小城市都能夠產(chǎn)生不少人口增量。但最終，大城市會不斷虹吸人口，一些中小城市的人口卻可能面臨收縮。

    第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，過去十年人口增量前十的城市分別是深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、佛山，基本上都是一線城市、省會城市或非省會經(jīng)濟強市。由于各類資源集中，這些城市的人口吸引力持續(xù)加強。

    任澤平直言，城市的人口增長速度或?qū)㈦S城市能級、房價表現(xiàn)、消費水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等的不同出現(xiàn)嚴(yán)重分化。隨之而來，綜合各城市調(diào)控政策的分化和“兩集中”供地政策出臺等因素，城市投資機會或?qū)l(fā)生變化。

    這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)對各能級城市投資機會的研判，或再度迎來重要窗口期。