房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化 政策調(diào)整優(yōu)化恰逢其時

    本報記者 杜雨萌

    7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。從房地產(chǎn)方面來看，“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”等提法，引起了各方高度關注。

    多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，這是對房地產(chǎn)市場的一次新定調(diào)，同時也對外釋放了后續(xù)樓市調(diào)控政策仍存邊際優(yōu)化空間。值得關注的是，“房住不炒”仍是底線。

    受此鼓舞，昨日A股市場地產(chǎn)板塊及相關產(chǎn)業(yè)鏈可謂集體沸騰。截至7月25日收盤，同花順房地產(chǎn)服務、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理概念等板塊的漲幅依次為6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股強勢漲停。除此之外，包括廚衛(wèi)電器、租售同權、恒大概念、裝配式建筑等地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈概念板塊亦漲幅喜人。

    房地產(chǎn)市場供求關系

    發(fā)生重大變化

    會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，從此次會議傳遞出的信號來看，首先，防風險仍舊是今年房地產(chǎn)工作的主基調(diào)，尤其是防范供給端沖擊和需求端轉弱導致的行業(yè)失速等一系列風險。其次，基于房地產(chǎn)市場供求關系的改變，后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策體系和基調(diào)或面臨調(diào)整優(yōu)化。最后，基于第二季度以來商品房市場下滑明顯、企穩(wěn)態(tài)勢仍需鞏固的情況，預計下半年會在熱點城市繼續(xù)進行政策調(diào)整，但此類需求端的政策僅限于維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需要，而非刺激樓市。

    值得關注的是，此次會議在房地產(chǎn)領域首次明確“房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”，并首次提出要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

    中金公司研究部認為，這種變化主要是指，經(jīng)歷了過去20余年的高速建設，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體上度過了供不應求、長期過熱的階段，城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)、量已經(jīng)得到了明顯提升；在這一新形勢下，一部分新房需求已經(jīng)達峰或進入下行周期、同時存量及增量住房供給較為充分的城市，有必要在“因城施策”框架下優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以支持合理的“剛性和改善性”購房需求釋放。

    “從當前市場階段特征來看，一是過去二十多年我國人均住房面積明顯提升，當前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足。二是居民杠桿率已較高，未來進一步加杠桿空間有限。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，這些數(shù)據(jù)都表明居民基本住房需求已得到滿足。

    從供給端來看，李宇嘉補充稱，當前開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代結束，預示著房地產(chǎn)市場可能永久告別了大范圍過熱的走勢。因此，樓市調(diào)控政策也要改變，即從防過熱轉到防過冷，從“有沒有”轉向“好不好”來滿足居民需求，政策要從需求端刺激轉向供給側改革。

    樓市調(diào)控政策

    優(yōu)化空間進一步打開

    在房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的共識基礎上，未來，樓市調(diào)控政策的優(yōu)化空間被進一步打開。

    中國社會科學院經(jīng)濟研究所副研究員林盼在接受《證券日報》記者采訪時表示，未來的樓市調(diào)控思路應該是從防止過熱轉為防止過冷。要在“房住不炒”的前提下，健康發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

    林盼認為，后續(xù)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整，將主要瞄向一二線城市。尤其是在庫存較高的一、二線城市郊區(qū)，按照“一區(qū)一策”的原則，優(yōu)化住房信貸政策、引導金融機構下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例等。此外，結合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予一定支持。

    結合當前政策現(xiàn)狀，中金公司研究部預計后續(xù)對于“賣一買一”“賣舊買新”家庭的政策支持空間較大。

    除了從穩(wěn)需求角度出發(fā)外，供給端、投資端的穩(wěn)定亦是未來政策延伸的觸角。

    比如，中金公司研究部認為，促供給方面，“金融16條”部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩(wěn)投資方面，城中村改造加快推進或將溫和提振投資，但與之前棚改、舊改不同的是，節(jié)奏將穩(wěn)妥，突出公益屬性，避免大拆大建，同時加快保障性租賃住房建設，“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”可能成為來源之一?？偟膩碚f，在需求下行趨勢下，地產(chǎn)政策或托而不舉，避免強刺激推升房地產(chǎn)泡沫。

    城中村改造

    成重要發(fā)力點

    此次會議不僅強調(diào)要“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，還提出要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

    7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。

    ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對《證券日報》記者表示，很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作為出租房，與住房租賃行業(yè)有天然的相關性。但大部分城中村通常居住品質(zhì)不高、配套設施不完善、物業(yè)管理難度大，且存在一定程度的安全問題，因此被視為城市內(nèi)部的低效資產(chǎn)。如果能夠通過專業(yè)化租賃住房企業(yè)進行統(tǒng)一的標準化改造與管理，則可以將這些區(qū)域從城市的痛點變?yōu)榱咙c，城中村就有可能變成城市發(fā)展的新動力。既擴大了租賃住房的有效供應，使現(xiàn)有的住戶生活得更好，也可以吸引更多的新租戶進駐，從而使這些區(qū)域煥發(fā)出新生機。

    “應該說，城中村改造是實現(xiàn)低效存量資產(chǎn)盤活，加大保障性租賃住房供給的有效方式。”在趙然看來，城中村改造是一個復雜的過程，涉及到大規(guī)模的投資、復雜的工程操作和眾多的利益相關者，包括政府、居民、開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、金融機構等。因此，在城中村改造的全生命周期過程中，金融創(chuàng)新工具或將成為推動城中村改造進程的催化劑，比如可以使用綠色債券等金融工具來籌集資金。