經(jīng)濟的維護成本不容忽視

    2004年剛到北京時，曾在東三環(huán)雙井的一棟老樓住過一年。這棟大樓是1980年代初北京標(biāo)志性的住宅樓宇，但二十多年后大樓維護問題凸顯。樓道臟亂也就罷了，最可怕的是搖搖晃晃的電梯，以至于那一年的居住經(jīng)歷讓我在很長時間里對電梯產(chǎn)生了心理陰影。

    如今又是十幾年過去了，那棟大樓更加破舊、電梯更加搖晃，但我當(dāng)時租住的那套八十平米公寓如今竟也能賣到四五百萬。這讓我不禁要問，為什么我們愿意花那么多錢去擁有物業(yè)，卻沒有花足夠的錢去維護物業(yè)？

    在國內(nèi)，很多樓齡不長的大樓都出現(xiàn)了外觀或功能性問題，甚至北京上海的高檔小區(qū)也難幸免。而這些年我在美國和日本工作和生活時卻發(fā)現(xiàn)，很多上百年的大樓都能維護如新。是什么導(dǎo)致了差異？

    今年初，我去一位住在美國弗吉尼亞州的朋友家做客。朋友剛花了一百萬美元買了一套三層的聯(lián)排住宅，這是美國最常見的中產(chǎn)階級住房。

    從價格來說，這套房子折合人民幣約700萬元，在北京三環(huán)以內(nèi)僅相當(dāng)于一套一居室公寓的價格。但是，美國買房子雖然便宜，養(yǎng)房子成本卻不低。

    朋友給我算了一筆賬，這套一百萬美元的房子，他每年至少要準(zhǔn)備2%的使用和維護費用，折合約14萬人民幣。首先是約1%的房產(chǎn)稅，美國的房產(chǎn)稅是地方稅，主要用來支付社區(qū)教育開支和環(huán)境維護等，因此這一萬美元實際是花在了維護房子的“大環(huán)境”上。

    其次，房子本身的使用和維護也至少需要房價1%左右的開支，這包括房子的保險、維修，管道、設(shè)備清理、院子打掃等，這一萬美元是花在維護房子的“小環(huán)境”上。由于朋友的房子是剛買的新房，這部分的開支還不算多，隨著房子老化，這部分費用會越來越高。

    從全美平均情況來看，根據(jù)美國人口普查局的統(tǒng)計，2017年美國全國平均家庭住房價格是36萬美元，平均房屋年使用和維護成本為1.4448萬美元，占房屋價格的比例達(dá)4%。

    換言之，美國家庭平均每個月的房子使用和維護成本是1204美元，其中包括：保險79美元、貸款保險158美元、除雪和草坪修剪130美元、房產(chǎn)稅218美元、水電等賬單201美元、業(yè)主協(xié)會費（類似于國內(nèi)物業(yè)費）250美元、維修和基本維護費168美元。

    如此高昂的使用維護費用，是美國社區(qū)和房屋能保持嶄新的重要原因。日本也同樣如此。我們曾在東京租住過一年公寓，那棟公寓樓是1968年建設(shè)的，但其嶄新和干凈程度超過北京任何新建小區(qū)。

    日本亞洲通訊社社長徐靜波曾撰文介紹過東京的物業(yè)管理：“不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)，一般是5年補修一次，10年大修一次。外墻一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。”

    在東京購買一套普通的三居室公寓，不僅需要一次性繳納約10萬元人民幣的維修基金，每個月還要交1000-2000元人民幣的物業(yè)修繕管理費。

    而在北京，一套100平米的公寓一年的維護成本是多少呢？除了水電開銷外，恐怕也就是兩三千元的物業(yè)費。而就是這微不足道的費用，很多小區(qū)通常也收不齊。

    中國大多數(shù)高層商品住房都是1998年后開始建設(shè)的，目前大多樓齡都不到20年，因此問題尚不嚴(yán)峻。但倘若再過十年或二十年，全球數(shù)量最為龐大的高層住宅集體面臨翻新維護之時，這筆驚人費用從哪里來？

    中國家庭之所以在意擁有成本、忽略維護成本，或許是因為絕大多數(shù)家庭都仍處于財富積累的初期階段，更在意“獲得”而非“維護”，在享受獲得的快樂時，尚未理解維護的代價。

    樓房需要維護，整體經(jīng)濟同樣也存在維護成本問題。中國經(jīng)濟高速增長令人們產(chǎn)生了巨大的“獲得感”，但這種獲得感卻還并沒有計入“維護成本”。

    美國塔夫茨大學(xué)政治學(xué)助理教授、哈佛大學(xué)貝爾福中心研究員邁克爾·貝克利最近出版了新書《無可匹敵》（Unrivaled：WhyAmericaWillRemaintheWorldsSoleSuperpower），提出不應(yīng)簡單地從GDP來比較中美兩國，而應(yīng)考慮維持國家經(jīng)濟增長的成本問題。

    由此，他提出“國家實力成本”這一概念。首先是生產(chǎn)成本，包括生產(chǎn)消耗的原材料和污染等負(fù)產(chǎn)品；其次是福利成本，即食品、醫(yī)療、教育、社保等費用；再次是安全成本。他認(rèn)為，維持國民經(jīng)濟活動事實上會消耗掉一個國家絕大部分資源。

    他在書中舉例說，未來30年中國將有2億人退休，工作和退休人員比例將從目前的7∶1驟降至2∶1。如何維持為中國經(jīng)濟做出巨大貢獻一代人的老年生活，將成為棘手問題。這部分群體對經(jīng)濟增長的貢獻已經(jīng)產(chǎn)生，但他們的贍養(yǎng)費用基本還沒有著落。

    可見，中國經(jīng)濟高增長的獲得感，和北京高房價的獲得感有類似之處，都在短期內(nèi)產(chǎn)生了巨大的財富積累效應(yīng)，但問題在于要維護財富是有成本的。

    正如富起來的中產(chǎn)階級不會愿意永遠(yuǎn)住在樓道臟亂、電梯搖晃的“千萬豪宅”里一樣，富起來的中國人對生活品質(zhì)的要求也會越來越高，這都意味著更體面生活的維護成本將越來越高。