集中供地政策調(diào)整！自然資源部：不是取消，而是優(yōu)化

    本報記者 杜雨萌

    針對近期坊間廣為流傳的自然資源部出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（下稱《通知》），并對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。2月3日，《證券日報》記者向自然資源部求證得知，該文件確實由其印發(fā)。

    根據(jù)《通知》要求，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。對于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓，并在公開的擬出讓時間段內(nèi)全部推出。

    自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日報》記者，該《通知》是對地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

    集中供地政策始于2021年。彼時在構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制方面，調(diào)控端逐步深化“一城一策”的認(rèn)識，金融端也已建立“三道紅線”“五檔分類”的制度，而從“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的角度來看，為避免因信息不對稱引發(fā)無序競爭和資源浪費(fèi)，讓市場主體做出理想判斷，土地供應(yīng)端也隨之在22個重點城市推出住宅用地“兩集中”出讓政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

    而從實踐層面來看，隨著“兩集中”出讓政策的推行，核心城市土地市場在經(jīng)過一輪高熱后迅速降溫。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從2021年22個重點城市的土拍情況來看，價格觸頂?shù)貕K和溢價地塊的成交數(shù)量銳減，且流拍地塊數(shù)量明顯增多。具體來看，2021年22城三個批次的土地供應(yīng)依次為813塊、875塊、627塊，其中，價格觸頂?shù)貕K、溢價地塊、底價地塊占總成交地塊的比重已從第一批的33%、58%、42%，第二批的12%、27%、73%，進(jìn)一步降至第三批的12%、22%、18%。而從流拍率來說，卻有不小的增長，即三個批次的流拍地塊占總供應(yīng)地塊的比重依次為6%、33%和17%。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受《證券日報》記者采訪時表示，從2021年土拍的實際情況來看，“兩集中”出讓政策也取得了階段性的效果，然而，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場恢復(fù)力度不及預(yù)期，行業(yè)存資金壓力，“兩集中”出讓政策對企業(yè)的資金流要求又較高，因此，從土拍市場表示看，仍持續(xù)冷清。

    來自58安居客研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國土地成交平均樓面地價為1383元/平方米，較上一年大幅下滑18%。從涉宅地塊看，溢價水平同樣呈現(xiàn)下滑，2022年全國涉宅地塊成交溢價率僅為3.36%。從流拍率來看，2022年，全國涉宅地塊流拍4006幅，較2021年回落32%，流拍率為18%。

    隨著去年土地市場的低溫運(yùn)行，已有部分城市根據(jù)自身實際情況對土拍模式進(jìn)行了適度調(diào)整。比如北京、蘇州、無錫等城市在2022年就相繼打破了“兩集中”出讓政策的一年不超三次公告要求。此外，南昌在去年10月份也提出“力爭將南昌從‘集中供地’城市名單中調(diào)出”。

    中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱在接受《證券日報》記者采訪時坦言，集中供地政策在土拍市場熱度較高的時期起到了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的作用，而去年房地產(chǎn)市場熱度呈現(xiàn)下降趨勢，土拍熱度亦隨之下降，房企現(xiàn)金流壓力加大。因此，適時完善和優(yōu)化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競爭強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房價、地價和市場信心。

    58安居客研究院分析師許之靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，盡管當(dāng)前金融端已給房企最大限度地“松綁”，但房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇需要半年到一年的時間。當(dāng)前對于“兩集中”出讓政策做出調(diào)整非常有必要，有利于房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。取消出讓次數(shù)限制后，部分城市仍將會保持集中出讓的節(jié)奏，尤其是一些市場熱度上升明顯的城市，預(yù)計后期單次出讓的土地宗數(shù)仍將保持一定高位，以抑制房地產(chǎn)市場的熱度過快上升。部分降溫城市則會優(yōu)化出讓次數(shù)，小量多批次的面市將更有利于市場的穩(wěn)定。和集中供地相配套的房地產(chǎn)價聯(lián)動以及租賃地塊的同步出讓，仍將在部分城市存在。

（編輯 孫倩）