“7·24中央政治局會議”專家解讀| “房住不炒”7年后 市場從防過熱轉(zhuǎn)為防過冷 預(yù)計8月是政策窗口期

    據(jù)新華社，7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

    7月24日，中共中央政治局會議分析當前經(jīng)濟形勢，部署今年下半年的經(jīng)濟工作，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有諸多看點。

    會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    7月28日上午，《每日經(jīng)濟新聞》主辦“直面新挑戰(zhàn)、推動新發(fā)展，7·24中央政治局會議專家解讀——房地產(chǎn)市場會迎來怎樣的變化？”專項直播，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅和上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦作為重磅嘉賓，與我們一起探討了當下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新機遇及新變化。

    郭毅提到，行業(yè)與之前相比，有三個層面的變化。從市場層面看，房子沒以前好賣；從企業(yè)層面看，部分房企出現(xiàn)了流動性危機；從消費層面看，居民消費出現(xiàn)了疲軟。也正是基于上述背景，才會有了“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的提法。

    盧文曦則表示，目前整個地產(chǎn)行業(yè)處于一個大的新周期的轉(zhuǎn)變。“這個轉(zhuǎn)變不同于2008年時的轉(zhuǎn)變，過往樓市也有很多次調(diào)控政策，但以前只要放松，消費馬上能起來。與此形成鮮明對比的是，過去一年，不少城市出臺了樓市支持政策，但消費端反應(yīng)其實并不明顯，市場對政策的邊際效應(yīng)在遞減，樓市的大周期已出現(xiàn)。”

    “房住不炒”7年后，市場從防過熱轉(zhuǎn)為防過冷

    此次政治局會議沒有像過往一樣提及“房住不炒”，在郭毅看來，自2016年首次提出“房住不炒”，市場經(jīng)過連續(xù)7年的實操調(diào)整后，已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，以前是防止市場過熱，抑制投機需求；現(xiàn)在則是防止市場過冷，通過政策調(diào)控，來糾偏，對與基本面不相符的政策進行調(diào)整。

    “一方面，一二線城市的人口紅利逐漸消失，二手房掛牌量趨于新高；另一方面，很多三四線城市購房需求趨于疲軟?，F(xiàn)實需求需要我們因城施策、精準施策，用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。”郭毅提到。

    盧文曦也表達了類似看法，雖然此次會議沒提及“房住不炒”四個字，但并非意味著不會對市場進行合理管控。

    “‘房住不炒’的本質(zhì)是守住底線。從目前的市場來看，還是會有個別樓盤，因為存在價差，會有投機參與。我們時常提到兩個詞匯，一個投資，一個投機，而現(xiàn)在的監(jiān)管，是在抑制樓市中的投機行為，投資則是一個相對中性的詞匯。”

    盧文曦表示，當下很多買家基本也已形成共識。“目前市場上的投機需求跟前幾年相比，已經(jīng)大大縮減了，這也反映出市場購房者心態(tài)的變化，更多購房者是買來自己住，看中的更多還是5-10年內(nèi)房子的自然增值，而不是短期的投機增值。”

    本輪城中村改造與棚改并非同一量級

    此次政治局會議還特別提到了“城中村改造”和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對于上述提法，甚至還有部分網(wǎng)友將其理解成棚改的2.0版本。

    郭毅認為，此次城中村改造跟之前的棚改，還是有很大區(qū)別，兩者并非一個量級的事。“以前的棚改，主要集中在三四五線城市，且是通過貨幣補償安置的方式，這樣安置戶就有新資金去購買新的商品房，從而帶動了前一輪三四五線城市需求的拉升。”

    “而這一次的城中村改造，主要集中于一二線城市。對一線城市來說，其實早已形成了較為成熟的路徑，主要是政府入股，對存量房屋進行改造，貨幣補償金額相對較低。”郭毅表示，城中村的改造主要還是改善民生，解決城中村居住環(huán)境差等問題。以深圳為例，還有不少城中村的房子是通過“統(tǒng)租”方式直接改成保障性住房，這么做也是想通過直接改建的方式增加保障性住房供給，這要比直接建設(shè)快很多。

    “所以從這幾個維度看，此次城中村改造還是與之前的棚改有很多不一樣的地方，產(chǎn)生的資金增量需求相對沒那么大，所以對樓市影響也不會太大。”郭毅說。

    盧文曦主要從優(yōu)化城市空間布局、完善城市功能、改善城市界面等方面談及對城中村改造的看法。“改善城中村對于城市界面的提升，有很明顯的積極作用。”

    “目前大城市，基本都存在一個共性問題，就是核心區(qū)域能夠用的地都不是太多，而改善城中村主要有兩方面的考量，一是民生，二是城市界面。從民生的角度，主要是讓居民又更好的居住環(huán)境；而從城市界面的角度來看，更關(guān)系到一個城市的形象。”盧文曦提示，比如在很多特大城市，開發(fā)商拿地時，如果周邊是城中村，可能對拿地價格以及開發(fā)銷售都會有一定影響。

    盧文曦認為，城中村改造并非只單純的拆除和改造，更可以與產(chǎn)業(yè)、歷史風貌等因素相結(jié)合。“以上海為例，上海的目標是到2032年基本完成城中村改造，這過程中也出現(xiàn)了不少不錯的項目，如虹口、靜安等區(qū)域的項目，通過政企合作、資源地塊捆綁等方式做好舊區(qū)改造的資金保障。”

    “預(yù)計8月是出臺政策比較好的時間窗口”

    對于市場較為關(guān)心的“適時優(yōu)化房地產(chǎn)政策”問題，兩位嘉賓從不同視角給出了解答。

    郭毅指出，從中央的表態(tài)來看，“適時優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的敘述，要結(jié)合“供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”來看，正是因為供需關(guān)系發(fā)生了改變，所以才要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，現(xiàn)在的目的是防止過冷，要么就是減供應(yīng)，要么就是增加需求。

    “從實際情況來看，減供應(yīng)可能會比較難，一是周期會比較長，二是見效慢；而增需求，相對靈活，也比較容易調(diào)整，比如認房認貸，就面臨政策調(diào)整的可能性。”郭毅說。

    在盧文曦看來，正因當下樓市的市場環(huán)境沒那么好，所以才導致政策的窗口期已經(jīng)打開，也導致市場有很多對于政策工具箱使用的猜想。

    “從時間節(jié)點來看，如果真有支持性政策出臺，比較好的時間節(jié)點是今年8月。因為對房企來說，下半年9-10月，是銷售的重要節(jié)點，也就是‘金九銀十’。如果等到10月以后，可能相對來說效果會沒那么好。”盧文曦表示，從政策的尺度來看，因為整個市場處于分化，所以對于部分三四線城市，未來支持政策可能會偏向于“能出盡出”，而一線城市可能還是相對保守。

    “如果一線城市一下子放得比較松，有可能從一個極端走向另一個極端。比較謹慎的方式，是分區(qū)、分塊地進行政策調(diào)整。從購房者的角度來說，也不要指望一線城市有大尺度的放松。”