《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》發(fā)布

    本報(bào)記者 袁傳璽

    10月23日，在重陽節(jié)之際，北京鏈家研究院與中國人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院專家課題組舉辦“積極老齡化適老新居住”沙龍，并聯(lián)合發(fā)布《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）。

    圖注：《2023年北京老年居住需求洞察報(bào)告》發(fā)布現(xiàn)場(chǎng)/企業(yè)供圖

    基于北京鏈家近五年的真實(shí)交易數(shù)據(jù)，《報(bào)告》描摹出北京老年群體的置業(yè)現(xiàn)狀、置業(yè)偏好、置業(yè)行為的圖景，為老年居住保障體系設(shè)計(jì)、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等提供一個(gè)參照樣本。

    “老人老房”迎來拐點(diǎn)

    催生適老居住新需求

    隨著人口老齡化進(jìn)一步加劇，2022年北京市60歲及以上常住人口占比達(dá)到21.3%。經(jīng)歷了改革開放40年，特別是20世紀(jì)90年代住房制度改革以來，60歲及以上老年人已普遍從“筒子樓”時(shí)代進(jìn)入“基本適居”。

    《報(bào)告》顯示，目前多數(shù)老人所擁有的住房處于城市中心區(qū)域，能夠享受較好的公共服務(wù)。但隨著時(shí)代變遷，“人老房也老”的問題愈發(fā)凸顯。很多老舊小區(qū)從居住條件到周邊配套，在適老化與舒適度方面難以滿足養(yǎng)老需求。

    在北京鏈家研究院院長高原看來，人口老化、住宅老化與社區(qū)老化等同步發(fā)生，“老人老房”步入拐點(diǎn)，改善住房條件或周邊配套設(shè)施，成為當(dāng)下城鎮(zhèn)老人提升居住品質(zhì)的核心訴求。而伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，老人通過房屋增值分享到城市發(fā)展的紅利，為其滿足改善居住需求，提供了支付基礎(chǔ)。

    “雙驅(qū)動(dòng)”模型下

    減量與增量并存

    《報(bào)告》顯示，在北京售房老人調(diào)查樣本中，出于改善性換購動(dòng)機(jī)的占比達(dá)到40.8%。在改善居住的同時(shí)，老年群體在住房交易中還存在代際支持需求，從而構(gòu)成老人住房交易的“雙驅(qū)動(dòng)模型”。在《報(bào)告》的售房老人樣本中，代際支持占比達(dá)到42.2%，其中最多的是幫助子女購房，其次是作為財(cái)產(chǎn)分配給子女或幫子女還債。

    在雙驅(qū)動(dòng)模型下，老年群體在房屋置換過程中呈現(xiàn)出增量和減量并存的特征，與中青年群體以增量改善為主的置換模式明顯不同。

    一般來說，對(duì)于家庭財(cái)富條件相對(duì)較好或子女依賴度較低的老年人，會(huì)選擇增量置換實(shí)現(xiàn)理想居住。《報(bào)告》顯示這部分群體占比在27.9%，且更頻繁發(fā)生在現(xiàn)有房屋居住價(jià)值較低或較高的兩端人群。

    對(duì)于原有房屋價(jià)值較低的老年群體，通常表現(xiàn)為賣出原有200萬-400萬的一居室，購入400萬-600萬兩居室；對(duì)于原有住房價(jià)值相對(duì)較高的群體，加上更強(qiáng)的支付能力，在置換中追求“從好到優(yōu)”，偏好大面積商品住宅。

    中國人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院社保系主任白晨表示，在中國文化中，住房不僅是用來居住的住所，也是老年人維系家庭關(guān)系的重要紐帶。無論是適老化居住改善需求，還是代際支持需求，都為我們?cè)?ldquo;個(gè)體生命周期”視角之外，提供了理解老年人住房消費(fèi)需求與動(dòng)機(jī)的更加豐富的視角。

    偏愛主城區(qū)和近郊

    優(yōu)質(zhì)物業(yè)付費(fèi)意愿高

    在大眾普遍認(rèn)知中，老年人更喜歡安靜的郊區(qū)。但《報(bào)告》顯示，老年人置業(yè)更傾向于主城區(qū)和近郊，在空間特征上，老年人置業(yè)更喜歡中心城區(qū)，希望住在二到四環(huán)間的老人甚至比青年人更多。

    一方面，出于代際支持，老年人傾向選擇與子女較為接近的片區(qū)，可以更便于父母子女相互照應(yīng)。同時(shí)，隨著年齡的增長，老年人更加依賴便捷的公共交通，以及中心城區(qū)更好的醫(yī)療、商業(yè)配套設(shè)施。

    在對(duì)居住條件的要求方面，大部分老年群體選擇中等面積、中間套型的“理想型”。據(jù)推測(cè)，這可能出于減輕家務(wù)清潔壓力和減輕孤獨(dú)感。《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，38.2%的老年群體偏好60-90平方米的房屋，選擇120平方米以上的老年人不足兩成。

    從《報(bào)告》研究結(jié)果看，老年群體置換需求“理想的約數(shù)”是五到六環(huán)之間、2008年以后建成、有電梯、80平方米兩居室的商品住宅。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊表示，隨著時(shí)間的推移，老年人對(duì)住房的需求發(fā)生了顯著變化，但住房服務(wù)的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯，亟需社會(huì)各方合力提高適老化程度，完善居住保障體系設(shè)計(jì)、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，讓老年人擁有更美好的居住環(huán)境，積極享受老齡生活，共享社會(huì)發(fā)展的紅利。

（編輯 田冬）