滬市公募REITs產(chǎn)品彰顯穩(wěn)健經(jīng)營能力 2023年整體業(yè)績表現(xiàn)符合預(yù)期

    本報(bào)記者 田鵬

    隨著公募基金年報(bào)的發(fā)布，公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“公募REITs”）產(chǎn)品也陸續(xù)公布2023年度經(jīng)營“成績單”。

    整體來看，20只披露年報(bào)的上海證券交易所市場（下稱“滬市”）公募REITs產(chǎn)品總體業(yè)績表現(xiàn)符合預(yù)期。其中，華夏基金華潤有巢REIT的可供分配金額完成度超過120%，另有華夏北京保障房REIT、中金山東高速REIT和中金普洛斯REIT的可供分配金額完成度超過110%，經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)亮眼。

    經(jīng)營總體穩(wěn)健

    年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，滬市20只公募REITs產(chǎn)品均呈現(xiàn)出良好的持續(xù)經(jīng)營及成本控制能力。

    從EBITDA（未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤）指標(biāo)來看，有8只產(chǎn)品2023年度的EBITDA金額超過2.5億元，10只產(chǎn)品的EBITDA金額高于1億元，體現(xiàn)了滬市公募REITs產(chǎn)品穩(wěn)健的經(jīng)營能力和為投資人創(chuàng)造回報(bào)的能力。

    從項(xiàng)目收入情況看，有14只產(chǎn)品2023年度收入過億元。其中，收入最高的是中金安徽交控REIT，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入達(dá)9.7億元。

    從持續(xù)經(jīng)營角度，保障房行業(yè)表現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營穩(wěn)健性。其中，華夏北京保障房REIT全年四個(gè)季度的收入均超額完成預(yù)期，全年基金層面收入的完成比例達(dá)到111%，成為發(fā)行以來市場表現(xiàn)最為穩(wěn)健的公募REITs產(chǎn)品之一。

    公募REITs產(chǎn)品作為一種高分紅產(chǎn)品，其不低于90%的分紅比例對(duì)投資人具有重要意義。

    總體來看，2023年滬市公募REITs產(chǎn)品可供分配金額完成率較高，有13只產(chǎn)品的可供分派金額的完成率超過100%。

    具體項(xiàng)目來看，華夏基金華潤有巢REIT可供分配金額的完成率達(dá)到125%，遠(yuǎn)超預(yù)期；中金山東高速REIT的可供分配金額達(dá)到了3.56億元，完成率達(dá)到了111%；國金中國鐵建REIT的表現(xiàn)同樣亮眼，全年可供分配金額達(dá)到了4.88億元，完成率也超過了100%。

    REITs市場不斷“擴(kuò)容增類”

    近年來，REITs市場不斷“擴(kuò)容增類”，截至目前，全市場已上市公募REITs產(chǎn)品35只。其中，2024年至今，上交所便已有5單公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)上市，募集規(guī)模達(dá)80余億元。

    同時(shí)，自首批擴(kuò)募落地以來，交易所和各市場參與方積極推動(dòng)我國公募REITs擴(kuò)募機(jī)制常態(tài)化發(fā)展。

    近期，上交所受理了中航京能光伏REIT的擴(kuò)募發(fā)售申請，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT發(fā)布了擬擴(kuò)募公告。

    具體來看，中航京能光伏REIT此次擴(kuò)募擬購入資產(chǎn)與原有光伏項(xiàng)目形成有力互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)分散化，穩(wěn)定基金整體現(xiàn)金流。國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分別位于江蘇南通高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和重慶兩江新區(qū)內(nèi)，新老資產(chǎn)間的管理協(xié)同效應(yīng)明顯，并有望產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。

    底層資產(chǎn)運(yùn)營前景向好

    隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，公募REITs的底層資產(chǎn)表現(xiàn)出更強(qiáng)勁的經(jīng)營韌性，更多的管理人、投資人和市場專家表達(dá)了對(duì)公募REITs后續(xù)走勢的樂觀態(tài)度。

    行業(yè)專家表示，2024年，REITs市場有望重回積極發(fā)展軌道。以倉儲(chǔ)物流行業(yè)為例，目前國內(nèi)人均高標(biāo)倉面積顯著低于發(fā)達(dá)國家人均水平。在消費(fèi)品零售總額保持增長，線上零售滲透率提高，新型工業(yè)化、新質(zhì)生產(chǎn)力加速發(fā)展的背景下，可能給倉儲(chǔ)物流行業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

    基金管理人表示，基金整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，不僅有利于提升基金管理人的管理效率，還能夠吸引更多資金和投資者入場，將一定程度提升產(chǎn)品二級(jí)市場的流動(dòng)性，對(duì)穩(wěn)定二級(jí)市場價(jià)格起到積極作用。同時(shí)，基金產(chǎn)品存續(xù)期限的延長有利于吸引長期投資者，有效引導(dǎo)二級(jí)市場進(jìn)行長期、價(jià)值、理性投資。

    機(jī)構(gòu)投資者表示，經(jīng)過前期的估值調(diào)整，REITs市場逐漸進(jìn)入恢復(fù)階段，REITs品種的長期投資邏輯和配置價(jià)值向好。我國公募REITs市場始終堅(jiān)持發(fā)展導(dǎo)向，在解決問題、優(yōu)化制度與多方協(xié)作中不斷前行，是其投資價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的支撐。

（編輯 王江浩）