商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地 REITs市場高質(zhì)量發(fā)展啟新篇

    本報記者 吳曉璐

    2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），自當(dāng)日起實施。商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點正式落地，市場主體可直接向證監(jiān)會、交易所申報。

    同日，證監(jiān)會還發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），完善基礎(chǔ)制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場功能，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，增強多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。

    業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場已相對成熟，投資者需求旺盛，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將完善REITs產(chǎn)品體系，標(biāo)志著我國REITs市場進入商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟市場方向邁進的關(guān)鍵一步，更好服務(wù)實體經(jīng)濟，滿足居民財富管理需求。

    REITs市場進入新階段

    《公告》共八條，從產(chǎn)品定義、基金注冊及運營管理要求、發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用、強化監(jiān)管責(zé)任等方面，明確商業(yè)不動產(chǎn)REITs核心制度安排，為商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展夯實制度基礎(chǔ)。

    “推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs既符合REITs發(fā)展規(guī)律、也與國際慣例接軌，現(xiàn)階段推出很有必要、正當(dāng)其時。”業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，堅持市場化、法治化原則推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs落地，充分發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、化解行業(yè)金融風(fēng)險、適配居民財富管理需要以及支持可持續(xù)發(fā)展模式的功能，完全契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟形勢與市場各方需求。

    據(jù)記者了解，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動，證監(jiān)會將按照“規(guī)范先行、試點突破、穩(wěn)步推廣、加強監(jiān)管”的原則，聚焦重點區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目，分階段推進試點工作，堅持強監(jiān)管防風(fēng)險，促進投融資良性循環(huán)，促進高質(zhì)量發(fā)展。包括篩選優(yōu)質(zhì)項目，高標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)起步；壓實中介機構(gòu)把關(guān)責(zé)任；防風(fēng)險、強監(jiān)管，切實維護市場良好秩序和平穩(wěn)運行。

    在發(fā)行方面，證監(jiān)會將堅持嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險關(guān)，重點支持符合國家政策導(dǎo)向、社會效益顯著、經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項目。優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動產(chǎn)，優(yōu)先支持上市公司、中央企業(yè)、地方重點國有企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民企、外企持有的商業(yè)不動產(chǎn)項目，優(yōu)先推進商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。

    華泰證券研究所固收分析師王曉宇認(rèn)為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是完善公募REITs、私募REITs、Pre-REITs的重要一環(huán)；對于房企而言，將有效促進房地產(chǎn)行業(yè)從“重銷售”向“重運營”模式轉(zhuǎn)變，幫助房企實現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)；對于投資人而言，過去公募REITs資產(chǎn)供給較少，賣方市場定價或有一定錯位，隨著供應(yīng)量增加，市場預(yù)計將回歸理性。

    兩類REITs將并行推進

    目前，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年12月31日，已上市REITs產(chǎn)品達78只，發(fā)行規(guī)模合計2032.54億元，9只完成擴募，募集資金合計122.16億元，78只REITs總市值為2184.63億元。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推出，也標(biāo)志著我國REITs市場進入了“商業(yè)不動產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進。后續(xù)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs將并行推進。

    一方面，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs更多承擔(dān)的是“穩(wěn)經(jīng)濟、補短板”的職能，通常具有公共屬性強、現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定、受宏觀經(jīng)濟波動影響相對較小的特點，后續(xù)可以繼續(xù)發(fā)揮其在盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，商業(yè)不動產(chǎn)REITs更加側(cè)重“促消費、調(diào)結(jié)構(gòu)”，市場化程度更高，與宏觀經(jīng)濟周期、消費景氣度聯(lián)系更緊密，可以精準(zhǔn)對接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)的商業(yè)不動產(chǎn)盤活需求。兩大領(lǐng)域REITs將發(fā)揮各自優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)力，共同拓展資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的邊界與深度。

    中金公司研究部房地產(chǎn)與REITs分析師裴佳敏認(rèn)為，后續(xù)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相互補充，能夠持續(xù)提升我國公募REITs市場規(guī)模，豐富資產(chǎn)類型；同時，試點過程亦是對于我國公募REITs一、二級市場制度建設(shè)、市場定價機制等方面的持續(xù)探索和優(yōu)化，有助于健全市場功能，切實發(fā)揮其服務(wù)實體經(jīng)濟的作用。

    明確“1+3+N”框架安排

    據(jù)記者了解，根據(jù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs制度體系安排，證監(jiān)會初步明確“1+3+N”框架安排，“1”即1項《公告》，“3”包括1項《通知》和2項工作規(guī)程，“N”即滬深交易所、中國結(jié)算、中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會等單位的17項配套規(guī)則。

    《通知》圍繞四個方面對推進REITs相關(guān)工作作出安排，包括：完善工作機制、壓實機構(gòu)責(zé)任，推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs健康發(fā)展；加快推進REITs市場體系建設(shè)，重點推進市場擴容擴圍、加強二級市場建設(shè)、完善市場生態(tài)；進一步優(yōu)化審核注冊流程、健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系，完善REITS申報注冊制度機制；健全全鏈條監(jiān)管機制安排、壓嚴(yán)壓實市場主體責(zé)任，加強監(jiān)管和風(fēng)險防范，維護市場平穩(wěn)運行。

    “本次規(guī)則制定修訂主要針對新增的商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)，在從嚴(yán)管理基礎(chǔ)上作適應(yīng)性調(diào)整優(yōu)化，體現(xiàn)對不同領(lǐng)域REITS‘分類管理、分類施策’的針對性安排。另外還就市場廣泛關(guān)心的回收資金使用、合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、收益率要求、多業(yè)態(tài)資產(chǎn)組合等問題予以回應(yīng)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

    具體來看，REITs配套業(yè)務(wù)規(guī)則修訂主要體現(xiàn)在以下五方面：一是適應(yīng)性調(diào)整名稱和表述。二是系統(tǒng)化完善REITs準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。三是推動建立更為市場化的機制安排。四是支持REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補或運營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，以提升規(guī)模效應(yīng)與風(fēng)險分散能力，并將首發(fā)后擴募申報時間縮短至6個月。五是優(yōu)化審核機制并強化發(fā)行監(jiān)管。

（編輯 上官夢露）