結合存量盤活 多地加快推進城市更新

    本報記者 張薌逸

    高質量開展城市更新是推進現(xiàn)代化人民城市建設的重要抓手，也是2026年各地住建工作的重點發(fā)力方向。2026年，30個省（自治區(qū)、直轄市）在地方政府工作報告中強調城市更新。

    同時，今年以來，已有多地發(fā)布相關政策舉措，完善保障措施，健全工作機制，扎實推進城市更新行動。

    3月1日，深圳市住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），強化政府主動作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點堵點，積極穩(wěn)妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續(xù)拉動房地產有效投資。

    中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅對《證券日報》記者表示，《通知》通過合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調供”項目局部調整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動項目實施，整體降低開發(fā)門檻與成本、提速項目落地，在守住公共利益底線的同時為城市更新注入新動力，助力深圳城市更新和樓市平穩(wěn)發(fā)展。

    《通知》提出，運用“清調供”手段盤活的城市更新項目局部調整規(guī)劃部分按照本通知執(zhí)行，并應符合《住宅項目規(guī)范》相關要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調整部分按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，通過“清調供”，能夠盤活停滯項目，讓城市更新提速。具體而言，首先是對于因產權復雜、手續(xù)不全或長期閑置而無法推進的城市更新項目，清理歷史遺留問題與低效用地；其次是對于原本已立項，但因市場變化、規(guī)劃不合理或原實施主體無力開發(fā)而陷入僵局的項目，調整規(guī)劃指標與實施主體；最后是創(chuàng)新供應方式與加快供地，解決“最后一公里”的落地問題，確保存量資源能轉化為實際住房或產業(yè)空間。

    在優(yōu)化保障性住房配建要求方面，《通知》明確，已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目按原規(guī)定執(zhí)行保障性住房配建要求。未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實保障性住房建設籌集要求。

    “《通知》向市場釋放了明確信號，即以后舊改項目中的保障性住房，不再是單一的開發(fā)商配建模式，而更多的是通過存量盤活，政府統(tǒng)籌。”李宇嘉表示，這有利于降低城市更新成本，提振開發(fā)商參與城市更新的積極性。通過盤活存量實現(xiàn)去庫存、穩(wěn)樓市，也為城市更新推進創(chuàng)造平穩(wěn)的預期環(huán)境。

    2025年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議將“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”列為著力穩(wěn)定房地產市場工作的重點。

    多地將存量盤活作為城市更新的重點，制定相應保障措施。安徽省于2月初召開的全省高質量推進城市更新深化城市功能品質活力提升工作推進會強調，“聚焦城市更新內容、更新方式、資金來源、治理提升及存量盤活等重點，突出需求導向科學編制規(guī)劃，構建多元主體參與的可持續(xù)投融資體系”。

    河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳近期起草并公開征求意見的《河南省城市更新條例（征求意見稿）》提出，省、市人民政府自然資源主管部門應當會同住房城鄉(xiāng)建設主管部門，制定完善城市更新項目土地用途調整、存量用地整合及混合利用、既有建筑功能轉換等政策措施，支持存量用地盤活利用和存量建筑功能轉換。

    談及2026年各地城市更新保障措施的完善方向，李宇嘉建議，各地應保持更新規(guī)劃、控制性規(guī)劃、片區(qū)策劃等規(guī)劃的一致性，推進片區(qū)綜合改造，通過片區(qū)價值提升實現(xiàn)資金總平衡，從而提振市場參與的積極性。對于綜合整治、拆整結合的項目，要統(tǒng)籌應用好各類資金，以項目為單位，做好提前儲備和申報。此外，各地也應加快落實2025年中央經(jīng)濟工作會議明確提出的“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”要求，著力推進房地產市場穩(wěn)定，為市場主體參與城市更新創(chuàng)造良好的預期環(huán)境。