實探法拍房市場：多地出臺限購政策“降溫”

    本報記者 矯月

    “北京的房價太貴，比起二手房我更相中買法拍房。”一位在北京打工的張女士向《證券日報》記者介紹道：“法拍房的價格往往是市場價的八折，有的地段不好的房子，價格有時候會更低，買法拍房比二手房還要便宜。”

    據(jù)《證券日報》記者走訪北京法拍房市場發(fā)現(xiàn)，由于法拍房價格低于二手房市場價，所以，法拍房的爭搶更甚于二手房。

    瀚海研究院高級數(shù)據(jù)研究員劉歡向《證券日報》記者表示：“一般情況，法拍房的成交價是其市場價70%-80%。近年來，隨著存量房體量的增大，法拍房勢如破竹，越來越多的購房者開始關(guān)注、參與法拍房的競拍。”

    法拍房低價勝出二手房

    法拍房具有天然低價優(yōu)勢，吸引越來越多的購房者關(guān)注。在一些購房者眼中買法拍房撿漏如同買盲盒。

    “法拍房起拍價一般按照評估價或者評估價的80%拍賣，一拍流拍后，二拍會在一拍基礎(chǔ)上打八折繼續(xù)拍，有些上拍房源的房價甚至能腰斬，為購房者節(jié)約了幾十萬元、幾百萬元甚至上千萬元的購房成本。”劉歡介紹稱，以昌平區(qū)東方普羅旺斯一處別墅為例，成交價與市場價差高達(dá)5183萬元，是市場價的四八折。

    劉歡向記者表示：“法拍房是司法拍賣的處置的房屋，起拍價格比較低，位置好，交易的費用少，總成本要比市場上的二手房省很多，同樣，法拍房也可以和商品房一樣辦理銀行的按揭貸款，不過，貸款利率略高。”

    在瀚海法拍網(wǎng)上，《證券日報》記者看到，法拍房起拍價與市場價有著不同幅度的折扣，其中，西城格調(diào)大廈一間115.93平方米的房子，由于法拍的關(guān)系，從500萬元的市場價格降至了280萬元的起拍價。同在西城區(qū)新街口處的一個13.33平方米的市場價為140萬元的房子起拍價只有60萬元。

    對此，劉歡向記者表示：“起拍價并不是最后競拍價格，所以法拍房的最后價格還需要看競拍結(jié)果顯示。”

    據(jù)介紹，標(biāo)的物網(wǎng)絡(luò)司法變賣期為60天，如有競買人在60天內(nèi)變賣期中的任一時間出價，則變賣自動進(jìn)入到24小時競價倒計時；24小時競價周期內(nèi)，其他變賣報名用戶可加價參與競買，競價結(jié)束前5分鐘內(nèi)如有人出價，則系統(tǒng)自動向后延時5分鐘（循環(huán)往復(fù)至最后5分鐘內(nèi)無人出價）。

    據(jù)瀚海研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅網(wǎng)簽4824套，新房住宅網(wǎng)簽1434套。法拍房方面，共計掛牌房源78套（撤拍5套），總市值3.96億元。成交法拍房31套，成交總價2.26億元，成交面積5105.99平方米，平均折扣8.1折，共計219人參拍，出價1345次，平均7.06人爭搶一套法拍房。

    瀚海法拍網(wǎng)顯示，3月17日-3月19日連續(xù)三日成交率達(dá)100%。其中，朝陽區(qū)雙瓏原著成交價最高，3543萬元，大興區(qū)保利茉莉公館熱度最高，20人爭搶一套法拍房。

    豪宅法拍房受熱捧

    “3月初也曾有法拍房被熱捧的情形出現(xiàn)，中央別墅區(qū)澳景園標(biāo)的參拍人數(shù)最多，有19個人競拍這一套法拍房；而昌平區(qū)碧水莊園數(shù)套豪宅標(biāo)的則創(chuàng)下來3月初單周成交價最高、差價最大、折扣最低的交易紀(jì)錄。”劉歡如是說。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，法拍房市場從來不缺故事和談資。

    從1元起拍的法拍房，到明星千萬元豪宅，都會引來眾人圍觀。天通苑中苑54號樓1元起拍的法拍房，有81227人圍觀，38人競拍，超100次出價，最終以568萬元成交，低于市場價57萬元。成龍東直門內(nèi)大街NAGA上院兩套豪宅剛一上拍就霸榜微博熱搜。

    劉歡介紹，法拍房備受投資者喜歡的一點是市場上優(yōu)質(zhì)低價好房是二手房市場上鮮見的，如孤版豪宅、海淀六小強(qiáng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，在二手房市場都買不到。

    以賈躍亭豪宅拍賣為例，就引起萬人圍觀。以位于朝陽區(qū)泛海國際的一套住宅為例，該豪宅的市值為2450萬元，起拍價為1545萬元，最后該豪宅以2420萬元的價格成交，低于市場價30萬元，溢價率56.6%。這次拍賣有16人報名，78636人次圍觀。據(jù)了解，本次拍賣房產(chǎn)與小區(qū)內(nèi)評估價為47萬元的車位一同合并拍賣。

    吃“餡餅”要謹(jǐn)防“陷阱”

    事實上，在法拍過程中，法拍房實際上是屬于銀行，并以信托拍賣的形式在當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行的。因此，購房者很難直接了解到法拍房的全部信息，如產(chǎn)權(quán)問題、落戶問題、房屋占用問題、稅費問題等，同時，法拍房手續(xù)辦理相對復(fù)雜，很多購房者因不熟悉流程操作，而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。

    “雖然有很多人想買法拍房，但也要擦亮眼睛。要調(diào)查清楚法拍房是否有人居住，如果有人，后期騰房怎么辦？還要注意房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，能否順利過戶，房屋內(nèi)部情況如何等問題。”有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，一般的購房者沒有購買法拍房的經(jīng)驗，需要咨詢專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)，規(guī)避潛在的各項風(fēng)險。正因此，一些購房者開始通過比較信任的法拍網(wǎng)站選擇法拍房。

    上述業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者同時表示，完善法拍房市場，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范各方行為。“一方面，競買人應(yīng)該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規(guī)則和潛在風(fēng)險；另一方面，房產(chǎn)監(jiān)管等有關(guān)職能部門應(yīng)加大對一些黑中介、違規(guī)炒房客的打擊力度，凈化市場環(huán)境。”

    法拍房漏洞被堵

    “隨著多地限購政策出臺后，法拍房一度成為炒房者的最新目標(biāo)。”據(jù)知情人士向《證券日報》記者透露：“由于部分法拍房價格低于二手房，并且法拍房在多數(shù)城市不受限購政策的影響，所以，有一些炒房者開始大量購買法拍房，此后轉(zhuǎn)手以二手房的市場價格抬價出售。已經(jīng)有很多炒房者因此賺了一大筆。”

    不過，在法拍房被熱捧的同時，也引起了相關(guān)部門的關(guān)注。針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續(xù)出臺政策，將法拍房列入限購范圍。

    據(jù)了解，繼2017年北京法拍房實施“限購”之后，2021年初，上海法拍房也被列入“限購”范圍。

    1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房將納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購范圍。

    據(jù)了解，位于上海市靜安區(qū)曲沃路的一套法拍房是上海法拍房納入限購的首套房源，該法拍房將于3月8日10時拍賣，起拍價為286.5萬元人民幣，醒目位置標(biāo)有黃色字體“限購”。

    此外，進(jìn)入公拍網(wǎng)還會彈出提醒稱：上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購政策范圍。競買人參與競買的，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線具體咨詢限購政策。拍賣成交確認(rèn)后，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律成果。

    繼上海限購法拍房后，3月3日，杭州將法拍房納入了限購政策范圍內(nèi)。

    據(jù)了解，新政出臺前，杭州法拍房市場非常狂熱，大多數(shù)房源以高溢價成交。但在新政出臺后，杭州法拍房市場明顯降溫，甚至出現(xiàn)流拍和低于評估價成交的情況。

    一位居住在杭州市的居民向《證券日報》記者表示：“之前法拍房不限購的時候，學(xué)區(qū)房非常搶手，但在法拍房限購后，參與競拍的人就少了，而且成交價也趨于理性。”

    3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從《通知》內(nèi)容來看，“法拍房”被納入限購及限售行列。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，法拍房被列入“限購”行列代表著購房政策開始查缺補(bǔ)漏，而法拍房無疑正是被漏掉的一環(huán)。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，法拍房被納入“限購”行列將有利于房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。