REITs市場擴面提質(zhì)進行時：中長期資金持續(xù)進入 產(chǎn)品體系日益多元

    本報記者 田鵬

    本周（12月4日至12月8日），“REITs市場建設(shè)”成為一個熱詞，頻登市場熱議榜單。

    12月4日，中國證監(jiān)會主席易會滿在接受媒體采訪時提出，推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場擴面提質(zhì)；12月6日，財政部發(fā)布的《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》將此前專項批復(fù)進行整合，把公開募集證券投資基金等11類產(chǎn)品和工具納入全國社?；鹜顿Y范疇；12月7日，華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT等三只新產(chǎn)品申報掛網(wǎng)。

    中航基金相關(guān)負責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時表示：“此次財政部明確將REITs納入社?；鹂赏顿Y范圍，是中長期資金成為REITs市場‘壓艙石’的關(guān)鍵舉措，有效擴大REITs的參與主體范圍，提振市場信心。”同時，REITs作為權(quán)益型金融產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施項目，兼具成長性和抗風(fēng)險性，能較好匹配社?；鸬呐渲眯枨蟆⒎稚⑼顿Y風(fēng)險。

    中長期資金加速涌入

    投資者結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

    推動REITs市場擴面提質(zhì)作為進一步健全多層次市場體系的重要一環(huán)，成為近年來我國市場建設(shè)重要工作內(nèi)容之一。

    “在推動REITs市場擴面提質(zhì)過程中，一個重要內(nèi)涵就是進一步擴大中長期資金來源。”上述中航基金相關(guān)負責(zé)人表示。

    談及全國社保基金等中長期資金對REITs市場的影響時，華金證券副總裁周磊對《證券日報》記者表示，社保基金為REITs市場豐富了投資者結(jié)構(gòu)、緩解流動性壓力、進一步發(fā)揮長期資金的市場定價能力。在實際操作過程中，要想真正釋放出長期配置型資金對于資本市場“穩(wěn)定器”的作用，需要進一步提高投資機構(gòu)對于短期波動性的容忍度，即可適度延長對投資機構(gòu)的考核周期。

    瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，社?；鹂尚Х卤ｋU基金，適度提高對于短期波動性的容忍度。具體來看，財政部近日印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)保險資金長期穩(wěn)健投資、調(diào)整國有商業(yè)保險公司績效評價相關(guān)指標的通知》明確，將國有商業(yè)保險公司經(jīng)營效益類績效評價指標“凈資產(chǎn)收益率”由當(dāng)年度考核調(diào)整為“3年周期+當(dāng)年度”相結(jié)合的考核方式，就是針對部分保險資金受考核影響而追求短期收益、追漲殺跌等短期行為。

    優(yōu)質(zhì)項目蓄勢待發(fā)

    長期投資價值凸顯

    事實上，對于推動REITs市場擴面提質(zhì)，一方面，在于積極推動更多中長期資金進入REITs市場，豐富投資者結(jié)構(gòu)，充分激發(fā)其“壓艙石”作用以提振市場信心；另一方面，在于鼓勵支持更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行，不斷豐富REITs市場體系，實現(xiàn)產(chǎn)品多元化。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，市場上共有29只REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等。此外，10月26日，首批4只消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs掛網(wǎng)，其中，中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等3只產(chǎn)品已于11月26日晚獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復(fù)。

    周磊表示，公募REITs投資于長期經(jīng)營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，具有強制高比例分紅的屬性，能夠提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，且風(fēng)險介于股債之間，與社?；鹱鳛殚L期資金的需求匹配度較高，是利率下行環(huán)境下的理想配置資產(chǎn)之一。

    以深市9只公募REITs產(chǎn)品為例，2023年三季報數(shù)據(jù)顯示，9只產(chǎn)品均實現(xiàn)盈利。具體來看，鵬華深圳能源REIT三季度營業(yè)收入和凈利潤均位列深市第一的同時，還居全市場榜首。

    數(shù)據(jù)顯示，鵬華深圳能源REIT在2023年三季度基金合并營業(yè)收入為6.53億元（不含稅），環(huán)比增長17.88%；凈利潤為1.37億元，環(huán)比增長19.51%；實現(xiàn)可供分配金額為1.53億元，全年累計完成可供分配金額3.58億元，完成招募說明書預(yù)測2023年可供分配金額的113%。

    從分紅情況來看，深市公募REITs積極為投資者兌現(xiàn)2023年的經(jīng)營收益。例如，8月份，平安廣州廣河REIT進行了上市兩年以來的第五次分紅，分紅比例100%，累計分紅達12.64億元，是累計分紅金額最高的公募REITs產(chǎn)品。

    朱元偉認為，從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，REITs的突出特點是與股票和債券等傳統(tǒng)投資工具的關(guān)聯(lián)度相對較低，加入投資組合之后有助于改善其風(fēng)險收益特征，適合機構(gòu)投資人長期投資配置。