轉(zhuǎn)型步伐加快 房地產(chǎn)發(fā)展新模式可期

    本報兩會報道組 陳瀟

    3月5日，十四屆全國人大四次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強作政府工作報告時提到，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”“深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。

    有專家在接受《證券日報》記者采訪時認為，今年房地產(chǎn)政策的核心導(dǎo)向更加清晰：其一，通過“白名單”制度等繼續(xù)防范債務(wù)違約風險，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；其二，有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，提升房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級；其三，通過城市更新盤活存量資源，釋放住房需求潛力，在改善城市功能的同時，深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    行業(yè)風險加速出清

    房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已四年有余，市場規(guī)模和交易量逐步回歸理性區(qū)間。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，經(jīng)過前期持續(xù)推進“保交房”、化解房企債務(wù)風險等工作，房地產(chǎn)風險已緩釋。

    李宇嘉表示，根據(jù)今年兩會期間的相關(guān)表述，下一步將更加注重統(tǒng)籌兼顧，既立足短期穩(wěn)市場、防風險，又著眼長期推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式和制度建設(shè)；既強調(diào)控增量、去庫存，也注重優(yōu)供給和盤活存量。

    在這一政策框架下，進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，被視為持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要舉措。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部去年10月份披露的數(shù)據(jù)顯示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目貸款審批金額已超過7萬億元。在各項機制的支持下，行業(yè)風險加速出清。

    業(yè)內(nèi)普遍認為，在穩(wěn)定融資環(huán)境的同時，通過控制新增供給、加快庫存去化，有望進一步改善市場供求關(guān)系。

    從供給端來看，各地已開始主動調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前2個月，全國300城住宅用地成交面積同比下降約三成。

    “預(yù)計2026年住宅用地供應(yīng)將延續(xù)‘提質(zhì)縮量’特點，特別是庫存量較大的地區(qū)，新增土地供給或進一步縮量，從源頭上改善市場供求關(guān)系。”中指研究院相關(guān)負責人表示。

    對此，全國政協(xié)委員、香江集團有限公司董事長翟美卿表示，在土地供應(yīng)方面，可按18個月庫存去化周期動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，對于去化周期超過24個月的城市可暫停新增住宅用地，同時允許閑置商辦用地在符合規(guī)劃條件下轉(zhuǎn)為住宅用途，以更好促進市場供需平衡。

    盤活存量資產(chǎn)也被視為“去庫存”的重要路徑。2026年初保障性住房再貸款利率已降至1.25%，有望為地方收購存量商品房用作保障性住房提供更多資金支持。

    在供給端調(diào)整的同時，需求端政策亦在不斷細化。其中，“加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”“深化住房公積金制度改革”等提法受到業(yè)界廣泛關(guān)注。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，深化住房公積金制度改革被視為激活住房需求的重要抓手。通過提高公積金貸款額度、給予財政貼息等金融支持，并在保障性住房分配方面適度向初婚初育家庭和新市民群體傾斜，有助于降低其購房門檻，推動更多人實現(xiàn)從“落腳城市”到“安家城市”的轉(zhuǎn)變。

    有序推動“好房子”建設(shè)

    在穩(wěn)定市場的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也在加快向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。在業(yè)界看來，今年再提“好房子”，且側(cè)重有序推動，預(yù)計將進一步推動相關(guān)標準落地執(zhí)行。

    “我國住房發(fā)展已從‘有沒有’全面轉(zhuǎn)向‘好不好’，建設(shè)‘好房子’，是順應(yīng)民生需求、推動行業(yè)轉(zhuǎn)型、激活內(nèi)需潛力的必然選擇。”全國人大代表、北京五八信息技術(shù)有限公司董事長兼CEO姚勁波向《證券日報》記者表示，在不斷推進“好房子”建設(shè)標準的同時，應(yīng)建立更加完善的信息披露制度，通過提高信息透明度，引導(dǎo)行業(yè)向品質(zhì)化方向發(fā)展。

    事實上，“好房子”已成為房企贏得市場的重要抓手。58安居客研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年，核心區(qū)域“日光盤”項目除了在得房率層面更具優(yōu)勢外，普遍具備安全、舒適、綠色、智慧等“好房子”核心特征，并在產(chǎn)品細節(jié)上持續(xù)升級，引入養(yǎng)老、育兒、家政等第三方服務(wù)，逐步形成“硬件+服務(wù)”的復(fù)合型居住模式。

    在姚勁波看來，“好房子”還將帶動開發(fā)行業(yè)新一輪品質(zhì)升級，同時推動建筑業(yè)向綠色化、工業(yè)化、智能化方向發(fā)展，帶動新材料、新設(shè)備、新工藝等產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同提升。

    “現(xiàn)在市場競爭已經(jīng)不只是價格競爭，而是產(chǎn)品和服務(wù)的綜合競爭。”一位房企負責人向《證券日報》記者表示，現(xiàn)在購房者更加注重居住品質(zhì)和社區(qū)體驗，未來房企需要通過長期的產(chǎn)品口碑和服務(wù)能力贏得客戶信任。

    圍繞“住得好”，相關(guān)服務(wù)體系也愈發(fā)受到關(guān)注。物業(yè)服務(wù)作為居住品質(zhì)的重要組成部分，其作用正不斷凸顯。中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨表示，物業(yè)服務(wù)是反映居民“住得好”的重要內(nèi)容之一，未來在政策引導(dǎo)下，可探索多方協(xié)同運行的新模式、規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，并鼓勵物業(yè)企業(yè)向社區(qū)增值服務(wù)延伸。

    系統(tǒng)性推進城市更新

    在“好房子”推動行業(yè)品質(zhì)升級的同時，城市更新也成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支點。

    上述政府工作報告提出，高質(zhì)量推進城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。盤活利用存量土地和閑置房屋設(shè)施。

    上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽向《證券日報》記者表示，對比近三年政府工作報告中城市更新相關(guān)表述，從“穩(wěn)步實施”到“持續(xù)推進”，再到2026年提出“高質(zhì)量推進”，這一表述變化反映出我國城市更新正從試點探索階段邁向系統(tǒng)性推進新階段。

    在清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇看來，城市更新是統(tǒng)籌盤活存量資產(chǎn)的核心路徑。“無論是城中村、老舊小區(qū)，還是存量商品房、閑置土地及低效商業(yè)不動產(chǎn)，都可以通過更新機制實現(xiàn)空間功能與經(jīng)濟價值的再配置。”

    各地城市更新步伐明顯提速，不少地區(qū)陸續(xù)發(fā)布城市更新相關(guān)計劃清單。例如，北京市發(fā)布2026年第一批城市更新計劃項目清單。首批項目共計1321個，2026年度第一批項目計劃投資1049.5億元，無論是項目數(shù)量還是投資規(guī)模，均處于近年來高位。

    與此同時，金融資源也在持續(xù)向城市更新領(lǐng)域傾斜。2025年，國家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，進一步拓展基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍至城市更新設(shè)施等領(lǐng)域，包括老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，以及涵蓋多種資產(chǎn)類型的城市更新綜合設(shè)施項目，直接為城市更新拓寬了長期低成本融資渠道，有望吸引更多社會資本。

    在政策與資金雙重推動下，市場主體參與城市更新的積極性也在不斷提升。不少房企以代建形式參與城市更新。據(jù)克而瑞研究中心（CRIC）數(shù)據(jù)，2024年—2025年，已經(jīng)有較多頭部代建企業(yè)中標了城市更新或城中村改造類項目的代建服務(wù)，包括綠城建設(shè)管理集團有限公司等頭部企業(yè)。

    在全國人大代表，中建三局集團有限公司黨委書記、董事長陳衛(wèi)國看來，城市更新還需在三個方面進一步發(fā)力。在政策體系上，需進一步暢通項目落地政策與機制，出臺全國性統(tǒng)一條例，以清晰界定各方權(quán)責利關(guān)系，系統(tǒng)整合分散政策，健全多部門協(xié)同機制。此外，需進一步建立全周期可持續(xù)平衡機制，破解開發(fā)強度受限、更新改造成本高企、保護與發(fā)展統(tǒng)籌難度較大等難題。在科技創(chuàng)新應(yīng)用上，需進一步普及現(xiàn)代化建造體系，推廣應(yīng)用模塊化建造技術(shù)，在智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展中強化新技術(shù)深度應(yīng)用，鼓勵居家智能體產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。

    業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步走出調(diào)整期，行業(yè)將告別過去依賴高流轉(zhuǎn)、高杠桿、高債務(wù)的“三高”舊發(fā)展模式。未來，房地產(chǎn)發(fā)展將更加注重回歸居住屬性，通過強化風險防控、提升住房品質(zhì)、高質(zhì)量推進城市更新，推動行業(yè)形成以品質(zhì)供給為導(dǎo)向、運行更加穩(wěn)健的發(fā)展新模式。