商鋪?zhàn)儭皞仭?千名業(yè)主維權(quán)路迷茫

    上半年的深圳住宅市場很瘋狂。“日光盤”、“百萬喝茶費(fèi)”、“近9000人搖號搶不足400套房”……7月新盤一公布，許多人已經(jīng)忙著做“打新計劃表”。對于這場“盛宴”，有實(shí)力無“房票”的人開始把眼光盯向了不限購、不限貸的商鋪投資。

    “一鋪養(yǎng)三代”這個思路根深蒂固，可真是如此嗎？

    曾經(jīng)4人瘋搶一個不足7平方米的格子鋪，以為一鋪養(yǎng)三代，從此抱上了聚寶盆。沒想到，現(xiàn)在商鋪形同“鬼屋”，維權(quán)三年多，虧了本金又投入更多，深圳沙井賽格電子城的千名業(yè)主談起商鋪投資就色變。

    當(dāng)年，作為深圳本土開發(fā)商，深圳市鴻榮源房地產(chǎn)有限公司將開發(fā)的禧園2棟1-3層商鋪賣給了商人，該商人用來做賽格電子城沙井店，以深圳市永基地產(chǎn)有限公司進(jìn)行銷售。該商場位于沙井較為繁華的中心地段，距沙井地鐵口約20米，屬于真正地鐵口物業(yè)，交通十分便利。本以為只是生意清淡，客流稀少，然而，當(dāng)記者前往電子城一看，還是嚇了一跳。

    電子城早已不再營業(yè)，無人進(jìn)出的大門口只擺放著一個陳舊的辦公桌，保安警惕地看了看記者，沒有過多阻攔。商城內(nèi)面積很大，共三層，約2萬平方米，可容納近2000商戶的規(guī)模。一樓空蕩蕩的，四周的門面破敗不堪，留存的招牌大多已經(jīng)褪色，“手機(jī)專業(yè)維修”、“手機(jī)配件批發(fā)”、“電腦周邊外設(shè)批發(fā)”彰顯著這里電子商城的功能。零星沒有移走的桌椅、柜臺、隔板似乎還等著主人的回來，然而早已人去樓空多年，寂靜得可怕。商城電梯已經(jīng)停用，記者拾級而上達(dá)到二樓，大白天里，外面驕陽似火，這里卻是黑魆魆，如同鬼屋。透著數(shù)盞白燈，大廳中央全是冰涼的隔板劃分著幾平方米的簡單鋪位，隔板上貼著店鋪號，標(biāo)明著業(yè)主的產(chǎn)權(quán)范圍，如同散落的積木。整層二樓、三樓毫無裝修過的痕跡，似乎從未營業(yè)過。

    電子城外，禧園的裙樓，都是獨(dú)立的臨街商鋪，地產(chǎn)中介四五家，其他理發(fā)店、便利店、美容院、水果店若干，生意貌似不錯，但更多的商鋪大門緊閉，門鎖銹跡斑斑，“業(yè)主招租”、“旺鋪招租”比比皆是，有的店家強(qiáng)調(diào)“招租不收中介費(fèi)”。記者走一圈，大約半數(shù)以上店鋪處于空置中。

    人氣不旺，商業(yè)不強(qiáng)，生意不好做，這個處在地鐵出入口的商業(yè)配套大多冷冷清清的。可6年前，這里并非如此。

    打新，中獎還是中槍？

    2014年，鋪天蓋地的都是深圳沙井賽格電子城賣商鋪的廣告：財富向西、地鐵口無縫對接、品牌店進(jìn)駐、包租返租3年（位置好的包租6年甚至更長），每年按購鋪價的8%返租金、名企物業(yè)深圳市沙井賽格市場管理有限公司（簡稱沙井賽格公司）打理、紅本房產(chǎn)證70年、一鋪養(yǎng)三代……字字都敲中了許多人的心坎上。電子城內(nèi)放出來的1200多間格子鋪極短時間內(nèi)吸引了來自廣東周邊各地投資者4000多人，其中不乏來自內(nèi)地和香港，吳先生（化名）就是其中一位。

    “有名店進(jìn)駐，還是名企打理，地段又好，這種商鋪穩(wěn)賺不賠。不到4萬一平，最小單元的格子鋪不到30萬?？們r不高，很多人都投得起。”說起當(dāng)年搶鋪的盛況，吳先生記憶猶新：4000多人擠在寶安體育館里搖號，人聲鼎沸，搖中的投資者如同中了彩票，在別人羨慕的眼神中，興高采烈地去選鋪，對著戶型圖，閉著眼睛買。吳先生買了一個格子鋪，一次性付款28萬左右。有人直接拿了幾個鋪，資金不夠，就貸款。“為搶鋪位，有人還在現(xiàn)場打了起來。”吳先生告訴記者。

    然而，第一個“坑”很快就出現(xiàn)了。

    交了錢，拿到了房產(chǎn)證，很多人就傻了眼，公攤面積占50%，這么高？那才多大一塊地？等一切手續(xù)辦完，業(yè)主們才第一次看到了自己的鋪：簡簡單單的隔板，巴掌大的一塊地，頂多擺個小柜臺。有人無法接受，要求退房退款。那時候，有人就收回了自己的錢，但更多人想著8%的返租回報，細(xì)水長流，還是接受了。

    拿到了自己的鋪位，業(yè)主們很快和商家簽了返租合同，此后，很多業(yè)主再也沒來看一眼自家的鋪。面積是小了點(diǎn)，但似乎關(guān)系不大，有名企沙井賽格公司打理呢，作為“金主”，坐在家里收錢就好了。一個小小的格子鋪，每月近2000元的租金到賬，返租回報率如合同上所說達(dá)到8%，這個投資似乎還不錯。

    這種投資的快樂并沒有多久，僅僅三年后，第二個“坑”就出現(xiàn)了。

    2017年，返租合同陸陸續(xù)續(xù)到期的業(yè)主們收不到固定租金了。合同得續(xù)簽，這個時候，沙井賽格公司給出了新條件：返租月租金為30-50元/平方米不等，否則自動放棄出租。這個續(xù)租條件瞬間在業(yè)主群里炸開了鍋，連商量的余地都沒有，年租金回報率從8%跌到2%都不到，一個格子鋪一個月返租還不到200元，質(zhì)疑聲越來越多。從那個時候起，沙井賽格電子城的千名業(yè)主走上了維權(quán)之路。

    自救路上發(fā)現(xiàn)更多坑

    這個時候，許多拿了三年租金的業(yè)主們?nèi)ガF(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)，沙井賽格電子城里一直是空蕩蕩的，除了一樓有零星的電子通訊店鋪，二樓、三樓的格子鋪，買的時候是啥樣，如今還是啥樣。

    商鋪沒有升值，租金無法保障，沙井賽格公司的經(jīng)營結(jié)果顯然無法被接受，一些積極的業(yè)主牽頭組織，準(zhǔn)備自救：返租合同不簽了，自己的鋪面收回來，自己招商引資，盤活商城，共同造富。很快，千余名業(yè)主集結(jié)起來，除了沙井賽格公司自留的一些鋪位外，其他鋪位業(yè)主按照鋪位面積比例自掏費(fèi)用成立了深圳市百姓市場有限責(zé)任公司（簡稱百姓公司），代表全體業(yè)主招商引資，以期盡快盤活賽格電子城，獲得租金回報。

    抱團(tuán)取暖，成立公司解決困境的方法很快有了效果。一些商家開始主動與百姓公司聯(lián)系，前后有6家知名商家入駐意向明顯，百姓公司在深圳產(chǎn)權(quán)交易所掛標(biāo)，最終一家知名商超中標(biāo)，簽訂15年合約，對方交了300萬的租賃保證金。“從領(lǐng)頭人，到財務(wù)，到具體工作人員，剛開始，百姓公司只有2人管理，最多時，由9人兼職管理，有商超中標(biāo)后調(diào)整為5人。這些維權(quán)管理費(fèi)用從業(yè)主們共同籌集的100多萬資金里支出。百姓公司成立三年多，基礎(chǔ)運(yùn)營費(fèi)近30萬元，在辦理消防等方面已花費(fèi)大筆資金。”吳先生告訴記者。

    可最后實(shí)際交接過程中，層出不窮的新問題一個接一個的出現(xiàn)，業(yè)主們體會到：盤活一個商城，談何容易？期間，為了推動招商工作順利完成，當(dāng)?shù)貙毎残聵蚪值擂k也多次加入?yún)f(xié)調(diào)溝通中。然而至今，中標(biāo)的商超也未能成功入駐。

    商鋪投資沒有那么簡單

    “一坑又一坑，防不勝防。投資了商鋪，才知道沒有那么簡單。我們這些非專業(yè)的投資者哪看得懂這里面的門道？”吳先生開始反思這次的失敗教訓(xùn)：

    1、“一鋪養(yǎng)三代，商鋪投資就是穩(wěn)賺不賠”這個觀念給很多人洗了腦，加上開發(fā)商夸大宣傳，華麗的標(biāo)語渲染，遇到總價低、上車容易的項目，很多人就會盲目跟投，還以為自己撿到了元寶。“回想當(dāng)年搖號不中的退出者們，他們還懊惱不已，現(xiàn)在恐怕是偷著樂。”吳先生自嘲。

    2、“售后返租”看似穩(wěn)賺不賠的買賣背后暗藏玄機(jī)。后期經(jīng)營不善、經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、招商不利、承租商跑路等任何一種變化，都能導(dǎo)致投資者高價套牢、血本無歸。誰會保證后顧無憂？商家畫的一個餅，投資者就一廂情愿地相信，雙方都在掩耳盜鈴。

    3、信息不對稱，投資太盲目，細(xì)節(jié)沒弄清就上車，想象和現(xiàn)實(shí)差距太大。“看到鋪位，才發(fā)現(xiàn)那么小，再看房產(chǎn)證，人家清晰地寫明建筑面積和套內(nèi)面積。買前壓根就沒考慮這個問題，更別說其他細(xì)節(jié)了，沖動投資。”吳先生說。

    4、商業(yè)運(yùn)作一竅不通，猶如劉姥姥入大觀園，遇到具體問題沒有實(shí)際解決能力。大多投資者只從自身出發(fā)，總價低，投資條件容易滿足，卻不考慮背后可能衍生的問題。“這種格子鋪，涉及1000多個業(yè)主的鋪，太分散了，加上沙井賽格自留的部分，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一，任何商業(yè)都無法進(jìn)場，矛盾拉鋸，再好的地段都會爛尾。事實(shí)上，沙井地鐵口這么好的位置，從買鋪到現(xiàn)在，已經(jīng)爛尾6年多了，根本問題還是無法解決。“吳先生表示很無奈。

    對于這次的商鋪投資，盡管業(yè)主們還在努力，結(jié)果還未知。“建議相關(guān)部門就不要再審批格子鋪的分割和買賣了，陷阱太多。開發(fā)商和中間商是回籠了資金，解了套，但又套住了更多不知風(fēng)險的投資者們。幾年后，格子鋪不能統(tǒng)一出租就爛尾，問題很難解決。”吳先生說。

    賽格商鋪現(xiàn)象并非個案

    鋪天蓋地的廣告、誘人的高回報高收益、火爆的銷售場景、經(jīng)營者不斷更換“馬甲”、返租回租、交付的時候商鋪門可羅雀場面凄慘……這一切幾乎是每一個格子鋪購買者再熟悉不過的場景。而格子鋪的買家，大多是城市中產(chǎn)階級，在衣食無憂之余將手中有限資金集中起來想靠買鋪養(yǎng)家甚至養(yǎng)老，沙井賽格電子城的格子鋪業(yè)主們基本如此。

    沙井，這個位于深圳較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，商業(yè)氛圍不及市內(nèi)羅湖、福田、南山等中心區(qū)域，商鋪價格相對于深圳其他區(qū)域偏低。記者網(wǎng)上查閱整個沙井片區(qū)的商鋪，目前40平以內(nèi)的小商鋪單價2萬-6萬不等，極個別新盤的商鋪單價達(dá)8萬左右，基本均價在4萬左右。顯然，業(yè)主們當(dāng)年以近4萬均價購買的沙井賽格電子城的格子鋪，經(jīng)過6年時間，并未跟隨深圳樓市的上漲而升值。即便放在現(xiàn)在，這個購價也不具備絕對優(yōu)勢。

    沒增值還無租金，即便手握房產(chǎn)證，租不出去更賣不出去，是目前沙井賽格電子城格子鋪千名業(yè)主們面臨的現(xiàn)況，而這樣的事件并非個案。去年，中山多個類似糾紛，包括沙溪鎮(zhèn)魅力東方商業(yè)廣場、西區(qū)樂8小鎮(zhèn)以酒店公寓或格子鋪的名義來對外銷售，承諾5-10年不等的返租誘使購房者掏出首付甚至全款購買。然而，等數(shù)期租金返回后這些項目無一不出現(xiàn)租金中斷的情況，同時，部分物業(yè)甚至面臨無法分割大產(chǎn)權(quán)、無證銷售等情況。令人欣慰的是，此事在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)已立案追查，最大限度追贓挽損，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。這個案例，在記者采訪過程中，被業(yè)主們多次提到，希望能夠復(fù)制。

    面對投資利益受損，大多業(yè)主嘗試自救，通過必要的協(xié)商、談判外，試圖通過招商等一系列動作，以期能夠盤活資產(chǎn)，最大限度降低損失。遺憾的是，截至目前，格子鋪業(yè)主通過私力救濟(jì)的自助模式成功的案例還只是星星之火態(tài)勢。