收益特征展現(xiàn)較強吸引力 首批9只公募REITs全部獲超額認購

    隨著發(fā)售公告的陸續(xù)公布，蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、張江REIT等9只基礎設施公募REITs（下稱“公募REITs”）確定了發(fā)行價格。根據(jù)安排，這9只公募REITs將于5月31日正式發(fā)售。

    業(yè)內人士表示，基于對收益率較高確定性的判斷，主流機構對公募REITs試點產(chǎn)品表現(xiàn)出較高積極性，這與公募REITs底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定、強制分紅等收益特征密切相關。公募REITs出現(xiàn)超額認購，或將啟動比例配售。不過，考慮到投資者對產(chǎn)品熟悉度不高，公募REITs在上市后的交易表現(xiàn)尚有待觀察。

    據(jù)上海證券報記者統(tǒng)計，首批公募REITs的募資規(guī)模有望超過300億元。其中，廣州廣河上市募資規(guī)模最高，根據(jù)13.02元/份發(fā)行價、7億份募資份額計算，上市募資規(guī)模有望達到91.14億元；其次是普洛斯、浙江杭徽、東吳蘇園，上市募資規(guī)模分別有望達到58.35億元、43.6億元、34.92億元。

    對于首批公募REITs，投資者表現(xiàn)出較高熱情。以博時基金旗下蛇口產(chǎn)園為例，剔除無效報價后，51家網(wǎng)下投資者管理的116個配售對象全部符合網(wǎng)下投資者條件。據(jù)統(tǒng)計，該產(chǎn)品全部配售對象擬認購數(shù)量總和為34.46億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的15.31倍。

    整體來看，首批公募REITs均實現(xiàn)超額認購。公告顯示，廣州廣河、首創(chuàng)水務、張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能的網(wǎng)下認購倍數(shù)為4.56、9.458、10.07、5.19、4.507、6.29、9.58、11.13。

    從詢價情況來看，參與首批公募REITs的投資者來自券商自營、保險機構、公募基金、銀行理財子、私募基金、合格境外機構投資者等，且有多家機構參與了多個項目的認購。

    某公募REITs負責人認為，由于市場主流機構的熱情參與，首批公募REITs出現(xiàn)超額認購，這意味著上述產(chǎn)品或將啟動比例配售。

    在業(yè)內人士看來，詢價階段即引發(fā)投資者“競相追捧”，或與公募REITs收益特點相關。博時基金基礎設施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱認為，公募REITs底層資產(chǎn)要求就是收益穩(wěn)定可預期。其中，現(xiàn)金流可預期是公募REITs不可忽視的重要特征。“一方面通過強制分紅，在符合條件的前提下，基金將可供分配金額的90%以上強制分配給投資人；另一方面，基礎資產(chǎn)現(xiàn)金流比較充沛，能通過宏觀經(jīng)濟等因素的變化，對未來年度收益率作出合理預判。”

    上述公募REITs負責人也表示，公募REITs的風險收益特征、二級價格波動都介于股票和債券之間，能較好彌補股票與債券資產(chǎn)的斷層，比較適合有穩(wěn)定收益要求的投資者。

    中航基金表示，基于較高確定性的可觀內部收益率潛力，公募REITs對以銀行理財子公司、保險、信托為代表的機構投資者具有較強的吸引力。“這些機構可能成為首批公募REITs項目上市的重要參與者，并在上市后較長時間內，能夠穩(wěn)定地持有產(chǎn)品份額。”