上市公募REITs產(chǎn)品增至19只 底層資產(chǎn)垂青產(chǎn)業(yè)園

    本報記者 昌校宇

    場內(nèi)交易公募REITs再添新選擇。10月13日，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市交易。至此，全市場已上市公募REITs數(shù)量增至19只。

    《證券日報》記者梳理已上市公募REITs的底層資產(chǎn)注意到，產(chǎn)業(yè)園類型的產(chǎn)品最多，達到6只；此外，另有一只產(chǎn)業(yè)園REIT——國泰君安東久新經(jīng)濟REIT將于10月14日上市。

    談及產(chǎn)業(yè)園REITs的投資優(yōu)勢，中信證券首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示，當前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)逐步從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變，包括信息技術、生物技術等在內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的比重持續(xù)提升。此外，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的地域性特征較明顯，存在多個區(qū)域強勢品牌，管理經(jīng)驗豐富。在此背景下，將公募REITs與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相結(jié)合，既是各地推廣REITs試點的一個良好選擇，又有助于為產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的持續(xù)運營提供支持，進而鼓勵相關高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    “從戰(zhàn)略意義上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要助推器，有力推動高技術行業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，對我國科技創(chuàng)新具有重要作用，而通過公募REITs可以有效推動產(chǎn)業(yè)園建設和運營效率。”上海證券基金評價研究中心高級基金分析師、博士孫桂平在接受《證券日報》記者采訪時表示，從項目發(fā)行條件來看，一是我國園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展逐漸完善，產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)園區(qū)數(shù)量較多，二是產(chǎn)業(yè)園運營模式成熟，現(xiàn)金流穩(wěn)定，三是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展將給產(chǎn)業(yè)園帶來較好的增值潛力。

    目前，公募REITs底層資產(chǎn)主要集中在產(chǎn)業(yè)園、高速公路、保障性租賃住房、倉儲物流、污水處理、清潔能源等領域。孫桂平認為，在國家政策護航和各地政府推動下，公募REITs儲備項目較多。未來可能在數(shù)據(jù)中心、水利設施，以及已發(fā)資產(chǎn)類型中的細分領域上面實現(xiàn)拓展。

    明明預計，未來包括醫(yī)療、數(shù)據(jù)中心等基建項目都有望成為我國公募REITs的底層資產(chǎn)選擇。

    如今，社會各方參與公募REITs的積極性顯著提升，儲備項目數(shù)量迅速增加。

    明明表示，未來在項目審核方面，可進一步加強各部門分工合作，從而縮短項目申報發(fā)行流程、加快項目掛牌上市節(jié)奏等。例如，國家發(fā)改委的審核重心可放在項目本身，而證監(jiān)會則重點審查REITs產(chǎn)品的細節(jié)內(nèi)容。

    對于有意愿參與公募REITs試點的機構(gòu)，明明建議，可從兩方面入手：一級市場方面，積極挖掘有潛力的基礎設施資產(chǎn)，基于已上市產(chǎn)品的發(fā)行經(jīng)驗，推動更多優(yōu)質(zhì)基礎設施資產(chǎn)以公募REITs形式上市。二級市場方面，由于當前REITs市場的流通份額仍然相對有限，建議積極參與REITs的發(fā)行認購以及擴募認購環(huán)節(jié)；同時，在關注底層資產(chǎn)運營情況的同時，可結(jié)合P/B與P/FFO等估值指標來挖掘，選取P/B處于溫和溢價水平且P/FFO相對優(yōu)惠的品種。

    在孫桂平看來，因公募REITs涉及的底層資產(chǎn)差異很大，既有產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，又有特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)，建議基金公司專注在某種類型的底層資產(chǎn)上，通過不斷發(fā)行新REITs、進行REITs擴募，形成自己的專業(yè)優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，成為專業(yè)的基礎設施資產(chǎn)運營管理平臺，也讓基礎設施資產(chǎn)的價值得到最大提升。