不動產(chǎn)私募投資基金將“試航” 業(yè)界：對管理人要求十分嚴格

    本報記者 昌校宇

    見習記者 方凌晨

    私募投資領域迎政策“禮包”。2月20日晚，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《不動產(chǎn)試點指引》），明確不動產(chǎn)投資范圍及試點管理人要求，并從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行了規(guī)范。《不動產(chǎn)試點指引》將自2023年3月1日起施行。

    受訪人士表示，《不動產(chǎn)試點指引》的發(fā)布，將促進不動產(chǎn)私募基金業(yè)務規(guī)范發(fā)展，進一步發(fā)揮私募基金支持實體經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。接下來，有意向的私募機構可蓄勢備戰(zhàn)，做好相關產(chǎn)品發(fā)行準備、投資項目儲備等工作。

    規(guī)范不動產(chǎn)私募基金運作

    近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施的私募基金并在中基協(xié)備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。

    中基協(xié)公布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產(chǎn)市場盤活存量、轉型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

    由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權投資基金作用，中基協(xié)開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，起草形成《不動產(chǎn)試點指引》，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計劃的基礎上設立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎設施項目等，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。并且，為了區(qū)別試點不動產(chǎn)基金和原基礎設施及房地產(chǎn)基金類型，新設“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。

    “總體來看，私募股權基金投資于不動產(chǎn)在我國并非新鮮事。但此前由于相關規(guī)則不明確，實際業(yè)務操作過程中存在‘明股實債’‘影子銀行’等不規(guī)范行為。”清華大學全球私募股權研究院研究部總監(jiān)李詩林對《證券日報》記者表示，此次《不動產(chǎn)試點指引》的發(fā)布，一方面有利于促進不動產(chǎn)私募基金業(yè)務規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮私募股權基金多元化資產(chǎn)配置功能；另一方面積極穩(wěn)妥地推進私募基金投資不動產(chǎn)試點，將進一步發(fā)揮私募基金支持實體經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。

    上海錦天城（廣州）律師事務所合伙人許瀚律師在接受《證券日報》記者采訪時表示，《不動產(chǎn)試點指引》的出臺除了有助于規(guī)范整個不動產(chǎn)私募基金的運作，從“窗口指導”到明確規(guī)則，也會從根本上保護不動產(chǎn)私募基金投資者的利益，促進不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中信證券認為，中期而言，不動產(chǎn)私募投資基金將與我國公募REITs市場共同發(fā)展，補足我國不動產(chǎn)領域“投融管退”良性循環(huán)中的關鍵短板。

    主要出資人等不得“涉房”

    《不動產(chǎn)試點指引》對私募股權基金管理人（以下簡稱“管理人”）提出明確要求，管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗、專業(yè)人員、主要出資人及實際控制人背景等方面均有涉及。其中包括：開展不動產(chǎn)試點業(yè)務的管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；對于僅符合在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應在提交材料時承諾其后續(xù)備案不動產(chǎn)私募投資基金投資者均為機構投資者。

    “《不動產(chǎn)試點指引》對管理人作出更嚴格的準入要求，其中最重要的是主要出資人和實控人不得‘涉房’，以及對不動產(chǎn)投資管理規(guī)模和團隊不動產(chǎn)投資專業(yè)性的要求。能夠符合這些要求的管理人本身就是少數(shù)。”許瀚認為，相關有意從事此項業(yè)務但還不滿足試點要求的管理人，可繼續(xù)按照中基協(xié)現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等股權投資業(yè)務，累積管理規(guī)模、規(guī)范運作、培養(yǎng)不動產(chǎn)投資專業(yè)人才和退出案例后，才有可能滿足試點要求。

    在李詩林看來，由于不動產(chǎn)投資具有涉及資金規(guī)模巨大、投資期限長、專業(yè)性強等特點，相關機構應根據(jù)監(jiān)管相關要求，積極完善公司治理結構及內部控制機制，制訂健全投資流程及風險控制制度，同時充實專業(yè)人員隊伍，積極做好相關產(chǎn)品發(fā)行準備、投資項目儲備等工作。

    談及未來相關機構還應如何發(fā)力搶占窗口機遇，北京利物投資管理有限公司創(chuàng)始人、合伙人常春林告訴《證券日報》記者，國內地產(chǎn)行業(yè)正走向更加成熟的道路，也逐漸具備更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流。相關符合條件的私募機構可深耕地產(chǎn)行業(yè)各個細分領域，挖掘潛在投資機會，以此為跳板，或將有機會成為專注于投資不動產(chǎn)私募基金行業(yè)的領頭人。