南方順豐物流REIT發(fā)布2025年年報(bào) 上市首年運(yùn)營平穩(wěn)

    本報(bào)訊 （記者劉釗）近日，南方順豐倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼：180305，以下簡稱“南方順豐物流REIT”）發(fā)布2025年年度報(bào)告。作為深圳市首單由民間投資發(fā)起的倉儲物流公募REITs，該基金于2025年3月27日設(shè)立、4月21日在深交所上市，本次年報(bào)為其上市首年運(yùn)營情況。

    在物流地產(chǎn)市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整、區(qū)域表現(xiàn)分化的背景下，南方順豐物流REIT保持平穩(wěn)運(yùn)營，主要依托其核心樞紐資產(chǎn)與順豐生態(tài)形成的基礎(chǔ)優(yōu)勢。報(bào)告期內(nèi)，南方順豐物流REIT實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1.87億元，EBITDA1.27億元，可供分配金額達(dá)1.24億元。其中，可供分配金額完成度達(dá)107.75%，現(xiàn)金流狀況穩(wěn)定。

    目前，物流地產(chǎn)市場正從增量開發(fā)向存量精耕轉(zhuǎn)型。根據(jù)國家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年全國快遞業(yè)務(wù)量累計(jì)完成1989.5億件，同比增長13.6%；快遞業(yè)務(wù)收入累計(jì)完成1.5萬億元，同比增長6.5%?？爝f物流行業(yè)穩(wěn)健增長，為倉儲物流資產(chǎn)需求提供宏觀支撐。

    行業(yè)增長動力正從總量擴(kuò)張向結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，冷鏈物流、智慧園區(qū)等憑借較高的進(jìn)入壁壘與穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為行業(yè)調(diào)整中的重要方向，推動倉儲物流行業(yè)優(yōu)化升級。

    全球知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕（CBRE）在其發(fā)布的行業(yè)研報(bào)《2026年中國房地產(chǎn)市場展望》中表示，2025年全國高標(biāo)倉凈吸納量同比增長近40%，首次突破1000萬平方米。預(yù)計(jì)2026年凈吸納量將回落20%至800萬平方米，新增供應(yīng)同比小幅下降3.3%至880萬平方米。到2026年底，全國高標(biāo)倉平均空置率或?qū)⑾陆?.7個百分點(diǎn)至17.9%，成都、重慶、武漢、寧波、昆山、青島等城市空置率處于個位數(shù)水平。

    隨著新增供應(yīng)下降，華東、華北多數(shù)區(qū)域租金跌幅收窄，武漢、重慶、成都、青島等地租金有望企穩(wěn)回升。

    南方順豐物流REIT持有三處核心樞紐資產(chǎn)，分別位于深圳寶安區(qū)、武漢東西湖區(qū)、合肥蜀山區(qū)。截至2025年末，可租賃總面積46.52萬平方米，已出租面積44.62萬平方米，整體出租率95.91%，租金收繳率99.16%，運(yùn)營狀態(tài)穩(wěn)定。

    2026年為倉儲物流公募REITs估值邏輯重構(gòu)的關(guān)鍵階段。世邦魏理仕（CBRE）表示，中國高標(biāo)倉正處于新一輪周期，2026年—2027年市場逐步筑底，為后續(xù)租金反彈奠定基礎(chǔ)。

    世邦魏理仕（CBRE）研報(bào)判斷，2028年左右高標(biāo)倉租金有望迎來周期性回升，南方順豐物流REIT核心資產(chǎn)處于行業(yè)周期筑底階段，出租率與租金具備一定支撐。

    當(dāng)前倉儲物流資產(chǎn)逐步向電商快遞專用、保稅口岸、專業(yè)醫(yī)藥等多元業(yè)態(tài)發(fā)展，南方順豐物流REIT底層資產(chǎn)以快遞分撥中心為主、倉儲為輔，資產(chǎn)專用性較強(qiáng)、租戶遷移成本較高，與快遞網(wǎng)絡(luò)綁定程度較深，需求剛性較強(qiáng)。

    從運(yùn)營結(jié)構(gòu)看，項(xiàng)目租戶以快遞快運(yùn)、綜合物流及供應(yīng)鏈相關(guān)業(yè)態(tài)為主，與項(xiàng)目定位匹配度較高，租戶穩(wěn)定性較強(qiáng)，可為基金提供相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。

    在全國倉儲物流市場結(jié)構(gòu)分化背景下，高出租率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、區(qū)位較優(yōu)的倉儲物流REITs具備價(jià)值修復(fù)基礎(chǔ)。南方順豐物流REIT上市首年運(yùn)營表現(xiàn)平穩(wěn)，業(yè)績兌現(xiàn)度較高，長期運(yùn)營具備相應(yīng)支撐。

（編輯 郭之宸）