富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同：投資者認(rèn)購公募REITs需注意溢價風(fēng)險

    本報記者 李正

    近段時間以來，投資者認(rèn)購公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱公募REITs）的熱情持續(xù)高漲。12月17日，建信中關(guān)村REITs（以下簡稱建信REITs）開盤首日，在集合競價階段就直接封在漲停板（漲幅30%）。

    那么，究竟什么是公募REITs？為何投資者對于公募REITs打新熱情會突然高漲？當(dāng)前的REITs是否已經(jīng)出現(xiàn)溢價？

    帶著與公募REITs相關(guān)的種種問題，《證券日報》記者對富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同進(jìn)行了專訪。

    認(rèn)購積極   

    投資需合理評估資產(chǎn)價值

    據(jù)悉，我國首批9只公募REITs于今年5月31日一經(jīng)發(fā)售，便受到了投資者的熱捧。作為一種投融資創(chuàng)新手段，REITs是不動產(chǎn)的證券化，其具有能盤活巨量基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)；在基建市場形成“建設(shè)/收購→培育→REITs化→回籠資金→再投資”的項目模式，實現(xiàn)“以存帶增、滾動發(fā)展”良性發(fā)展；減輕政府和社會對主體信用及剛兌的過度依賴，降低債務(wù)風(fēng)險等作用。

    而隨著首批公募REITs的認(rèn)購交易情況持續(xù)火熱，第二批公募REITs一經(jīng)推出，便迎來了投資者的積極“打新”，比如前文提到的建信REITs。

    對此，王甲同認(rèn)為，建信REITs開盤封住漲停的原因主要有4個方面：

    第一，建信REITs是基礎(chǔ)資產(chǎn)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園所處北京科技產(chǎn)業(yè)核心聚集區(qū)，資產(chǎn)具有稀缺性，從網(wǎng)下投資者報價和網(wǎng)上投資人配售比就可以看出來，其市場認(rèn)可度較高；

    第二，對比首批產(chǎn)業(yè)園類項目市場表現(xiàn)，建信REITs在一級定價時有折讓，上市后溢價空間明顯；

    第三，保險資金更喜歡產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，資金需求量比較大。從建信REITs的戰(zhàn)略配售機構(gòu)名單，就能看出保險資金參與熱度；

    第四，12月14日剛上市的越秀交通REITs這幾天漲幅較好，也帶動了市場預(yù)期。

    據(jù)王甲同介紹，REITs既有股性又有債性，試點階段推出的底層資產(chǎn)均是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，市場認(rèn)可度比較高，加上首批項目這段時間市場表現(xiàn)好的帶動，所以出現(xiàn)了“打新”熱潮。此外，發(fā)改委586號文規(guī)定，申報REITs項目預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分配率原則上不低于4%，這對基礎(chǔ)資產(chǎn)估值定價有了一定限制要求，對比同類已經(jīng)上市資產(chǎn)的分紅率，也會出現(xiàn)二級上市溢價的情況。

    “但是由于REITs是一類完全靠資產(chǎn)信用的金融產(chǎn)品，沒有主體兜底，所以在投資時要聚焦評判資產(chǎn)情況，合理評估資產(chǎn)價值。如果出現(xiàn)估值過高、定價不合理的情況，也會出現(xiàn)上市破發(fā)現(xiàn)象。因此，后續(xù)隨著市場擴容，不同類別、不同特點的資產(chǎn)在二級市場表現(xiàn)不一，上市即漲的現(xiàn)象也就不會一直延續(xù)。”王甲同說。

    走勢分化    

    公募REITs溢價風(fēng)險隱現(xiàn)

    《證券日報》記者注意到，雖然近日隨著幾只公募REITs的陸續(xù)上市，大部分存量公募REITs也隨之出現(xiàn)上漲，但是，紅土創(chuàng)新鹽田港REITs、中金普洛斯REITs卻出現(xiàn)了不同程度的下跌，特別是12月16日更是集體普跌行情，市場中也隨之出現(xiàn)了公募REITs走勢將要分化的聲音。

    對此，王甲同認(rèn)為，由于公募REITs是公開發(fā)行、上市流通的金融產(chǎn)品，自然要遵循資本市場的規(guī)則和邏輯。在資本市場中，影響價格的因素有很多，不同行業(yè)、不同類型的底層資產(chǎn)，也會隨著行業(yè)景氣度、貨幣政策等因素影響而展現(xiàn)不同的表現(xiàn)，也會出現(xiàn)板塊輪動現(xiàn)象，今后隨著市場擴容，不同類別的資產(chǎn)價格走勢出現(xiàn)分化也將是必然趨勢。

    那么，普通投資者應(yīng)該辨別哪些公募REITs正處于溢價狀態(tài)？溢價背后又存在哪些風(fēng)險？應(yīng)該如何挑選？

    王甲同表示，公募REITs的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施類，行業(yè)特點不難理解，例如：高速公路收入來源于通行車輛收費；污水處理收入來源于居民交的水費；產(chǎn)業(yè)園收入來源于租戶租金等等。投資者在投資時要了解，這些基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的特點是收入穩(wěn)定，一般情況下不會出現(xiàn)營業(yè)收入和現(xiàn)金流大幅增加或大幅減少情況，這點是行業(yè)特點決定的，這和股票投資更看重成長預(yù)期有差別。同時，投資者要測算，在買入時點的價格水平下，資本化率（或者分紅率）和IRR是否合理，在長期持有情況下，出現(xiàn)不及預(yù)期狀況時獲得的分紅，能否滿足自己投資的最低要求。

    “結(jié)合國外成熟REITs市場，投資者一般都是本著‘長期持有、獲得穩(wěn)定分紅’的預(yù)期去投資REITs的。如果某個REITs價格上漲過高，明顯背離投資價值，是有調(diào)整風(fēng)險的，投資者購買時要謹(jǐn)慎判斷，切不可追風(fēng)熱炒。”王甲同進(jìn)一步表示，未來幾個工作日，如果公募REITs價格上漲過高，明顯背離投資價值，也會出現(xiàn)調(diào)整情況。

    最后，王甲同認(rèn)為，現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是市場擴容，上市資產(chǎn)多了，經(jīng)過市場定價后，有的資產(chǎn)價格表現(xiàn)好，有的表現(xiàn)不及預(yù)期，那么在發(fā)行時，大家投資就會相對趨于理性。

（編輯 張偉）