鄭建平：REITs將成我國證券市場上穩(wěn)健型投資者的絕佳選擇

    REITs來了，它將成為我國證券市場上穩(wěn)健型投資者的絕佳選擇。

    2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），標志著我國公募REITs正式啟航，這不僅豐富了我國證券市場上的投資品種，也大大促進了基礎(chǔ)設(shè)施走向了資本市場，更為中、小投資人，特別是穩(wěn)健型投資人提供了新的投資機遇?！锻ㄖ芬怀雠_，一石激起千層浪，五月份以來，各資本機構(gòu)紛紛行動，正在緊鑼密鼓的推進REITs早日上市。很快大家就可以選擇購買REITS品種了。

    制圖：周尚伃

    在REITS即將面世之時，本文針對證券市場上的中、小投資人，就REITS進行普及性的簡要介紹：

    REITs是什么

    雖然REITs在我國是新生事物，但早在上世紀六十年代初，REITs就在美國誕生了，世界上主要發(fā)達國家的證券市場上都有REITs這種金融產(chǎn)品。它是非常受穩(wěn)健型投資者青睞的投資品種。

    那么REITs是什么呢？它是RealEstateInvestmentTrusts的縮寫，字面直譯成中文，是不動產(chǎn)（或房地產(chǎn)）投資信托。REITs其實就是一種以發(fā)行收益憑證的方式，來匯集眾多投資者的資金，由專業(yè)投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按投資比例分配給投資者的一種信托基金。而這次《通知》里把REITs稱為“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金”，對不動產(chǎn)的范圍定義在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項目上，而不是狹隘在商業(yè)房地產(chǎn)。《通知》明確指出REITs的范圍包括：1、交通設(shè)施（倉儲物流、收費公路等），2、市政工程（水電氣熱公共服務設(shè)施等），3、污染治理項目（城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等）。4、新基建設(shè)施（信息網(wǎng)絡(luò)等）。5、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、6、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。這還只是優(yōu)先支持的基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)。相信隨著試點期的成功進行，只要基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的項目本身足夠優(yōu)質(zhì)，都應該可以成為REITs。

    REITs是權(quán)益性金融產(chǎn)品，屬于具有流動性和變現(xiàn)性很好的股權(quán)投資品種

    投資人所擁有的股權(quán)在證券市場上隨時可以轉(zhuǎn)讓。比如，某政府給新區(qū)投資建一個水廠和供水及污水處理系統(tǒng)，初期投資花了10個億。過去是通過收水費慢慢收回投資，但政府還需要投資供熱系統(tǒng)，出現(xiàn)資金缺口。這時候政府就可以把這個水廠的所有權(quán)打包成REITs，上市通過公募渠道，賣給證券市場上的投資人。政府就能抽出期初的投資資金，去搞供暖設(shè)施建設(shè)，而REITS基金會把回收水費，除去運營及其它成本，將利潤作為分紅，回報給投資人。而REITS投資人所擁有的股權(quán)可以在證券市場上隨時轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

    REITs讓廣大中、小投資人有機會參與大型基礎(chǔ)設(shè)施的投資

    我國基礎(chǔ)設(shè)施的投資紅利，過去普通老百姓是沒法分到這杯羹的。REITs通過在證券市場上公募，將資金“集合”，為中小投資者提供了投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)項目的機會，以獲得其穩(wěn)定的利潤。而像交通設(shè)施，水電氣熱工程，污水、固廢處理、新基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些領(lǐng)域以前都是中小投資者根本無法參與投資的。REITs現(xiàn)在作為公募產(chǎn)品上市交易，大大降低了投資門檻，只要你有投資股票、購買債券的能力，就有投資REITs的能力，可以分享到基礎(chǔ)設(shè)施的紅利。

    REITs屬于安全性良好的投資品種

    在證交所掛牌公開透明交易，REITs的安全性優(yōu)于股票。因為REITs的底層資產(chǎn)基本是涉及國計民生的基礎(chǔ)設(shè)施，是實實在在的不動產(chǎn)資產(chǎn)。而這類基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)資產(chǎn)的收益，又具有長期穩(wěn)定性的特點。所以REITs上市交易后，不大可能會有大起大落的漲跌起伏。所以說REITs在二級市場上，為普通投資提供了一款相對于股票，更加穩(wěn)健的投資品種。

    REITs的回報率實際也不低

    參考其它國家REITS的平均年化收益率均在8-10%的水平。這個收益率還是相當可以的，遠比各類債券都高。即使和風險高于REITS的股票相比，REITS在收益回報上也不弱。雖然在理論上低風險對應的是低收益，那么REITs的風險低于股票，平均收益理應是低于股票的。但對于股票市場上散戶的實際而言，中國證券市場三十來年，進進出出的散戶，事實上的虧盈，每個人都各有自己的一筆辛酸帳。在國內(nèi)A股市場中很多散戶均處于虧損狀態(tài)，恐怕是不爭的事實。因此作為散戶，能夠在股市中取得連續(xù)年收益率保持在8%以上的戰(zhàn)績，那么算得上是非常了不起的戰(zhàn)績，可謂鳳毛麟角。尤其是股市行情持續(xù)不斷疲軟的情況下更是如此。另外，REITS跟股票，債券的相關(guān)性弱，市場波動性較小，收益率比較穩(wěn)定。特別是股市疲軟時，REITS收益率一般都能跑贏股票，對冷靜的穩(wěn)健型股票投資人而言，這還是很具吸引力。

    總之，REITs通常具有在證交所掛牌公開交易，投資門檻很低；相對風險也不會太高，還具有收益率較高且穩(wěn)定的優(yōu)勢。由于是投資國計民生的基礎(chǔ)設(shè)施，還可能會有稅收優(yōu)惠。

    機遇總是偏愛有準備的頭腦，REITs馬上要來了，您準備好了嗎？

    （注：本文僅代表作者本人觀點，不構(gòu)成投資建議。據(jù)此入市，風險自擔！）

    作者簡介鄭建平，中關(guān)村現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究院副院長，國家發(fā)改委PPP專家?guī)鞂＜?，清華大學PPP與金融課程主講人，北京市創(chuàng)業(yè)導師。曾就讀于西北大學與清華大學，先后在中國建設(shè)銀行、賽格國際信托投資公司、中國投資咨詢公司等單位就職，在金融、投資領(lǐng)域工作二十多年。從事過銀行、信托、國債、投行、基金、企業(yè)資本運營，金融產(chǎn)品研發(fā)等業(yè)務，現(xiàn)主要研究與實操方向為PPP金融與藝術(shù)品金融。