別把REITs當(dāng)股票炒

    近段時(shí)間，股市表現(xiàn)較弱，但房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）卻走出了自去年上市以來(lái)少見(jiàn)的大行情。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)這個(gè)REITs產(chǎn)品，去年6月份上市時(shí)還不到4元錢(qián)，而本周已經(jīng)沖擊7.5元大關(guān)了。在大盤(pán)交易重心下移，各板塊輪番下跌的背景下，REITs的異軍突起，讓很多投資者感到意外，但同時(shí)對(duì)其未來(lái)的走勢(shì)，多少也產(chǎn)生了些許擔(dān)憂(yōu)。畢竟，了解REITs的人都知道，這種產(chǎn)品是不適合炒作的。

    廣義的REITs是指房地產(chǎn)信托基金，而現(xiàn)在我國(guó)證券市場(chǎng)上，則是特指由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)公募形式發(fā)行的基礎(chǔ)建設(shè)信托基金。這些基金的投資重點(diǎn)是在收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾與污水處理及倉(cāng)儲(chǔ)物流這幾大領(lǐng)域。本質(zhì)上，REITs是對(duì)原本流動(dòng)性比較差的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了資產(chǎn)證券化操作，從而極大地改善了其流動(dòng)性。而REITs的收益，則來(lái)自這些基礎(chǔ)設(shè)施在運(yùn)行中產(chǎn)生的現(xiàn)金流、租金以及未來(lái)資產(chǎn)的增值部分。相對(duì)股票基金來(lái)說(shuō)，REITs的主要收益并不源于所投資項(xiàng)目本身的交易價(jià)格變動(dòng)，而相對(duì)于債券基金來(lái)說(shuō)，REITs的特點(diǎn)是有具體的投資項(xiàng)目，且只預(yù)期收益率的范圍，而不確定固定利率。因此，在某種意義上，它是介于股票基金與債券基金之間的一種產(chǎn)品，帶有較為強(qiáng)烈的固收色彩。

    國(guó)內(nèi)金融界很早就提出要搞REITs，但由于傳統(tǒng)上REITs是針對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品，因此監(jiān)管部門(mén)一直對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度，而在去年推出REITs產(chǎn)品時(shí)，則要求將投資的重點(diǎn)放在基礎(chǔ)設(shè)施上，同時(shí)先在公募基金上進(jìn)行試點(diǎn)。時(shí)下我們?cè)跍罱灰姿吹降腞EITs產(chǎn)品，就是去年二季度發(fā)行上市的，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)來(lái)看，在很大程度上是面向廣大中小投資者的，因此認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)很低，而且在短時(shí)間內(nèi)就安排了公開(kāi)上市交易。

    在當(dāng)時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)產(chǎn)品還不怎么關(guān)注，產(chǎn)品上市后也是有漲有跌，價(jià)格波動(dòng)并不大，有些產(chǎn)品還曾經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)?？梢哉f(shuō)在產(chǎn)品剛推出的那段時(shí)間，這些REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)并不算突出。但幾個(gè)月以后，情況就發(fā)生了變化，由于目前在市場(chǎng)上的REITs規(guī)模不大，到現(xiàn)在發(fā)行金額才300多億元，上市了11個(gè)品種，因此從交易層面來(lái)說(shuō)是迷你型的，這就引發(fā)了短線資金的興趣。加上股票市場(chǎng)震蕩調(diào)整，債券交易也面臨一定的壓力，相應(yīng)的“固收+”產(chǎn)品因此比較受關(guān)注。雖然，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)REITs不能算是“固收+”產(chǎn)品，但它也的確與之存在某種相似之處。這幾方面因素的疊加，導(dǎo)致了大資金的涌入，于是這個(gè)產(chǎn)品就一下子火起來(lái)了，價(jià)格被大幅度炒高。即便發(fā)行人不斷提醒風(fēng)險(xiǎn)，還是無(wú)濟(jì)于事。

    值得一提的是，就REITs本身而言，適合穩(wěn)健型投資者，現(xiàn)在發(fā)行、上市的幾只REITs產(chǎn)品，又是精挑細(xì)選出來(lái)的，質(zhì)量大都不錯(cuò)。但是，它們畢竟不是股票，其定價(jià)模型是根據(jù)收益率并參考凈值，與股票完全不同。以平均不到6%的年化收益，即便考慮到相關(guān)資產(chǎn)可能的增值，也難以支持交易價(jià)格的大幅度上漲。用炒股票的方式來(lái)炒REITs，是種脫離產(chǎn)品本源的投機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)極大。

    這幾年，一些非主流的證券產(chǎn)品，或因?yàn)榻灰捉Y(jié)構(gòu)特殊，或因?yàn)樽陨淼哪承┨攸c(diǎn)，都在不同程度上受到了部分市場(chǎng)資金的關(guān)注，出現(xiàn)了非理性的上漲。譬如可轉(zhuǎn)換債券，多次出現(xiàn)因?yàn)閮r(jià)格爆炒而觸發(fā)強(qiáng)制贖回條件，而被贖回的現(xiàn)象，一些跟風(fēng)炒作的投資者因此蒙受很大的虧損?，F(xiàn)在，可轉(zhuǎn)債有了降溫的態(tài)勢(shì)，但REITs的炒作則依然熾熱，這不是什么好現(xiàn)象，客觀而言，以現(xiàn)在的一些REITs產(chǎn)品的價(jià)格而論，已經(jīng)透支了未來(lái)多年的收益，明顯脫離了其內(nèi)在價(jià)值，這個(gè)泡沫早晚是會(huì)破滅的，接最后一棒的人將會(huì)損失慘重。因此，現(xiàn)在是到了要呼吁理性投資REITs的時(shí)候了，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)REITs投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育，相關(guān)基金管理人也應(yīng)該及時(shí)披露REITs的權(quán)益變化與根據(jù)分配預(yù)期計(jì)算的收益率，以便投資者更準(zhǔn)確地了解相關(guān)REITs的信息。另外，在符合條件的前提下，適當(dāng)加快新的REITs產(chǎn)品的發(fā)行，做大市場(chǎng)，既有利于企業(yè)融資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，也能夠穩(wěn)定市場(chǎng)，推動(dòng)對(duì)REITs理性投資氛圍的形成。