泛?？毓沙鍪劬禺a(chǎn)項(xiàng)目 去杠桿優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

    戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進(jìn)入第四個(gè)年頭的泛海控股，正堅(jiān)定地走在去地產(chǎn)化的路上——將北京、上海的主要地產(chǎn)項(xiàng)目出售給融創(chuàng)地產(chǎn)，未來(lái)將重點(diǎn)放在金融、投資，以及聚焦于武漢CBD的發(fā)展等業(yè)務(wù)。

    泛?？毓桑?00046.SZ）1月21日公告披露，公司擬通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式，以約148.87億元（含沖抵債務(wù)）將泛海控股所屬公司名下的北京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)地產(chǎn)。公告還披露，融創(chuàng)地產(chǎn)接手的交易標(biāo)的公司仍有356.17億元負(fù)債（截至2018年11月30日）。對(duì)于泛?？毓啥?，這是“去地產(chǎn)化”大潮下的一次隨波逐流，還是泛海這個(gè)地產(chǎn)“老江湖”脫胎換骨的順勢(shì)而為之舉？

    此次交易涉及泛?？毓善煜卤本⑸虾缀跛械牡禺a(chǎn)存量資源，其中包括北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園旁地塊和上海南外灘董家渡地塊。從泛海過(guò)往披露的信息看，這些地塊既有正在進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的“熟地”，也包括未完成拆遷、或正在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的“毛地”、“生地”。

    這筆交易雖來(lái)得有些突然，但從泛海的發(fā)展軌跡看，“順勢(shì)而行、順勢(shì)而為”一直是泛海的行動(dòng)準(zhǔn)則，這也是當(dāng)前大環(huán)境下泛海順應(yīng)大勢(shì)較優(yōu)的戰(zhàn)略選擇。

    自2014年初泛?？毓商岢鰬?zhàn)略轉(zhuǎn)型——由單一的房地產(chǎn)上市公司向“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”綜合性上市公司轉(zhuǎn)型以來(lái)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司整體經(jīng)營(yíng)中權(quán)重日益降低。2018年半年報(bào)顯示，泛海控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收11.4億元，在其營(yíng)業(yè)總收入中占比僅22%。盡管營(yíng)收占比較低，但資金密集型的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所形成的高額財(cái)務(wù)成本卻大大侵蝕了公司的利潤(rùn)。

    一頭是高企的財(cái)務(wù)成本，另一頭則是一直未放松的調(diào)控政策。近年來(lái)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，泛海控股所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是北京、上海項(xiàng)目?jī)r(jià)值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動(dòng)性不足對(duì)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。面對(duì)持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，泛海需對(duì)公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為深入持續(xù)的調(diào)整和優(yōu)化。

    2018年也是泛?？毓蓚鶆?wù)到期較集中的一年，也正是因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控政策，使得地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累公司整體業(yè)務(wù)，也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)公司流動(dòng)性的一些擔(dān)憂，預(yù)計(jì)此次交易將使泛?？毓筛鎰e長(zhǎng)期以來(lái)的財(cái)務(wù)成本較高、負(fù)債壓力較大的狀況。

    從融創(chuàng)方面的表態(tài)看，融創(chuàng)認(rèn)為北京項(xiàng)目和上海項(xiàng)目均位于一線城市的核心位置，是十分稀缺的大體量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。收購(gòu)事項(xiàng)將有助于進(jìn)一步增加自身在北京和上海的土地儲(chǔ)備和市場(chǎng)份額。

    同時(shí)，這筆交易于泛海而言也算是“求仁得仁”。正如泛?？毓杀硎荆舜谓灰啄康臑榇蛟旄鼮榘踩珒?yōu)質(zhì)的上市公司平臺(tái)，一方面公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重將大為下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)大幅優(yōu)化；另一方面，公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到實(shí)質(zhì)性改善，公司的負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效地緩解公司的現(xiàn)金流壓力，提升公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。出售京滬地產(chǎn)項(xiàng)目從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也許會(huì)損失一些利潤(rùn)，但卻有效解決了泛?？毓傻禺a(chǎn)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期以來(lái)的低周轉(zhuǎn)率、高負(fù)債軟肋。

    如果說(shuō)出售資產(chǎn)對(duì)于泛?？毓僧?dāng)下的主要意義在于降低負(fù)債、確保公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這筆交易可以視為泛海控股以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要方向、吹響戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的號(hào)角。

    2017年以來(lái)，宏觀調(diào)控和去杠桿政策讓地產(chǎn)行業(yè)的日子并不好過(guò)，尤其是2018年，不少中小地產(chǎn)商頻頻出讓項(xiàng)目資源，以應(yīng)對(duì)日趨緊張的現(xiàn)金流。但與其他地產(chǎn)銷售規(guī)模相當(dāng)?shù)耐邢啾?，泛?？毓蓱{借金融、戰(zhàn)略投資較好的業(yè)績(jī)，仍保持業(yè)績(jī)基本穩(wěn)定，顯然還沒(méi)淪落到賣資產(chǎn)度日的境地。

    泛?？毓蓮?年前的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型開始，一直在走向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的方向，無(wú)論是2018年初籌劃的重大資產(chǎn)重組，還是此次出售北京、上海項(xiàng)目，都是沿襲這樣一條主線。不過(guò)與年初從上市公司完全剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同的是，此次公司仍保留了部分地產(chǎn)項(xiàng)目。除此以外，公司將更多的聚焦于金融和投資領(lǐng)域，以提升公司的專業(yè)化和競(jìng)爭(zhēng)力。

    2017年底，泛?？毓?ldquo;掌門人”盧志強(qiáng)曾對(duì)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型作出判斷，泛海控股正處于由成功轉(zhuǎn)型向轉(zhuǎn)型成功的通道之中。而通過(guò)前述交易進(jìn)一步精簡(jiǎn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，泛?？毓蓪⒕劢刮錆hCBD、證券、信托、保險(xiǎn)、戰(zhàn)略投資等核心優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)，這也是公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實(shí)施4年后的一次“再聚焦”。

    具體到泛?？毓傻拇媪康禺a(chǎn)項(xiàng)目武漢CBD，泛海表示將依托武漢CBD更好地促進(jìn)公司金融、戰(zhàn)略投資、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)的聯(lián)結(jié)，落實(shí)業(yè)務(wù)板塊間互促互進(jìn)、共同發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，推動(dòng)公司向多元化業(yè)務(wù)形態(tài)構(gòu)成的綜合型控股公司深入轉(zhuǎn)型。

    據(jù)接近泛海的知情人士透露，在出售北京上海項(xiàng)目后，泛?？毓扇詫⒗^續(xù)開發(fā)運(yùn)營(yíng)武漢CBD項(xiàng)目，這是泛海地產(chǎn)板塊目前最大的一塊資產(chǎn)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將逐步向經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型過(guò)渡。無(wú)疑，它也將成為泛?？毓扇轿粎f(xié)助政府主持城市重要功能區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理的一塊試驗(yàn)田。