界龍實(shí)業(yè)溢價(jià)102.08%“賣(mài)身” 上海迪士尼板塊土地到底值多少錢(qián)？

    12月16日，界龍實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司第一大股東上海界龍集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“界龍集團(tuán)”）擬將其持有的界龍實(shí)業(yè)約1.8億股股份（占比27.23%）轉(zhuǎn)讓給麗水浙發(fā)易連商務(wù)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱(chēng)“浙發(fā)易連”）。本次交易后，受讓方將取得上市公司控制權(quán)。

    超100%的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)、接盤(pán)方幾經(jīng)易主、“新主”倉(cāng)促入局……種種不尋常現(xiàn)象，給這筆交易平添了幾分神秘色彩。

    溢價(jià)102.08%入主“迪士尼概念”龍頭股

    今年8月16日，界龍集團(tuán)與上?；腹谛虏牧峡萍加邢薰荆ㄏ路Q(chēng)“上?；腹?rdquo;）簽署《股份轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議》稱(chēng)，上?；腹诨蛏虾；腹谥付ㄖ黧w擬通過(guò)協(xié)議方式收購(gòu)界龍集團(tuán)持有的界龍實(shí)業(yè)1.8億股股份，占總股本的27.23%。

    11月15日，界龍集團(tuán)與杭州西格瑪貿(mào)易有限公司（下稱(chēng)“西格瑪貿(mào)易”）、上?；腹诤炗喠讼嚓P(guān)《框架協(xié)議》，擬由上?；腹谥付ㄎ鞲瘳斮Q(mào)易作為普通合伙人設(shè)立一家有限合伙企業(yè)受讓界龍集團(tuán)所持標(biāo)的公司27.23%的股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7.76元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款（含稅）合計(jì)為14億元。

    值得關(guān)注的是，相較《股份轉(zhuǎn)讓意向協(xié)議》簽署前一日（2019年8月15日）收盤(pán)價(jià)3.84元/股，本次交易價(jià)格溢價(jià)高達(dá)102.08%。

    這一高溢價(jià)曾引來(lái)監(jiān)管部門(mén)的問(wèn)詢(xún)與關(guān)注。界龍實(shí)業(yè)表示，控制權(quán)溢價(jià)已充分考慮供求雙方的訴求，并參考了市場(chǎng)定價(jià)水平，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致，具有合理性。

    12月13日，浙發(fā)易連成立并成為了本次交易的受讓方。

    12月15日，浙發(fā)易連與界龍集團(tuán)簽訂相關(guān)協(xié)議。

    幾經(jīng)易主，倉(cāng)促入局

    最早的意向接盤(pán)方——上海桓冠為何退出？上?；腹跒楹伟氲?ldquo;欽點(diǎn)”杭州西格瑪？最后為何會(huì)由浙發(fā)易連出手？最終倉(cāng)促入局的“新主”又到底是何來(lái)頭？

    這得從一段“友情”說(shuō)起。

    據(jù)查詢(xún)，上?；腹诔闪⒂?011年，實(shí)控人為劉開(kāi)玉。西格瑪貿(mào)易成立于2008年，實(shí)控人為王紅。

    劉開(kāi)玉和王愛(ài)紅出具的說(shuō)明顯示，兩人為朋友關(guān)系，上?；腹谂c西格瑪貿(mào)易為本次交易的合作伙伴。

    關(guān)于本次交易，雙方稱(chēng)原擬由上?；腹诩拔鞲瘳斮Q(mào)易會(huì)同其他投資方共同完成，但上?；腹诔鲇谧陨碓驍M不再繼續(xù)參與本次交易，后續(xù)由西格瑪貿(mào)易作為普通合伙人設(shè)立合伙企業(yè)繼續(xù)推進(jìn)本次交易。

    作為本次交易的受讓方，浙發(fā)易連成立于2019年12月13日，出資額為7億元，西格瑪貿(mào)易為執(zhí)行事務(wù)合伙人。

    據(jù)天眼查，目前該公司三大出資方除了西格瑪貿(mào)易外，另兩方分別為上海裘裴貿(mào)易有限公司和新瑪（麗水）貿(mào)易管理有限公司。其中，后者為西格瑪貿(mào)易100%持股的子公司。

    回溯公告可知，浙發(fā)易連的成立過(guò)程歷經(jīng)變化。

    在11月26日回復(fù)監(jiān)管問(wèn)詢(xún)公告中，界龍實(shí)業(yè)表示，根據(jù)西格瑪貿(mào)易出具的說(shuō)明，截至該回復(fù)出具之日，合伙企業(yè)仍在搭建過(guò)程中。

    合伙企業(yè)合伙人現(xiàn)階段除西格瑪貿(mào)易外擬定為四家，其中三家為浙江省內(nèi)的國(guó)有投資公司，資金管理規(guī)模均超過(guò)20億元，另外一家系民營(yíng)資產(chǎn)管理公司，資金管理規(guī)模超過(guò)100億元。

    同時(shí)，西格瑪貿(mào)易出具的說(shuō)明還顯示，本次收購(gòu)價(jià)款14億元中，由西格瑪貿(mào)易出資4億元，其中約1億元計(jì)劃來(lái)源于西格瑪貿(mào)易的股東投入，約3億元計(jì)劃來(lái)源于西格瑪貿(mào)易向?qū)嶋H控制人王愛(ài)紅之兄王正郁及/或其控制的企業(yè)的借款；除西格瑪貿(mào)易外的四家合伙企業(yè)合伙人以自有資金或其管理的資金合計(jì)出資約4億元；合伙企業(yè)擬向銀行申請(qǐng)并購(gòu)貸款約6億元。

    顯然，當(dāng)交易最終發(fā)生時(shí)，浙發(fā)易連的出資方背景與上述描述并不完全一致。

    將剝離印刷、留下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

    界龍實(shí)業(yè)是誕生于上海浦東的一家本土民企，業(yè)務(wù)橫跨印刷包裝、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

    2010年，伴隨上海迪士尼項(xiàng)目開(kāi)工在即的消息傳出，浦東川沙新鎮(zhèn)房屋銷(xiāo)售價(jià)格一路扶搖直上。而在迪士尼周邊擁有250畝工業(yè)用地的界龍實(shí)業(yè)，一舉被資本市場(chǎng)熱捧為“上海迪士尼概念”龍頭股。

    得益于這一利好消息，在2010年7月1日至同年11月初期間，僅三個(gè)月時(shí)間，界龍實(shí)業(yè)股價(jià)從4.01元/股一路飆升至7.91元/股，漲幅高達(dá)97.26%。

    2010年7月1日-2010年11月4日界龍實(shí)業(yè)股價(jià)走勢(shì)

    此后多年，每逢上海迪斯尼概念發(fā)動(dòng)，界龍實(shí)業(yè)都是一馬當(dāng)先。

    界龍實(shí)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾多次公開(kāi)表示，欲進(jìn)一步增加公司土地儲(chǔ)備。據(jù)界龍實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，2016-2018年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為7.64億元、3.24億元、2.72億元。

    但近年來(lái)，隨著上市公司相關(guān)業(yè)務(wù)持續(xù)萎靡不振、控股股東持股遭遇質(zhì)押，界龍實(shí)業(yè)逐步走到了“賣(mài)殼”的境地。

    本次交易雙方簽署的框架協(xié)議顯示，自該協(xié)議簽署之日起，界龍集團(tuán)擬向上市公司購(gòu)買(mǎi)上海界龍浦東彩印有限公司、上海界龍印鐵制罐有限責(zé)任公司、上海光明信息管理科技有限公司等8家子公司的全部或部分股權(quán)。

    同時(shí)，界龍集團(tuán)擬向上市公司出售上海界龍聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“界龍聯(lián)合房產(chǎn)”）的17%股權(quán)，上市公司將持有界龍聯(lián)合房產(chǎn)100%股權(quán)。

    據(jù)界龍實(shí)業(yè)2018年年報(bào)顯示，上海界龍房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“界龍房產(chǎn)開(kāi)發(fā)”）、界龍聯(lián)合房產(chǎn)兩家公司業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)，上市公司分別持有100%、83%的股份。

    據(jù)一名知情人士透露，根據(jù)成交記錄顯示，迪士尼板塊工業(yè)用地價(jià)格約為300萬(wàn)元/畝。這意味著，界龍實(shí)業(yè)所擁有的250畝工業(yè)用地價(jià)值約為7.5億元。