高房價“拖垮”IPO項目 華圖山鼎欲跨界搞教育？

    證券時報記者 簡星堰

    太現(xiàn)實了，高房價不僅能阻斷人才的流入，也能讓上市公司IPO募投項目停滯不前！

    7月23日，華圖山鼎（300492）發(fā)布公告，將終止部分募集資金投資項目，并將結(jié)余募集資金永久補充流動資金。

    證券時報·e公司記者注意到，上述項目為華圖山鼎IPO募投項目，曾計劃在成都、西安、北京、深圳等地購置辦公樓進行“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”。但在上市近五年后，華圖山鼎該項目投入進度僅3成，終因成都等地房價上漲較多而終止實施。

    從另一個層面來看，自2019年華圖投資拿下該上市公司控股權(quán)后，外界一直預(yù)期將有教育資產(chǎn)注入，此次終止原上市公司建筑設(shè)計募投項目，也可能是上市公司戰(zhàn)略的改變。

    投入進度僅為33%

    華圖山鼎前身為山鼎設(shè)計，公司大本營在成都，2015年12月23日正式登陸創(chuàng)業(yè)板。山鼎設(shè)計主要從事向客戶提供建筑工程設(shè)計及相關(guān)咨詢服務(wù)，包括項目前期咨詢、概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工配合等服務(wù)。

    彼時，山鼎設(shè)計IPO公開發(fā)行股票2080萬股，最終募集資金凈額為1.07億元，計劃投入“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”和“總部建設(shè)”等項目，投資金額分別為7829.23萬元和9060萬元。

    需要指出的是，華圖山鼎此次終止的項目正是當年IPO募投項目之一，即在成都、西安、北京、上海、深圳核心區(qū)域購置辦公場所的“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項目。

    在招股書中，該上市公司曾提到，上述項目分別輻射西南、西北、華北、華東和華南等地區(qū)，意在進行業(yè)務(wù)拓展，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略布局的需要；同時，適應(yīng)區(qū)域業(yè)務(wù)特點，提升客戶服務(wù)能力的需要。

    招股書披露，上述項目原本計劃建設(shè)三年，累計引進22名高端設(shè)計人才，建設(shè)113人設(shè)計團隊，配套10名管理人員，增強整體建筑設(shè)計實力，項目募集資金包括房屋購置費、裝修費、設(shè)計人員獵頭費等。

    以西南地區(qū)為例，山鼎設(shè)計招股書指出，就公司所在地成都而言，新出臺的《四川省成都天府新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》將圍繞再造一個“產(chǎn)業(yè)成都”的核心目標，大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，把天府新區(qū)建設(shè)成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚，宜業(yè)、宜商、宜居的國際化現(xiàn)代新城區(qū)，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)。天府新區(qū)規(guī)劃面積為1578平方千米，預(yù)計在2030年新區(qū)城鎮(zhèn)人口將達到580~630萬人。

    在此背景下，山鼎設(shè)計認為，天府新區(qū)、成渝經(jīng)濟區(qū)和兩江新區(qū)的規(guī)劃前景為西南地區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供了政策保障，經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加速推進，也將帶動本地區(qū)固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為建筑設(shè)計行業(yè)提供較為廣闊的市場空間。

    基于這樣的邏輯，山鼎設(shè)計“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項目為原計劃在成都、西安、北京、上海、深圳核心區(qū)域購置辦公場所，擬投入募集資金3757.95萬元。

    但事與愿違，根據(jù)7月23日最新公告，成都、西安、北京、上海、深圳等區(qū)域房產(chǎn)價格上漲較多，公司未在預(yù)計建設(shè)期內(nèi)找到合適的辦公場所。因此，為進一步提高募集資金的使用效率，上市公司擬終止對“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項目的繼續(xù)投入，并將上述項目結(jié)余募集資金永久補充流動資金。

    證券時報·e公司記者注意到，截至2020年6月底，上述募投項目已累計投入1233.11萬元，投入進度僅為32.81%；加上利息收入142.59萬元，項目募集資金結(jié)余2667.43萬元。

    成都“地王”頻現(xiàn)

    進入2020年，房企對成都土拍市場的熱情不減，多次觸及最高限價。今年3月19日，成都新都區(qū)三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣，土地用途類型為純住宅，起拍價5250元每平方米。據(jù)悉，龍湖、保利、旭輝等共16家房企報名參與拍賣，最終上海大發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司以11800元每平米樓面價拿下該地塊，溢價幅度達到124.76%。

    4月2日，成都還曾拍賣出讓兩宗住宅用地，合計約150畝。其中，位于成都錦江區(qū)的另一宗地塊凈用地面積約131畝，起拍樓面價15600元每平米。據(jù)悉，建發(fā)地產(chǎn)競得該宗地塊，成交樓面價19800元每平米，溢價率26.92%，無償移交比例為7%。考慮到無償移交比例，彼時建發(fā)地產(chǎn)拍地樓面價或許比2019年華發(fā)集團拿地價更高。

    7月2日，成都新都區(qū)和高新區(qū)有兩宗地塊公開拍賣，競拍持續(xù)火爆激烈，“地王”再次易主。

    在兩宗土地拍賣中，最重要也是最引人注目的就是二號宗地，該宗土地位于高新區(qū)中和街道會龍社區(qū)7組（原會龍村12社）、勁松社區(qū)10組（原勁松村12社、13社、14社），其土地面積約41.88畝，是一宗純住宅用地。

    證券時報·e公司記者了解到，此次土地拍賣采取“設(shè)定最高限價+競向政府無償移交租賃住房建筑面積比例”方式進行拍賣，土地起拍樓面地價為14800元每平米。

    實際上，此次土拍是高新區(qū)最高起拍價，也是成都第二高，目前最高起拍價為成都錦江區(qū)的15600元每平米。最終由渝太地產(chǎn)以成交樓面價20700元每平米競得二號宗地，溢價率達到39.86%，成交總價則為11.56億元。需要指出的是，高新區(qū)此次土拍刷新了成都土地最高成交單價，也讓成都住宅土拍樓面價首次突破了每平米兩萬元的大關(guān)。

    從客觀來說，住宅用地的土拍價格走高，并不能代表商業(yè)用地的趨勢，因為各地為了招商引資需要，往往會給予企業(yè)更多優(yōu)惠政策和很低的商住用地起拍價。

    不過，水漲船高，該漲還得漲，尤其是高新區(qū)和天府新區(qū)等核心商業(yè)區(qū)。

    今年5月12日，成都高新區(qū)1宗商住用地成功出讓，最終合景泰富以5.16億元競得，樓面價16600元每平米，溢價率38.33%。據(jù)悉，該地塊位于高新區(qū)天府三街與富華南路交匯處，地塊面積3.11萬平米，用途為商住用地，容積率2，建筑密度40%。

    同月28日，成都天府新區(qū)興隆湖約43畝住商用地，吸引了十余家品牌房企參與競拍，經(jīng)過多輪出價達到最高限價。最終，該宗地被德信斬獲，成交樓面價17299元每平米，溢價率80%，續(xù)競配建并無償移交住房面積比例為1%。

    華圖山鼎意欲何為？

    的確，現(xiàn)實卻很殘酷！

    當初IPO，山鼎設(shè)計判斷準了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展趨勢，卻未能從中分得多少紅利。

    在上市后的四個完整年度中（2016年~2019年），山鼎設(shè)計營業(yè)收入分別為1.58億元、1.5億元、2.16億元和2.14億元，增長率分別為-14.96%、-4.94%、44.02%和-1.02%；扣非后，凈利潤則分別為1891萬元、1553萬元、2675萬元和1781萬元，增長率分別為-25.39%、-17.89%、72.28%和-33.43%。

    最終在2019年9月，華圖宏陽投資有限公司（簡稱華圖投資）作價7.5億元受讓山鼎設(shè)計30%股權(quán)，成為這家上市公司新任控股股東。

    在業(yè)內(nèi)看來，山鼎設(shè)計控股權(quán)易主，或許意味著華圖投資的母公司北京華圖宏陽教育文化發(fā)展股份有限公司（簡稱華圖教育）可能借殼山鼎設(shè)計。

    此前，有業(yè)內(nèi)人士曾指出，華圖教育明顯是有備而來，收購山鼎設(shè)計30%的股權(quán)，這是華圖教育借殼山鼎設(shè)計的第一步，先變更控制權(quán)，再進行資產(chǎn)注入。

    天眼查顯示，華圖教育成立于2003年，注冊資本為4.2億元，經(jīng)營范圍包括組織文化交流、出版策劃、編輯服務(wù)等業(yè)務(wù)。其中，易定宏、伍景玉為夫妻關(guān)系，并簽訂了《一致行動協(xié)議》，為華圖教育的實際控制人，合計持有華圖教育39.67%的股份。

    目前，華圖教育在公務(wù)員培訓(xùn)領(lǐng)域份額為12.7%，是目前國內(nèi)職業(yè)教育最大的培訓(xùn)機構(gòu)之一。截至2019年9月，華圖教育已經(jīng)在全國擁有超過1000家直營學習中心，員工超過10000人，年培訓(xùn)學員100萬人以上。

    但需要指出的是，華圖教育2011年完成股改，2012年曾啟動IPO輔導(dǎo)備案，2014年7月掛牌新三板，2015年借殼A股新都酒店上市未成功，2016年借殼揚子新材未成功，2017年6月遞交A股上市申請，但由于審查程序等原因，其改計劃赴港上市，2018年3月向港交所遞交上市申請，2018年10月再次遞交申請資料，依然未果。

    如今，華圖投資已經(jīng)控股華圖教育近一年時間，外界對華圖教育等教育類資產(chǎn)置入上市公司的預(yù)期一直存在。從這個角度來分析，華圖山鼎若真有意將從主營建筑設(shè)計跨界至教育領(lǐng)域，那么自然沒必要繼續(xù)對建筑設(shè)計IPO募投項目追加投入。