綠城管理：固本強(qiáng)基守主業(yè) 雙鏈協(xié)同拓新局

    本報(bào)記者 陳瀟

    “隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步企穩(wěn)，代建作為輕資產(chǎn)商業(yè)模式，將率先吸收行業(yè)復(fù)蘇紅利，獲取更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，公司業(yè)績(jī)也將得到進(jìn)一步改善。預(yù)計(jì)2026年公司利潤(rùn)將保持穩(wěn)健，展望相對(duì)樂(lè)觀。”3月31日，綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”）管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示。

    從整體表現(xiàn)來(lái)看，在行業(yè)普遍承壓之際，綠城管理依然保持龍頭地位。2025年公司新拓項(xiàng)目合約總建筑面積3535萬(wàn)平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一，新拓項(xiàng)目代建費(fèi)93.5億元，繼續(xù)領(lǐng)跑，市占率連續(xù)十年保持在20%以上。

    行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐步回歸理性  

    綠城管理高質(zhì)量發(fā)展路徑清晰

    年報(bào)顯示，2025年綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約31.2億元，同比小幅回落9.33%；實(shí)現(xiàn)毛利12.39億元，毛利率為39.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.19億元。整體來(lái)看，在行業(yè)仍處調(diào)整周期的背景下，公司盈利端短期承壓，但收入規(guī)模與盈利水平仍保持在行業(yè)前列。

    利潤(rùn)端波動(dòng)背后，更多反映的是行業(yè)發(fā)展階段的切換。近兩年，代建行業(yè)告別高歌猛進(jìn)，逐步進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展階段。數(shù)據(jù)顯示，2025年代建行業(yè)新簽總建筑面積約1.71億平方米，同比保持增長(zhǎng)，但尚未恢復(fù)至2023年高點(diǎn)。

    綠城管理執(zhí)行董事、副總裁程敏在業(yè)績(jī)會(huì)上向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，當(dāng)前行業(yè)費(fèi)率與利潤(rùn)仍處于筑底階段，這一態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)一段時(shí)間。但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)不可持續(xù)，合理利潤(rùn)對(duì)于企業(yè)能力建設(shè)至關(guān)重要，競(jìng)爭(zhēng)正逐步回歸理性。

    在這一背景下，綠城管理明確“以質(zhì)取勝”的路徑。程敏表示，公司始終堅(jiān)持“寧拒百單、不接一雷”的原則，主動(dòng)提升商業(yè)代建、資方代建等高毛利業(yè)務(wù)占比，避免卷入非理性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。

    從實(shí)際經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，龍頭優(yōu)勢(shì)仍在體現(xiàn)。程敏透露，目前公司約90%的項(xiàng)目費(fèi)率在2%以上，其中約50%的項(xiàng)目費(fèi)率超過(guò)3%，整體水平顯著高于行業(yè)平均水平；與此同時(shí)，公司重復(fù)委托率已提升至26%。在其看來(lái)，這一變化反映出委托方?jīng)Q策邏輯的轉(zhuǎn)變——從單純價(jià)格導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向更加重視代建企業(yè)的資信、品牌、產(chǎn)品力及綜合服務(wù)能力。

    對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，綠城管理亦給出了較為清晰的路徑。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，將繼續(xù)以價(jià)值創(chuàng)造為核心，在規(guī)模與盈利之間尋求平衡：在規(guī)模端，堅(jiān)持穩(wěn)中有進(jìn)、質(zhì)量?jī)?yōu)先，聚焦一二線城市及強(qiáng)三四線城市，優(yōu)選國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)及優(yōu)質(zhì)民企作為合作方；在費(fèi)率端，通過(guò)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、提升高毛利項(xiàng)目占比，實(shí)現(xiàn)“以質(zhì)定價(jià)”；在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，以商業(yè)代建為利潤(rùn)核心、以政府代建為“安全墊”，并探索資方代建差異化優(yōu)勢(shì)，審慎拓展產(chǎn)業(yè)鏈延伸及海外代建等方向。

    “先穩(wěn)后升”行業(yè)迎來(lái)新發(fā)展

    代建業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間廣闊

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前代建行業(yè)已經(jīng)走過(guò)起步期、擴(kuò)張期，開(kāi)始向穩(wěn)定期過(guò)渡。此階段內(nèi)，代建行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局趨于固化，尾部企業(yè)加速出清。TOP5企業(yè)市占率維持50%－60%，競(jìng)爭(zhēng)聚焦頭部比拼，競(jìng)爭(zhēng)邏輯也從價(jià)格內(nèi)卷轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕。

    面向未來(lái)，綠城管理預(yù)判，專業(yè)化分工發(fā)展是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)，代建將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。

    從需求端來(lái)看，行業(yè)發(fā)展空間依然廣闊。一方面，存量資源正在逐步釋放。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)300個(gè)城市的城投企業(yè)已拿地但未開(kāi)工的住宅規(guī)劃建筑面積約3.4億平方米；其中存量土地中約四分之一的規(guī)模可能存在代建意愿，對(duì)應(yīng)面積約8500萬(wàn)平方米，且這類資源大多集中在重慶、武漢、南京等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，是近幾年代建業(yè)務(wù)中確定性較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)來(lái)源。

    另一方面，增量機(jī)會(huì)正在形成。綠城管理關(guān)注兩大增量來(lái)源：一是資方代建，在“保交樓”和不良資產(chǎn)盤(pán)活背景下，金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的深度不斷提升，市場(chǎng)空間廣闊；二是城市更新，這一領(lǐng)域潛在規(guī)模巨大——根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算，我國(guó)2000年前建成的待更新住宅面積約100億平方米。除傳統(tǒng)業(yè)務(wù)外，還有很多新的增長(zhǎng)方向。比如產(chǎn)業(yè)鏈上下游的精裝修、物業(yè)、租賃運(yùn)營(yíng)、代銷等，也蘊(yùn)含著相當(dāng)大的機(jī)會(huì)。

    綠城管理董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事耿忠強(qiáng)向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)代建行業(yè)滲透率雖已提升至12%，但與歐美市場(chǎng)20%－30%的水平相比，仍有2至3倍的增長(zhǎng)空間。綠城管理將以“主業(yè)筑基，創(chuàng)新突圍”八個(gè)字為導(dǎo)向，堅(jiān)持雙鏈驅(qū)動(dòng)：一方面以代建主業(yè)為“壓艙石”，夯實(shí)三大主業(yè)；另一方面以創(chuàng)新業(yè)務(wù)為穿越周期的“穩(wěn)定器”，遵循“試點(diǎn)先行、審慎評(píng)估、穩(wěn)步推進(jìn)、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)”的原則，審慎嘗試布局未來(lái)，積極探索多元增長(zhǎng)點(diǎn)，培育公司新賽道。

    2026年是綠城管理“戰(zhàn)略2030”的開(kāi)局之年，綠城管理執(zhí)行董事兼行政總裁王俊峰也向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示：“總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為，當(dāng)前代建行業(yè)盡管有壓力、有競(jìng)爭(zhēng)，但仍然有機(jī)遇、有未來(lái)的高潛力賽道，也將繼續(xù)引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)是不可逆的，隨著房地產(chǎn)業(yè)的筑底、企穩(wěn)、回暖，代建行業(yè)預(yù)計(jì)也將‘先穩(wěn)后升’，迎來(lái)新一輪發(fā)展；作為行業(yè)龍頭的綠城管理，也一直在直面挑戰(zhàn)、積極作為，以扎實(shí)的業(yè)績(jī)和精進(jìn)的能力，為持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)、做足準(zhǔn)備。”

（編輯 上官夢(mèng)露）