詳解萬達(dá)戰(zhàn)略 王健林稱外界不懂商業(yè)的基本邏輯

    萬達(dá)年會(huì)上，王健林說，外界對(duì)于萬達(dá)轉(zhuǎn)讓文旅和酒店項(xiàng)目的評(píng)論，是根本不理解商業(yè)的基本邏輯。

    去年對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)來說，可謂風(fēng)波不斷，掌舵人王健林更是處于風(fēng)口浪尖，時(shí)不時(shí)被“上頭條”。用王健林自己的話說，“2017年是萬達(dá)集團(tuán)歷史上難忘的一年，萬達(dá)經(jīng)歷了風(fēng)波，承受了磨難”。

    從前幾年在國(guó)內(nèi)外“買、買、買”，到去年以來一直“賣、賣、賣”，特別是7月份一場(chǎng)規(guī)模超過650億的“世紀(jì)大交易”，王健林一口氣賣了13個(gè)文旅項(xiàng)目和77個(gè)酒店資產(chǎn)，外界不斷猜測(cè)萬達(dá)是不是出事了？現(xiàn)金流斷了？去年的萬達(dá)，被外界種種傳言和質(zhì)疑包圍著。

    萬達(dá)目前的資產(chǎn)和現(xiàn)金狀況如何？萬達(dá)“賣賣賣”背后的邏輯是什么？萬達(dá)的資本布局將發(fā)生什么變化？記者從昨天王健林在“萬達(dá)集團(tuán)2017年年會(huì)”上逾萬字的講話內(nèi)容中，找到了一些答案。

    曬家底：萬達(dá)集團(tuán)收入下降，但利潤(rùn)含金量上升

    萬達(dá)目前家底如何？先來看一組數(shù)據(jù)，截至2017年底：

    1、萬達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)7000億元，同比減少11.5%。其中，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)93%，國(guó)外資產(chǎn)7%。

    2、萬達(dá)集團(tuán)總收入2273.7億元，同比減少10.8%。

    萬達(dá)商業(yè)收入1125.4億元，完成年計(jì)劃的104.1%，同比減少21%。其中，房地產(chǎn)收入831.7億元，完成年計(jì)劃的104%，同比減少23.7%；租金收入255.2億元，完成年計(jì)劃的101.4%，同比增長(zhǎng)30.3%。

    文化集團(tuán)收入637.8億元，完成年計(jì)劃的100.1%，同比增長(zhǎng)32.6%；

    金融集團(tuán)收入321.2億元，完成年計(jì)劃的125.5%，凈利潤(rùn)完成年計(jì)劃的1961%。

    網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)收入58.6億元，完成年計(jì)劃的90.1%；

    其它公司收入130.7億元，完成年計(jì)劃的106%。

    3、凈利潤(rùn)完成年目標(biāo)的114%，同比基本持平。

    萬達(dá)集團(tuán)目前沒有上市，上述數(shù)據(jù)也應(yīng)該沒有經(jīng)過審計(jì)，但記者還是先對(duì)這些重要數(shù)據(jù)解讀一下：

    首先，因?yàn)槿ツ甑?ldquo;世紀(jì)大交易”，有傳聞?wù)f萬達(dá)把大量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外去，王健林這次專門在總資產(chǎn)數(shù)據(jù)中，提到國(guó)內(nèi)資產(chǎn)占93%，應(yīng)該是為了表明傳聞與事實(shí)不符。

    其次，對(duì)于總資產(chǎn)和總收入兩個(gè)指標(biāo)減少的原因，王健林稱，2017年萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)，使萬達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)、收入兩項(xiàng)指標(biāo)有所減少。另外，不僅因?yàn)檗D(zhuǎn)讓資產(chǎn)使總收入減少，還有近200億旅游收入不能并入報(bào)表。“如果考慮旅游收入變化的影響，盡管2017年萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了大量資產(chǎn)，收入同比只下降1.1%。”他說，凈利潤(rùn)完成年目標(biāo)的114%，同比基本持平，說明收入含金量不錯(cuò)。

    值得注意的是，萬達(dá)商業(yè)收入中，房地產(chǎn)收入同比大幅減少23.7%，主要也是因?yàn)檗D(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目所致。目前，萬達(dá)集團(tuán)的總收入中，房地產(chǎn)收入占比由2016年的45%降至36.6%，而文化產(chǎn)業(yè)收入占比提升至28%，成為萬達(dá)另一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。由此，房地產(chǎn)之外的服務(wù)業(yè)收入占比提升至63.4%，同比提高8.4%。服務(wù)業(yè)收入中，租金收入占比達(dá)到18%，增速遠(yuǎn)高于萬達(dá)其它產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)連續(xù)多年平均實(shí)現(xiàn)超過30%的增長(zhǎng)。用王健林的話說，“租金是最長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流之一，而且利潤(rùn)比例高，租金收入占比提高說明收入含金量增加。”

    實(shí)際上，萬達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊持續(xù)瘦身，源于其2015年提出的第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)，即去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。在房地產(chǎn)銷售火爆的2016年，萬達(dá)集團(tuán)大膽調(diào)減了600億元地產(chǎn)收入目標(biāo)，堅(jiān)決實(shí)施企業(yè)轉(zhuǎn)型。也因此，2016年萬達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)收入同比下降了25%，服務(wù)業(yè)收入占比歷史上首次超過地產(chǎn)，服務(wù)業(yè)凈利潤(rùn)也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型階段目標(biāo)。從2017年服務(wù)業(yè)占比超過6成的數(shù)據(jù)看，萬達(dá)這家曾經(jīng)的全球化大房企已經(jīng)轉(zhuǎn)型為服務(wù)型為主的企業(yè)。

    談“世紀(jì)大交易”：外界根本不理解商業(yè)的基本邏輯

    去年7月，萬達(dá)和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這一“世紀(jì)大交易”被外界解讀為“萬達(dá)賣資產(chǎn)，是不是不行了？”

    對(duì)此，王健林回應(yīng)稱，僅此一項(xiàng)協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元。他認(rèn)為外界的解讀根本不理解商業(yè)的基本邏輯，又詳細(xì)解釋了自己轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原因。

    第一、生意就是買和賣構(gòu)成的，世上沒有只買的生意，也沒有只賣的生意。不管買也好、賣也好，關(guān)鍵看買賣之間能否賺錢。萬達(dá)過去幾年在海外投了一批項(xiàng)目，現(xiàn)在我們決定清償海外債務(wù)，賣一半資產(chǎn)就能把全部債務(wù)清償，說明我們買和賣之間賺錢了。

    第二、萬達(dá)廣場(chǎng)本身是非常重的資產(chǎn)，過去萬達(dá)廣場(chǎng)全部自己持有，如果再持有文化旅游項(xiàng)目和酒店，重資產(chǎn)規(guī)模太大。文化旅游項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，萬達(dá)十幾個(gè)文旅項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五到六年內(nèi)，每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大?，F(xiàn)在全球和中國(guó)都在去杠桿、降負(fù)債，這樣加杠桿、逆勢(shì)而為是不科學(xué)的。

    第三、萬達(dá)已持有大量較高收益的萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，沒有必要再去持有文旅項(xiàng)目物業(yè)。萬達(dá)酒店是建得不錯(cuò)，成本也很低，但是酒店整體年平均回報(bào)率低于4%，全部酒店每年吃掉十幾個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的凈利潤(rùn)，所以，我們決定把重資產(chǎn)的文旅項(xiàng)目和酒店賣掉，做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣，絕對(duì)是上策。不管社會(huì)上理不理解，也可能有些內(nèi)部同志不理解，但是請(qǐng)大家三年以后再回頭來看我們的決定是否正確。

    第四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全第一。轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)減債四百多億，回收現(xiàn)金近700億，加上我們手頭持有的現(xiàn)金，萬達(dá)經(jīng)營(yíng)的安全性增加很多，就能承受風(fēng)波的沖擊。而且如果我們不轉(zhuǎn)讓這些資產(chǎn)，就不能把有限的資金投入到我們最需要發(fā)展的萬達(dá)廣場(chǎng)上去，就不能保證每年50個(gè)以上萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)的計(jì)劃。為了企業(yè)安全，為了保證核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們必須這樣做。

    談戰(zhàn)略：擬調(diào)整公司架構(gòu)適應(yīng)資本市場(chǎng)需要

    王健林表示，實(shí)際上，賺錢也好，降負(fù)債也罷，萬達(dá)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的最終目的都是為了實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而文旅和酒店項(xiàng)目重資產(chǎn)的出售只是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，轉(zhuǎn)型最關(guān)鍵的還是萬達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)——萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型，即從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。

    2016年年會(huì)，王健林正式提出萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成，這是萬達(dá)力推的模式。

    2017年萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提速，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)24個(gè)，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)47個(gè)，其中合作類輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)簽約37個(gè)。王健林稱：“這47個(gè)廣場(chǎng)，萬達(dá)不出一分錢，收益相當(dāng)于投資持有16個(gè)廣場(chǎng)，16個(gè)廣場(chǎng)如果自己投資最少需要200億元。更重要的是，2017年北京、上海、廣州、成都、天津、重慶等一線城市都有萬達(dá)輕資產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)或簽約，如果不是輕資產(chǎn)，這些城市自己投資持有很難獲得項(xiàng)目，這說明萬達(dá)廣場(chǎng)品牌價(jià)值和投資者信任度。”他說，今年還要加快萬達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)發(fā)展速度，每年不少于50個(gè)，合作項(xiàng)目數(shù)量上不封頂。今年萬達(dá)輕資產(chǎn)租金分成超過10億元，以后可能每年以十億級(jí)別增加。

    值得注意的是，王健林透露，今年為了適應(yīng)轉(zhuǎn)型，也為了資本市場(chǎng)需要，萬達(dá)擬對(duì)公司管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，主要是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整。一方面是成立商管集團(tuán)，將原來商業(yè)地產(chǎn)更名，成為一個(gè)純粹的商業(yè)物業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)管理商，使公司戰(zhàn)略更清晰，商業(yè)模式更純粹，也為了使市場(chǎng)估值更高。將來商管就是收租金，利潤(rùn)每年兩位數(shù)增長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，再通過線上線下融合做一些東西出來，這樣公司市場(chǎng)估值會(huì)更高。新的商管公司將是以輕資產(chǎn)為主、重資產(chǎn)持有為輔的企業(yè)。新的商管集團(tuán)將是萬達(dá)集團(tuán)核心企業(yè)。

    另一方面是成立地產(chǎn)集團(tuán)。第一要負(fù)責(zé)消化商管集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但利潤(rùn)歸商管。第二要開發(fā)萬達(dá)廣場(chǎng)重資產(chǎn)，也不排除純粹搞一些住宅開發(fā)。第三也可以輸出品牌管理。地產(chǎn)集團(tuán)不求做大，主要看利潤(rùn)。地產(chǎn)集團(tuán)的主要任務(wù)就是建萬達(dá)廣場(chǎng)，另外捎帶搞點(diǎn)業(yè)務(wù)就行。

    不過，對(duì)于上述公司管理架構(gòu)調(diào)整方案，王健林稱，“還需要提請(qǐng)董事會(huì)、股東會(huì)批準(zhǔn)以后，才能正式行動(dòng)，這只是我的一個(gè)建議。”

    談萬達(dá)回A：標(biāo)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)可能會(huì)調(diào)整

    此前，“世紀(jì)大交易”后，萬達(dá)已將文旅和酒管這兩個(gè)輕資產(chǎn)部分注入到香港上市公司萬達(dá)酒店發(fā)展（0169.HK）中，目前該上市公司1月19日因涉及非常重大收購事項(xiàng)暫時(shí)停牌，而萬達(dá)商業(yè)A股IPO正在排隊(duì)中。于是市場(chǎng)猜測(cè)，以文旅和酒店管理為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市，以“萬達(dá)廣場(chǎng)”為主的輕重結(jié)合資產(chǎn)則謀求在A股上市，是萬達(dá)資本市場(chǎng)布局的方向。但是，如果王健林此次建議的萬達(dá)商業(yè)公司架構(gòu)調(diào)整方案得以實(shí)施，未來萬達(dá)商業(yè)在A股上市的資產(chǎn)業(yè)務(wù)也可能會(huì)有所調(diào)整。

    在談及2018年的主要工作安排時(shí)，王健林再次強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)降低企業(yè)負(fù)債，清償全部海外有息負(fù)債。“萬達(dá)集團(tuán)將采用一切資本手段降低企業(yè)負(fù)債，包括出售非核心資產(chǎn)、保持控制權(quán)前提下的股權(quán)交易、合作管理別人的資產(chǎn)等等。萬達(dá)要逐步清償全部海外有息負(fù)債，萬達(dá)商業(yè)退市資金也有了可靠方案。同時(shí)計(jì)劃用兩到三年時(shí)間，將企業(yè)負(fù)債降到絕對(duì)安全的水平。今天我可以在這里負(fù)責(zé)任地說，萬達(dá)集團(tuán)在全球絕不會(huì)出現(xiàn)任何信用違約！萬達(dá)30年沒有出現(xiàn)一起信用違約，我們把信用看得比資產(chǎn)、利潤(rùn)更重要。”他說。