樂(lè)伽公寓宣布破產(chǎn) 自去年起盈利空間縮減進(jìn)入瓶頸期

    原標(biāo)題：樂(lè)伽公寓宣布破產(chǎn)！是時(shí)候說(shuō)再見(jiàn)

    8月7日晚間9點(diǎn)06分，樂(lè)伽公寓在其微信公眾平臺(tái)上發(fā)布公告，公告結(jié)尾處蓋章的是“南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司”，也就是說(shuō)發(fā)布公告的為樂(lè)伽南京總部。

    公告稱，近期因公司經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力履行合同。盡管公司已盡最大努力通過(guò)多種途徑積極自救，但均未見(jiàn)效。目前公司已停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)無(wú)法償還客戶欠款。公告主要內(nèi)容：

    事件持續(xù)發(fā)酵了1個(gè)多月，最終等來(lái)的卻是樂(lè)伽宣布停業(yè)，但是受損的房東和租客咋辦？

    樂(lè)伽公寓發(fā)布公告之后不久，南京市住房保障局和房產(chǎn)局發(fā)布官方通告，提出了一系列解決措施。

    原文如下：

    南京地區(qū)樂(lè)伽公司廣大客戶：

    近來(lái)，南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“樂(lè)伽公司”）在履行租賃合同過(guò)程中出現(xiàn)大量違約，造成不良社會(huì)影響。為此，南京市建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局及時(shí)組織調(diào)查，要求樂(lè)伽公司積極配合，如實(shí)報(bào)告企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，并督促樂(lè)伽公司認(rèn)真做好客戶訴求的接待登記，妥善處理矛盾糾紛。經(jīng)查，樂(lè)伽公司因經(jīng)營(yíng)管理不善，出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，現(xiàn)已無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。

    為妥善化解樂(lè)伽公司租賃合同糾紛，幫助樂(lè)伽公司切實(shí)履行企業(yè)主體責(zé)任，我市相關(guān)區(qū)政府按照方便客戶、屬地調(diào)處原則，組織司法所、人民調(diào)解委員會(huì)、律師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)，在轄區(qū)設(shè)立調(diào)處服務(wù)點(diǎn)，為南京地區(qū)樂(lè)伽公司客戶提供糾紛調(diào)解和法律咨詢服務(wù)。同時(shí)，市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)推薦南京我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司、南京銀城千萬(wàn)間公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司等五家住房租賃企業(yè)參與調(diào)處服務(wù)點(diǎn)工作，并在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上為樂(lè)伽公司客戶提供居間代理、促成重新建立房屋租賃關(guān)系等優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)服務(wù)。

    自2019年8月8日起至2019年8月23日期間，各區(qū)調(diào)處服務(wù)點(diǎn)將分批聯(lián)系已經(jīng)登記的客戶，與客戶確定調(diào)解時(shí)間和地點(diǎn)。前期沒(méi)有登記的客戶，請(qǐng)根據(jù)房屋所在地所屬行政區(qū)劃，提前電話聯(lián)系就近的調(diào)處服務(wù)點(diǎn)，預(yù)約調(diào)解時(shí)間。為保證調(diào)處現(xiàn)場(chǎng)秩序和糾紛調(diào)處實(shí)效，請(qǐng)廣大客戶按約定的時(shí)間和地點(diǎn)前往調(diào)處服務(wù)點(diǎn)。

    希望廣大樂(lè)伽公司客戶理性維權(quán)，按照法律規(guī)定維護(hù)自身合法權(quán)益，妥善解決與樂(lè)伽公司的合同糾紛。

    特此通告。

    南京市住房保障和房產(chǎn)局

    2019年8月7日

    調(diào)處服務(wù)點(diǎn)一覽表：

    接待時(shí)間：9：00-12：00，13：00-17：30

    “樂(lè)伽公寓”事件始末

    7月初，樂(lè)伽公寓南京、蘇州、西安、合肥等地都出現(xiàn)了拖欠房東租金現(xiàn)象，各地的辦事處就陸續(xù)有人維權(quán)，房東維權(quán)是由于樂(lè)伽沒(méi)有按時(shí)付款給他們，租客維權(quán)是由于房東收不到錢(qián)，就要把他們趕出去。

    樂(lè)伽公司對(duì)此的回應(yīng)是，公司一切正常經(jīng)營(yíng)，不存在問(wèn)題，都是謠言！

    7月中旬和下旬，西安、南京、杭州等住建部門(mén)，發(fā)布樂(lè)伽公寓風(fēng)險(xiǎn)提示，南京樂(lè)伽總部也出現(xiàn)大量警務(wù)人員和安保維持次序。

    8月7日，樂(lè)伽公寓正式宣布停業(yè)。

    樂(lè)伽公寓成立于2016年5月，是一家集房屋租賃服務(wù)和托管服務(wù)于一身的企業(yè)。公司總部位于江蘇南京，在蘇州、杭州、成都、合肥、重慶、西安六大城市擁有分公司。

    樂(lè)伽公寓成立以來(lái)發(fā)展迅速，不到三年時(shí)間，已經(jīng)遍布七大城市，成立了300多家簽約中心；公司從創(chuàng)始初期的10余人迅速發(fā)展到1000多人；而且號(hào)稱有5萬(wàn)間優(yōu)質(zhì)公寓房源。

    一家在租賃市場(chǎng)發(fā)展3年有余的“優(yōu)質(zhì)”公寓品牌，是如何獲得市場(chǎng)紅利？又是如何走到如今的窘境？諸如此類(lèi)的現(xiàn)象是否還會(huì)上演？

    我國(guó)租房市場(chǎng)興起的背景

    其中2017年是中國(guó)從“拿地—蓋樓—賣(mài)掉”的增量房時(shí)代，向“拿地或者租地—經(jīng)營(yíng)—收租或享受資產(chǎn)增值”的存量經(jīng)營(yíng)時(shí)代跨進(jìn)，租房市場(chǎng)風(fēng)口來(lái)臨，所以2017年也被稱為中國(guó)租賃住房元年。

    房子貴、買(mǎi)房難是很多年輕人要面臨的問(wèn)題，我國(guó)“第三波嬰兒潮”出生人數(shù)最多的1988年們，三十（虛歲）而立，要成家立業(yè)了；政府提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”；為了保障剛需，政府一方面限購(gòu)限貸，打壓炒房，另一方面大力扶持租房，措施包括“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，增加自持租賃性土地供給，加快住房租賃市場(chǎng)立法等。

    一時(shí)間，眾多社會(huì)資本都瘋樣的投入長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)域，大有種百舸爭(zhēng)流，奮楫者先的感覺(jué)，是不是很熟悉？像極了當(dāng)初共享單車(chē)的熱鬧，結(jié)果呢？風(fēng)靡一時(shí)的共享單車(chē)，如今幾乎全軍覆滅。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，其實(shí)也不例外。

    ▲網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)的國(guó)內(nèi)已爆倉(cāng)長(zhǎng)租公寓品牌

    長(zhǎng)租公寓的瓶頸期

    7月初，朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋等房企陸續(xù)選擇剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)；萬(wàn)科、碧桂園等也已決定暫緩旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

    7月10日，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰已經(jīng)離職；之后，萬(wàn)科在深圳“萬(wàn)村計(jì)劃”被叫停。

    其實(shí)早在2018年年底，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展就開(kāi)始進(jìn)入瓶頸期。房地產(chǎn)行業(yè)下滑，融資環(huán)境收緊，加之償債高峰到來(lái)，此外長(zhǎng)租公寓的資金鏈還是依賴開(kāi)放商賣(mài)樓來(lái)供給，這些都使得長(zhǎng)租公寓的生存和盈利空間在不斷縮減。

    據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)為1037.1點(diǎn)，環(huán)比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。從全國(guó)租賃交易價(jià)格指數(shù)表來(lái)看，該指數(shù)已連續(xù)第8個(gè)月出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。

    此前我們會(huì)覺(jué)得，資本薄弱的房企做長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)可以理解，資本厚實(shí)的品牌房企來(lái)做應(yīng)該就不會(huì)這樣了，就目前來(lái)看，也不是很安全。

    從多家品牌房企暫緩或叫停旗下長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)，不難察覺(jué)：長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、短期回報(bào)利潤(rùn)低，而且一直采用“高收低阻”的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)于開(kāi)放商追求的一本萬(wàn)利，實(shí)難相符。

    “高收低租”的運(yùn)營(yíng)模式

    “高收低租”與租金貸類(lèi)似，是典型的利用資金池玩長(zhǎng)租公寓，無(wú)形中放大杠桿。

    比方說(shuō)，公寓從房東手上以3200元/月的租金租來(lái)房屋，然后轉(zhuǎn)手出租給租客，收取租客3000元/月，表面看是虧本的買(mǎi)賣(mài)，但實(shí)際上，租客租金簽訂為1年一付，不包括押金，租客需支付給公寓3.6萬(wàn)元；而公寓跟房東簽訂的付款方式為3個(gè)月一付，公寓需支付房東9600元，那么剩余的9個(gè)月租金2.64萬(wàn)元和押金就被圈在公寓的帳戶里了！此類(lèi)資金的用途就不得而知了。

    這種以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用于自身發(fā)展，利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給房東和租客以及全社會(huì)，而把所有的利益留給自己。

    目前對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象，暫時(shí)還沒(méi)有解決方案。只能提醒大家在把自有房屋對(duì)外出租時(shí)一定要慎重再慎重，對(duì)于一些明顯高于市場(chǎng)價(jià)很多的承租機(jī)構(gòu)一定仔細(xì)看清楚合同條款。同樣作為租客就更要注意了，遇到諸如“樂(lè)伽公寓”事件后，房東可以收房，及時(shí)止損，但是租客們就只能承擔(dān)大量的資金流失。

    “租售同權(quán)”大力發(fā)展熱點(diǎn)城市的租房市場(chǎng)，原本是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上一件值得鼓勵(lì)和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，但隨著過(guò)度的金融杠桿化，必然會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，最后毀滅整個(gè)行業(yè)。

    目前南京的樂(lè)伽公寓已經(jīng)有了解決方法，但是樂(lè)伽其它地方公司又會(huì)如何解決？是否由第三方收購(gòu)？還是參考南京房管的做法？至今仍然是一個(gè)問(wèn)號(hào)。