上海禁止住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)新增租金貸

    證券時(shí)報(bào)記者 張淑賢

    繼深圳和北京后，上海也對(duì)住房租賃市場(chǎng)出手了！

    2月4日，上海市住建委等十部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》，建立住房租賃企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，堅(jiān)決遏制“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”行為，同時(shí)嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，禁止住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)新增業(yè)務(wù)，壓降存量。

    “《實(shí)施意見》的核心在于給住房租賃市場(chǎng)去‘金融’屬性。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“近年來(lái)，我國(guó)部分住房租賃企業(yè)發(fā)展迅速，且?guī)в忻黠@的金融投資屬性，‘長(zhǎng)收短付’‘租金貸’等進(jìn)入市場(chǎng)，之前部分長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂即是帶有明顯金融屬性且過(guò)度擴(kuò)張?jiān)斐傻摹?rdquo;

    《實(shí)施意見》從加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、加強(qiáng)住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強(qiáng)住房租賃交易服務(wù)管理、加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管等9方面作出具體規(guī)定，維護(hù)上海住房租賃市場(chǎng)秩序。

    在同策研究院資深分析師張吉輝看來(lái)，《實(shí)施意見》對(duì)租金管理的部分濃墨重彩，包括開立資金監(jiān)管賬戶、嚴(yán)格資金收付要求、嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)等。

    根據(jù)《實(shí)施意見》，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)在上海注冊(cè)的商業(yè)銀行開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向所收儲(chǔ)房源的出租人支付租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過(guò)監(jiān)管賬戶支付。承租方支付租金周期在3個(gè)月以上的，租金應(yīng)當(dāng)按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

    “《實(shí)施意見》通過(guò)對(duì)租金的監(jiān)管和約束，強(qiáng)制性地匹配了住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)現(xiàn)金（租金、押金）流入流出的途徑、目標(biāo)賬戶、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和資金額度。”張吉輝表示，“在《實(shí)施意見》規(guī)范下，住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)既不可能對(duì)相應(yīng)資金進(jìn)行‘時(shí)間錯(cuò)配’，也無(wú)法對(duì)其進(jìn)行‘空間騰挪’。”

    《實(shí)施意見》的看點(diǎn)還包括嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)，未開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)，已開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向上海市房屋管理部門報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。

    “住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的存量‘租金貸/租金’比重不能超過(guò)15%，這是住房租賃市場(chǎng)首個(gè)壓縮租金貸占比的信貸政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    證券時(shí)報(bào)記者注意到，禁止新增“租金貸”業(yè)務(wù)針對(duì)的僅是住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)仍可以開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，不過(guò)住房租賃合同需要經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽備案，同時(shí)對(duì)新發(fā)生的“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶。

    “探索建立住房租賃機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。”《實(shí)施意見》同時(shí)指出，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫或以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人一次性支付超過(guò)3個(gè)月的長(zhǎng)周期租金。”

    《實(shí)施意見》還要求住房租賃企業(yè)依法辦理市場(chǎng)主體登記和開業(yè)報(bào)告或備案手續(xù)；推行房源核驗(yàn)碼制度，未取得房源核驗(yàn)碼不得發(fā)布房源信息；優(yōu)化完善住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，不斷提升網(wǎng)簽備案便利化程度，擴(kuò)大覆蓋面等。

    “春節(jié)后通常是租賃市場(chǎng)旺季，在此時(shí)間點(diǎn)上出臺(tái)相應(yīng)政策有助于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，保護(hù)市場(chǎng)各方權(quán)益。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。