昆明公寓去化周期超四年半 價(jià)格沒有最低只有更低

    “沒有最低只有更低”儼然已成為當(dāng)前昆明公寓市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

    今年上半年，昆明公寓市場(chǎng)打折促銷尚屬偶發(fā)現(xiàn)象，大多以尾房、工程抵款房等名義進(jìn)行，對(duì)整體市場(chǎng)沖擊不算太大；然而進(jìn)入6月以后，公寓促銷變得越來越密集，出現(xiàn)“踩踏式”降價(jià)現(xiàn)象：只見這家推出“6字頭”價(jià)格，轉(zhuǎn)眼那家就是第二套半價(jià)了，優(yōu)惠幅度一個(gè)比一個(gè)狠。

    日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪昆明巫家壩、盤龍區(qū)等多個(gè)公寓集中區(qū)域時(shí)發(fā)現(xiàn)，包括碧桂園、萬科等在內(nèi)的品牌房企公寓項(xiàng)目也加入了降價(jià)行列，就算是以往占據(jù)交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格堅(jiān)挺的項(xiàng)目也不例外。

    每平方米降價(jià)兩三千元

    作為昆明未來的商務(wù)CBD，巫家壩片區(qū)正處于如火如荼建設(shè)中，位于廣福路與巫家壩路交匯處，不足30米的距離內(nèi)就矗立有招商、世茂、中鐵建等3個(gè)項(xiàng)目的廣告牌，此外片區(qū)內(nèi)還聚集了保利、金茂、中海、綠地等眾多大型房企，在大舉布局住宅外，大部分項(xiàng)目均規(guī)劃了一定體量的公寓、酒店等商業(yè)產(chǎn)品。

    “‘買一套，第二套半價(jià)’房源基本已經(jīng)賣完了，近期我們將推出一棟新的公寓樓，前期凍資3萬元，等開盤時(shí)就可以享受一口價(jià)優(yōu)惠。”巫家壩保利·天際項(xiàng)目置業(yè)顧問張琴（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者舉例，一套面積30.41平方米的公寓，總價(jià)在48.8萬元，但“如果現(xiàn)在凍資3萬元，開盤一口價(jià)32.2萬元，相當(dāng)于優(yōu)惠了16萬元，就算沒選到房，凍結(jié)的資金到時(shí)候也是可以解凍的。”

    該置業(yè)顧問進(jìn)一步向記者解釋稱，目前巫家壩片區(qū)基本所有項(xiàng)目均處于建設(shè)中，作為昆明未來的CBD，無論是自住還是投資都會(huì)有著不錯(cuò)的收益，“特別是現(xiàn)在周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格均相比前期有著或多或少的優(yōu)惠。”距離保利·天際項(xiàng)目售樓部不足50米處便是金茂進(jìn)入昆明的首個(gè)項(xiàng)目金茂廣場(chǎng)售樓部，目前項(xiàng)目住宅部分已銷售完畢，在售的也是公寓。盡管才下午2點(diǎn)多，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已有10余組購(gòu)房者在咨詢了解，“目前項(xiàng)目?jī)r(jià)格在8000-9000元/平方米，相比前段時(shí)間的單價(jià)降幅有兩三千元。”金茂廣場(chǎng)置業(yè)顧問李林（化名）表示。

    不僅巫家壩片區(qū)，今年以來，昆明公寓價(jià)格持續(xù)走低，呈貢區(qū)、盤龍區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目公寓價(jià)格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

    如6月下旬，位于盤龍區(qū)的碧桂園·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天賣出了961套，與今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

    就在碧桂園打折賣公寓的同時(shí)，萬科、佳兆業(yè)、新希望等一些品牌房企的項(xiàng)目也加入了降價(jià)行列。

    一頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受制于產(chǎn)品本身缺點(diǎn)以及存量太大等因素影響，公寓銷售比較緩慢。以往開發(fā)商為了回收資金，對(duì)公寓的定價(jià)本身就比較保守，對(duì)利潤(rùn)要求不高。然而這一愿望從去年下半年開始越來越難實(shí)現(xiàn)，因此許多項(xiàng)目開始推出只求覆蓋開發(fā)成本的特價(jià)公寓。

    “最近兩個(gè)月，有些公寓的銷售價(jià)格其實(shí)已經(jīng)低于成本價(jià)，有些開發(fā)商的訴求變成了哪怕少虧一點(diǎn)，只要能快速回款也行。”

    住宅環(huán)比跌幅全國(guó)第一

    昆明多項(xiàng)目公寓打“骨折”，也讓部分購(gòu)房者開始心動(dòng)。

    在金茂廣場(chǎng)售樓部?jī)?nèi)，購(gòu)房者王先生帶著妻兒正向置業(yè)顧問詳細(xì)詢問優(yōu)惠明細(xì)，打算投資，而此前他已先后在呈貢、盤龍等多個(gè)項(xiàng)目實(shí)地看過。

    “大部分項(xiàng)目表面上推出的優(yōu)惠力度很大，但到現(xiàn)場(chǎng)后一看價(jià)格，又遠(yuǎn)不如宣傳的那樣低，又或者是價(jià)格低的都是樓層不好的一小部分。”楊先生告訴記者，“盡管目前昆明一些公寓價(jià)格最低5000多元/平方米能買下來，但對(duì)于像我這種用于投資的，首先還是考慮房子能不能保值。”

    事實(shí)上，近年來昆明公寓市場(chǎng)供應(yīng)居高不下。昆明銳理發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，昆明公寓市場(chǎng)存量達(dá)448.7萬平方米，比2020年同期增長(zhǎng)11%，去化周期達(dá)55個(gè)月。在庫存持續(xù)增加的情況下，昆明公寓成交均價(jià)近三年來逐年下降，2021年上半年昆明公寓銷售35.65萬平方米，同比下降11%，成交均價(jià)為8660元/平方米，同比下降9%。

    “2021年上半年昆明公寓市場(chǎng)供銷價(jià)均下降，近三年來首次供銷比小于1。”昆明銳理數(shù)據(jù)分析指出，盡管開發(fā)商以價(jià)換量去庫存，成交均價(jià)自2018年來持續(xù)下降，但庫存依然較大，去化周期延長(zhǎng)，呈貢、高新和官南等板塊，因規(guī)劃發(fā)展利好和城市配套更新，雖有大量公寓產(chǎn)品入市，總體去化優(yōu)于其他板塊。

    值得注意的是，在經(jīng)歷了持續(xù)上漲后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，環(huán)比跌幅全國(guó)第一；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%，環(huán)比跌幅全國(guó)第二（僅次于牡丹江）。

    另一方面，昆明房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明土地市場(chǎng)供應(yīng)大幅放緩，供應(yīng)計(jì)容建筑面積443萬平方米，同比下降30.1%，成交508萬平方米，同比下降13.6%；商品房新增供應(yīng)量?jī)赡昶骄壤^續(xù)增長(zhǎng)，成交量763萬平方米，兩年平均同比下降18.9%；其中主城區(qū)供應(yīng)量?jī)赡昶骄仍鲩L(zhǎng)11.2%，成交量?jī)赡昶骄认陆?6.1%，均價(jià)同比上漲16.2%。

    “預(yù)計(jì)下半年主城區(qū)將供應(yīng)住宅672萬平方米，結(jié)合目前庫存，可售面積將達(dá)到1564萬平方米，去化周期25個(gè)月，全年或?qū)⑿略龉?yīng)住宅1130萬平方米。”昆明房協(xié)數(shù)據(jù)總監(jiān)張駿表示，按照半年周期移動(dòng)平均計(jì)算，主城區(qū)住宅成交量處于下行區(qū)間，在購(gòu)房者持幣觀望氛圍提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)年底整體庫存將繼續(xù)增加，各項(xiàng)目去化壓力加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。