北京第一批集中供地后，首個項目方案出爐

    首批集中供地結束后，首個檢驗“北京市的做法”的項目要來了。2021年7月底，北京市規(guī)自委公示北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊項目方案，這是北京首批集中供地之后首個報規(guī)的地塊。

    拿地時，卓越是焦點，報規(guī)時，卓越繼續(xù)競得頭彩，這兩個過程之間只有短短兩個月。5月10日，卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中，但隨后的發(fā)展也是一波三折。《每日經濟新聞》記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發(fā)布案名，但操盤方已由一家變三家。

    7月22日，據新華社消息，住建部房地產市場監(jiān)管司司長張其光表示：“著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。”

    金盞地塊背后故事頗多，在經歷了掛牌公示、暫停交易、共有產權商品房規(guī)劃后，最終在首次集中供地中成功出讓，然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。這宗地塊的曲折歷程，很好地體現(xiàn)了“北京市的做法”。

    改善型住宅定位

    5月10日，為了得到金盞地塊，時隔多年再度入京的卓越，拿出了一擲千金的架勢。當時，卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將該地塊收入囊中。而一起競逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項目的華南房企，卓越敢于如此叫價，著實令業(yè)界感到吃驚。

    不僅如此，在為期兩天的北京首批集中土拍中，卓越又聯(lián)合首開、中交等房企，一共取得了4宗地塊，成為絕對的焦點。

    7月末，《每日經濟新聞》記者實地探訪了金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊。此地塊雖接近首都機場線，但并沒有設置站點，目前距離該地最近的地鐵站是15號線孫河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花費的時間大約為40多分鐘。

    目前，金盞地塊的拆遷工作已完成，已被圍擋攔起。該地塊的周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關業(yè)態(tài)。記者在通往地塊的路上，偶爾能看到幾名工作人員。

    地塊向東是溫榆河，向南不遠是新樓盤——中海首開時光里。該項目的房源，主要是總價在850萬元以上的改善型住宅，當記者以購房者的身份來到該項目時，其銷售人員表示，項目所剩房源已經不多，“從我們北邊幾個項目的地價來看，這里的升值潛力非常大。”

    對此有業(yè)內分析認為，金盞地塊的成交價給了周邊競品很大信心。

    據了解，中海和首開聯(lián)合體拿地時，該項目所處地塊的為46億元底價，樓面價4.1萬元/平方米，比金盞地塊起拍樓面價要低1萬元/平方米。

    根據公示規(guī)劃，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層，容積率為1.3，居住戶數為482戶，住宅建筑面積為73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價7.6萬元/平方米，不考慮政府持有產權計算，每套售價也超過了1000萬元。由此來看，該項目大概率定位為改善型住宅。

    操盤方一家變三家

    事實上，卓越拿地之后的操盤，也是一波三折。

    在獨立拿地后不久，便有卓越希望引入戰(zhàn)略投資者的傳言。有消息稱，首開、旭輝將進入該項目共同操盤；還有消息稱，融創(chuàng)也有可能入局，但后一種說法很快被融創(chuàng)方面否認。

    不過，此次申報規(guī)劃的企業(yè)叫作“北京卓開旭泰房地產開發(fā)有限公司”，這家從名稱上看，匯聚了卓越、首開、旭輝的公司，似乎隱含著該地塊操作的一些細節(jié)，不過從啟信寶顯示的股權結構看，這家公司目前依舊歸卓越一家所有。

    對此，旭輝華北區(qū)域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝陽區(qū)金盞地塊后，引入旭輝進行聯(lián)合操盤、共同開發(fā)，新項目案名即將在8月1日發(fā)布。”

    同時，從項目案名的發(fā)布預告來看，該地塊的確由卓越、首開、旭輝三家聯(lián)合操盤。

    對于為何要選擇聯(lián)合操盤，上述旭輝華北區(qū)域負責人的回答是：“合作共贏是旭輝的戰(zhàn)略，我們一直堅持開放的合作態(tài)度，通過優(yōu)勢互補，實現(xiàn)強強聯(lián)合。”

    合碩機構首席分析師郭毅告訴記者：“可能房企一次性拿地數量較多，給整個區(qū)域公司的各個業(yè)務條線都帶來了巨大挑戰(zhàn)，所以企業(yè)適當分出部分項目的股權，爭取并表，然后針對自身相對比較強的一些樓盤去操盤，是很正常的。”

    “其實聯(lián)合操盤在北京較普遍，一方面因為在北京操盤相對來說并不容易，拿地后再尋找資源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企關注度較高，拿地競爭相對激烈。從企業(yè)角度上考慮，能夠拿到優(yōu)質地塊的難度不斷提升，利潤率不斷下滑。”

    據了解，根據金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米，最高售價7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價39.27億元已經非常接近了。

    此背景下，房企選擇聯(lián)合也就容易理解了，甚至已經成為常態(tài)。上述旭輝華北區(qū)域相關負責人就表示：“旭輝一直持開放的合作態(tài)度，在北京市場，已與多家行業(yè)內外領先企業(yè)開展多層次、多領域的戰(zhàn)略合作。”

    郭毅也表示：“在北京，不只是企業(yè)間尋求合作，還有一些在聯(lián)合拿地之后，開發(fā)企業(yè)也可能出現(xiàn)變動，或增或減，這非常普遍。”

    事實上，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊的出讓過程，能夠體現(xiàn)北京對房地產市場的調控思路。

    2020年2月28日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項目國有建設用地使用權掛牌出讓公告發(fā)布，起始價為63.6億元，折合起始樓面單價約51002元/平方米。一個多月后，地塊便“因故暫停”出讓。此后，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊被單獨拿出，和海淀樹村棚改地塊一同出讓，并被拿來首次試點“政府持有商品住宅產權份額”，但到2021年2月9日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊再次暫停交易。此后在北京首批集中供地名單中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊變?yōu)?ldquo;政府持有商品住宅產權份額”地塊，購買此類房源的購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額。