北京第一批集中供地后，首個(gè)項(xiàng)目方案出爐

    首批集中供地結(jié)束后，首個(gè)檢驗(yàn)“北京市的做法”的項(xiàng)目要來了。2021年7月底，北京市規(guī)自委公示北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊項(xiàng)目方案，這是北京首批集中供地之后首個(gè)報(bào)規(guī)的地塊。

    拿地時(shí)，卓越是焦點(diǎn)，報(bào)規(guī)時(shí)，卓越繼續(xù)競(jìng)得頭彩，這兩個(gè)過程之間只有短短兩個(gè)月。5月10日，卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中，但隨后的發(fā)展也是一波三折?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發(fā)布案名，但操盤方已由一家變?nèi)摇?/p>

    7月22日，據(jù)新華社消息，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示：“著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。”

    金盞地塊背后故事頗多，在經(jīng)歷了掛牌公示、暫停交易、共有產(chǎn)權(quán)商品房規(guī)劃后，最終在首次集中供地中成功出讓，然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。這宗地塊的曲折歷程，很好地體現(xiàn)了“北京市的做法”。

    改善型住宅定位

    5月10日，為了得到金盞地塊，時(shí)隔多年再度入京的卓越，拿出了一擲千金的架勢(shì)。當(dāng)時(shí)，卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將該地塊收入囊中。而一起競(jìng)逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項(xiàng)目的華南房企，卓越敢于如此叫價(jià)，著實(shí)令業(yè)界感到吃驚。

    不僅如此，在為期兩天的北京首批集中土拍中，卓越又聯(lián)合首開、中交等房企，一共取得了4宗地塊，成為絕對(duì)的焦點(diǎn)。

    7月末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊。此地塊雖接近首都機(jī)場(chǎng)線，但并沒有設(shè)置站點(diǎn)，目前距離該地最近的地鐵站是15號(hào)線孫河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花費(fèi)的時(shí)間大約為40多分鐘。

    目前，金盞地塊的拆遷工作已完成，已被圍擋攔起。該地塊的周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關(guān)業(yè)態(tài)。記者在通往地塊的路上，偶爾能看到幾名工作人員。

    地塊向東是溫榆河，向南不遠(yuǎn)是新樓盤——中海首開時(shí)光里。該項(xiàng)目的房源，主要是總價(jià)在850萬元以上的改善型住宅，當(dāng)記者以購房者的身份來到該項(xiàng)目時(shí)，其銷售人員表示，項(xiàng)目所剩房源已經(jīng)不多，“從我們北邊幾個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)來看，這里的升值潛力非常大。”

    對(duì)此有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，金盞地塊的成交價(jià)給了周邊競(jìng)品很大信心。

    據(jù)了解，中海和首開聯(lián)合體拿地時(shí)，該項(xiàng)目所處地塊的為46億元底價(jià)，樓面價(jià)4.1萬元/平方米，比金盞地塊起拍樓面價(jià)要低1萬元/平方米。

    根據(jù)公示規(guī)劃，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層，容積率為1.3，居住戶數(shù)為482戶，住宅建筑面積為73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價(jià)7.6萬元/平方米，不考慮政府持有產(chǎn)權(quán)計(jì)算，每套售價(jià)也超過了1000萬元。由此來看，該項(xiàng)目大概率定位為改善型住宅。

    操盤方一家變?nèi)?/p>

    事實(shí)上，卓越拿地之后的操盤，也是一波三折。

    在獨(dú)立拿地后不久，便有卓越希望引入戰(zhàn)略投資者的傳言。有消息稱，首開、旭輝將進(jìn)入該項(xiàng)目共同操盤；還有消息稱，融創(chuàng)也有可能入局，但后一種說法很快被融創(chuàng)方面否認(rèn)。

    不過，此次申報(bào)規(guī)劃的企業(yè)叫作“北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，這家從名稱上看，匯聚了卓越、首開、旭輝的公司，似乎隱含著該地塊操作的一些細(xì)節(jié)，不過從啟信寶顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，這家公司目前依舊歸卓越一家所有。

    對(duì)此，旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝陽區(qū)金盞地塊后，引入旭輝進(jìn)行聯(lián)合操盤、共同開發(fā)，新項(xiàng)目案名即將在8月1日發(fā)布。”

    同時(shí)，從項(xiàng)目案名的發(fā)布預(yù)告來看，該地塊的確由卓越、首開、旭輝三家聯(lián)合操盤。

    對(duì)于為何要選擇聯(lián)合操盤，上述旭輝華北區(qū)域負(fù)責(zé)人的回答是：“合作共贏是旭輝的戰(zhàn)略，我們一直堅(jiān)持開放的合作態(tài)度，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”

    合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者：“可能房企一次性拿地?cái)?shù)量較多，給整個(gè)區(qū)域公司的各個(gè)業(yè)務(wù)條線都帶來了巨大挑戰(zhàn)，所以企業(yè)適當(dāng)分出部分項(xiàng)目的股權(quán)，爭(zhēng)取并表，然后針對(duì)自身相對(duì)比較強(qiáng)的一些樓盤去操盤，是很正常的。”

    “其實(shí)聯(lián)合操盤在北京較普遍，一方面因?yàn)樵诒本┎俦P相對(duì)來說并不容易，拿地后再尋找資源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企關(guān)注度較高，拿地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。從企業(yè)角度上考慮，能夠拿到優(yōu)質(zhì)地塊的難度不斷提升，利潤(rùn)率不斷下滑。”

    據(jù)了解，根據(jù)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米，最高售價(jià)7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價(jià)39.27億元已經(jīng)非常接近了。

    此背景下，房企選擇聯(lián)合也就容易理解了，甚至已經(jīng)成為常態(tài)。上述旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示：“旭輝一直持開放的合作態(tài)度，在北京市場(chǎng)，已與多家行業(yè)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)開展多層次、多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。”

    郭毅也表示：“在北京，不只是企業(yè)間尋求合作，還有一些在聯(lián)合拿地之后，開發(fā)企業(yè)也可能出現(xiàn)變動(dòng)，或增或減，這非常普遍。”

    事實(shí)上，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊的出讓過程，能夠體現(xiàn)北京對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路。

    2020年2月28日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告發(fā)布，起始價(jià)為63.6億元，折合起始樓面單價(jià)約51002元/平方米。一個(gè)多月后，地塊便“因故暫停”出讓。此后，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊被單獨(dú)拿出，和海淀樹村棚改地塊一同出讓，并被拿來首次試點(diǎn)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，但到2021年2月9日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊再次暫停交易。此后在北京首批集中供地名單中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊變?yōu)?ldquo;政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”地塊，購買此類房源的購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。