房企踐行高質(zhì)量發(fā)展——“華聯(lián)發(fā)展”高質(zhì)量路徑引發(fā)專家關(guān)注

    在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的樓市調(diào)控政策以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了過去高歌猛進的“黃金時代”，站在了從擴張式高增長到高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的十字路口。

    日前，新華社中國經(jīng)濟信息社聯(lián)合中華工商時報社邀請專家學(xué)者和業(yè)界人士，召開“高質(zhì)量發(fā)展專題研討會”，從華聯(lián)發(fā)展集團的案例剖析出發(fā)，探討我國房地產(chǎn)企業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的有效路徑，并發(fā)布了華聯(lián)發(fā)展集團有限公司高質(zhì)量發(fā)展報告。

    華聯(lián)發(fā)展集團有限公司高質(zhì)量發(fā)展報告顯示，盡管巨量的沉淀投資尚未進入收益期，但華聯(lián)發(fā)展集團有限公司近年來的各項業(yè)績都顯示其高質(zhì)量發(fā)展的結(jié)果和趨勢，而其旗下的控股企業(yè)華聯(lián)控股股份有限公司的各項業(yè)績則尤為亮眼。華聯(lián)集團之所以走上高質(zhì)量發(fā)展道路，是其35年來先后兩次創(chuàng)業(yè)、以及20年來不斷調(diào)整創(chuàng)新的結(jié)果，是創(chuàng)意文化引領(lǐng)的結(jié)晶。

    先看華聯(lián)控股股份有限公司：

    ——它雖然體量不大、2017年資產(chǎn)規(guī)模只有87億，營業(yè)收入只有近40億元，但凈資產(chǎn)2017年底達到44億元，凈利潤有13億元多；

    ——與諸多大型開發(fā)商動輒80%、90%的資產(chǎn)負債率相比，這家新型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率只有42%，有息外債只有6億元，沒有壞帳和不良資產(chǎn)；

    ——它的自持物業(yè)比重很高，不動產(chǎn)近22萬平方米，租金年收入達到3.6億元，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供堅實保障；

    ——它堅持高分紅比例，2016、2017兩年為股東分紅9億元，分紅占凈利潤的比例分別高達25.39%和42.49%，力度堪比金融藍籌股；等等。

    華聯(lián)控股股份有限公司是華聯(lián)發(fā)展集團旗下的控股33%的上市企業(yè)。

    再看母公司華聯(lián)發(fā)展集團：

    與大多數(shù)集團母公司和控股上市公司之間“子肥母瘦”的畸形關(guān)系相反，雖然華聯(lián)發(fā)展集團匠心塑造出了華聯(lián)控股股份有限公司這樣的精彩“作品”，但其自身并沒有“筋疲力盡”，而是共同輝煌、協(xié)調(diào)發(fā)展、相得益彰。

    到2017年底，華聯(lián)發(fā)展集團資產(chǎn)規(guī)模近150億元，凈資產(chǎn)近74億元，營業(yè)收入55億元，凈利潤逾13億元，三項主要財務(wù)指標(biāo)分別是1996年底的27倍、17倍和100倍。

    也就是說，華聯(lián)發(fā)展集團的資產(chǎn)負債率同樣也很低，不到50%；資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率也都很亮眼。

    這是華聯(lián)發(fā)展集團剛剛投入巨資的許多大型項目尚未進入收益期的前提下取得到成績。眼前的數(shù)字“謙抑”過后，即將迎來的是持續(xù)穩(wěn)定的高收入未來。

    華聯(lián)發(fā)展集團的前身為華聯(lián)紡織有限公司，原本是純粹的紡織行業(yè)國有企業(yè)，歷經(jīng)35年發(fā)展和幾度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型，尤其是1997年以來的20多年的不斷轉(zhuǎn)型調(diào)整，現(xiàn)已“金蟬脫殼”成為以城市綜合體地產(chǎn)開發(fā)運營為主業(yè)、創(chuàng)業(yè)投資為輔業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模近150億元的股權(quán)多元化大型企業(yè)集團。

    近年來，該集團因優(yōu)越的資產(chǎn)質(zhì)量和成長性而先后獲“深圳市百強企業(yè)”、“2017年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強”企業(yè)、“廣東省最佳誠信企業(yè)”、“2017年度中國AAA級信用企業(yè)”等榮譽;旗下主要地產(chǎn)企業(yè)華聯(lián)控股股份有限公司連續(xù)兩年在博鰲論壇上被評為“中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎•2017中國年度投資價值上市企業(yè)”、“2018中國房地產(chǎn)資本價值卓越企業(yè)”等稱號。

    一、財務(wù)與經(jīng)營分析：

    1、基本財務(wù)數(shù)據(jù)分析

    華聯(lián)控股近5年的基本財務(wù)數(shù)據(jù)如下表：

    營收和利潤（億元）

    圖表顯示，5年來，華聯(lián)控股無論是營業(yè)收入還是扣非凈利，與上年同期相比，大多數(shù)都實現(xiàn)了大幅度增長。其中營業(yè)收入從2016年的21.71億元上漲到2017年的39.71億元，同比增長82.88%。相應(yīng)的歸母凈利潤和扣非凈利潤分別從13.48億元和7.13億元上漲到13.43億元和13.38億元，同比分別增長-0.40%和87.53%。

    從上表可以發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股自從2015年開始業(yè)績穩(wěn)步增長。

    營業(yè)收入從2014年的2.05億元上漲到2017年的39.71億元，年復(fù)合增長率達到168.56%。

    扣非凈利則從2014年的-0.12億元上漲到2017年的13.38億元，年復(fù)合增長率超過381.35%。

    隨著華聯(lián)控股營業(yè)收入不斷提升和對成本費用的良好控制，華聯(lián)控股2016、2017年都實現(xiàn)了營收、凈利和凈利率三重增長的大好局面。

    華聯(lián)發(fā)展集團近5年的基本財務(wù)數(shù)據(jù)如下表：

   營收和利潤（億元）

    從上表可以發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)發(fā)展集團5年來在各項指標(biāo)上均表現(xiàn)良好，且基本呈現(xiàn)逐年增速上升的趨勢；在營業(yè)收入構(gòu)成方面，均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。

    從上表可以發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)發(fā)展集團自從2014年開始業(yè)績穩(wěn)步增長。

    營業(yè)收入從2014年的23.77億元上漲到2017年的54.75億元，年復(fù)合增長率達到32.06%。

    扣非凈利則從2014年的0.63億元上漲到2017年的13.41億元，年復(fù)合增長率超過177.14%。

    ROE=凈利潤/凈資產(chǎn)，從2014年的1.55%上漲到2017年的18.04%，年復(fù)合增長率達到126.62%。

    2、與同行重要數(shù)據(jù)比較

    （1）負債率

    據(jù)中證報日前報道，數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，130家上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率為79.42%，已達到2005年以來最高點。一季報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，中交地產(chǎn)、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產(chǎn)等近20家公司資產(chǎn)負債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%。

    2017年，開發(fā)企業(yè)凈負債率最高的云南城投達到543%，融創(chuàng)為260%、恒大280%。2017年上半年，融創(chuàng)資產(chǎn)負債率達到91.92%（債務(wù)/資產(chǎn)），在中國資產(chǎn)最大的10家地產(chǎn)公司里排名第一；碧桂園上半年資產(chǎn)負債率達到88%；萬科上半年資產(chǎn)負債率達到82%。

    但華聯(lián)控股負債率只有42%，華聯(lián)發(fā)展集團的資產(chǎn)負債率同樣也很低，不到50%；

    （2）凈利潤率

    數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度，130家上市房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，凈利潤率大約為11%；

    但華聯(lián)控股達到25.62%左右，華聯(lián)發(fā)展集團2017年則達到24.38%，2016年甚至達到31.58%。

    華聯(lián)控股還因凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)突出、結(jié)果排名超過凈利潤總額名次的現(xiàn)象：在“2017年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)A股上市公司凈利潤百強排行榜”中，萬科A以280.52億元位列榜首，保利地產(chǎn)和招商蛇口排名第二和第三，而華聯(lián)控股以13.43億凈利潤位列百強32位，位列126家房地產(chǎn)上市公司利潤排行第25位;在深滬兩市3024家上市公司中，華聯(lián)控股凈資產(chǎn)收益率排名第19位。

    3、轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來的業(yè)績井噴

    如果我們重新審視近5年的基本財務(wù)數(shù)據(jù)圖表，就會發(fā)現(xiàn)，無論華聯(lián)控股、還是華聯(lián)集團，2016年、2017年的業(yè)績均大有井噴之勢。

    從營收上看，華聯(lián)控股2015年增加了2.04億，2016年增加了17.62億，而2017年一年營收就增長了18個億（與上年比）。

    這18個億是什么概念？對比華聯(lián)控股2014年的數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，

    這18個億的單年增量營收相當(dāng)于2014年全年營收的900%。相對應(yīng)的，2017年單年新增扣非凈利6.25億元，比2014年全年的凈利還要高。

    換句話說，2017年華聯(lián)控股通過自己的努力，單年“新創(chuàng)造”出近9個華聯(lián)2014年版出來，這種增長不可謂不驚人。

    從2014、2015年來看，前兩年還在個位數(shù)上盤旋徘徊的華聯(lián)控股房地產(chǎn)業(yè)，一旦進入2016年以后的收獲期后，馬上就顯示出“一飛沖天”的強大動力，營業(yè)額突然進入十位數(shù)，且2017年又比2016年增長80%多！這樣的“鳳凰涅磐”般的巨變，其實正是該公司完全擺脫高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)、度過轉(zhuǎn)型初期的地面滑行后，最終如同飛機那樣昂首起飛的成果。

    由上表可見，盡管有色金屬銷售仍是集團收入中份額居第二位的收入來源，但近5年來，作為集團核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)銷售的比重卻在井噴式增長，房租及管理費及其他業(yè)務(wù)的份額也在不斷穩(wěn)步增加。這顯示出集團和其旗下的控股公司并肩走在轉(zhuǎn)型升級道路上的可喜變化?？紤]到集團目前已經(jīng)投入巨量資本的多個大型項目尚未進入收獲期的因素，可以預(yù)見未來必然會有更進一步的長期化的加速度發(fā)展趨勢。

    二、高質(zhì)量發(fā)展啟示錄

    那么，從90年代中期的一個陷身夕陽產(chǎn)業(yè)困局、資產(chǎn)年贏利率還只有0.5%的舉步維艱的生產(chǎn)型企業(yè)，到如今有多項指標(biāo)都顯示出企業(yè)健康發(fā)展的新型現(xiàn)代公司，華聯(lián)發(fā)展集團及其旗下重要成員企業(yè)華聯(lián)控股是怎樣突出重圍、一步步華麗轉(zhuǎn)身、最終走上高質(zhì)量發(fā)展道路的？

    1、緊密追逐時代潮流不斷推動轉(zhuǎn)型調(diào)整

    華聯(lián)發(fā)展集團的源頭企業(yè)成立于1983年，是由原國家紡織工業(yè)部、中國國際信托投資公司和北京、上海、廣東等全國十八個省、市紡織工業(yè)主管部門等21家股東在深圳特區(qū)共同投資創(chuàng)辦的紡織窗口企業(yè)。

    華聯(lián)控股股份有限公司的前身為深圳惠中化纖實業(yè)股份有限公司（下稱為“深惠中”），系1985年由華聯(lián)集團、深寶恒等企業(yè)出資5000萬元合資興辦的一家深圳市最早從事專業(yè)化纖產(chǎn)品生產(chǎn)與經(jīng)營的國營內(nèi)聯(lián)企業(yè)，創(chuàng)辦初期，雖產(chǎn)品單一，但也產(chǎn)銷兩旺，取得了較好的效益，1994年在深交所成功上市發(fā)行11935萬股A股（股票編碼為000036）。1998年6月，深圳寶恒公司與華聯(lián)發(fā)展集團簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，將其所持有的“深惠中”30.72%的股權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給華聯(lián)發(fā)展集團，每股轉(zhuǎn)讓價2.2元，共計9000多萬元。這次股權(quán)收購，使華聯(lián)牢牢掌握住了“深惠中”的控股權(quán)，也為未來的資本運作和產(chǎn)業(yè)調(diào)整能夠順利開展打下了堅實的基礎(chǔ)。其后，“深惠中”先后更名為深圳華聯(lián)控股股份有限公司和華聯(lián)控股股份有限公司。

    上世紀(jì)九十年代中期，華聯(lián)發(fā)展集團遭遇發(fā)展瓶頸：雖然資產(chǎn)已達到20億元，但集團純利潤每年只有一千多萬元。1997年，董炳根由中國服裝總公司總經(jīng)理調(diào)任深惠中第一大股東——華聯(lián)發(fā)展集團總經(jīng)理后，以解放思想為先導(dǎo)，啟動華聯(lián)“二次創(chuàng)業(yè)”，推動內(nèi)部改革的深化。通過采取轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)、股權(quán)置換和兼并收購等“三管齊下”的資本運營和一系列的改革調(diào)整，成功實現(xiàn)了“深惠中”兩次增發(fā)，購并重組了波司登、杭州宏華數(shù)碼等10余家企業(yè)，盤活存量資產(chǎn)20多億元，成功實現(xiàn)了從單純生產(chǎn)經(jīng)營型向生產(chǎn)經(jīng)營與資本經(jīng)營結(jié)合型的轉(zhuǎn)變，推動企業(yè)走出了困境。

    其后，隨著我國加入WTO后紡織服裝產(chǎn)業(yè)的競爭日趨白熱化，華聯(lián)發(fā)展集團的經(jīng)營風(fēng)險逐步加大，以紡織服裝為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的巨大壓力。為了扭轉(zhuǎn)這種狀況，在多方研究論證的基礎(chǔ)上，華聯(lián)通過轉(zhuǎn)讓波司登和余姚華聯(lián)、寧海華聯(lián)的股權(quán)，關(guān)停新龍、聯(lián)昌、中冠、南華等深圳印染企業(yè)，逐步徹底退出紡織服裝產(chǎn)業(yè)，集中力量重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

    2002年，華聯(lián)發(fā)展集團有效整合旗下地產(chǎn)、物業(yè)資源，組建了以深圳華聯(lián)置業(yè)為平臺的房地產(chǎn)集團，隨后布局上海、杭州、千島湖等，通過實施重點扶持和規(guī)模經(jīng)營，穩(wěn)健而快速地實現(xiàn)華聯(lián)地產(chǎn)的跨越式發(fā)展。期間曾一度試水紡織業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)PTA等石化新材料產(chǎn)業(yè)，但鑒于其發(fā)展面臨國際油價變幻莫測、供求關(guān)系失衡等諸多風(fēng)險，經(jīng)再三論證，最終成功退出石化新材料產(chǎn)業(yè)。

    此次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整重點是突出優(yōu)勢，降低風(fēng)險，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的實質(zhì)性優(yōu)化，奠定了華聯(lián)可持續(xù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。

    2009年至今，經(jīng)過前期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、建設(shè)和探索，華聯(lián)發(fā)展集團審時度勢，退出紡織產(chǎn)業(yè)，放棄石化新材料產(chǎn)業(yè)，僅有的風(fēng)險資產(chǎn)被成功剝離，在摸索中實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和優(yōu)化，主營業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)到城市運營，主要利潤來源于地產(chǎn)銷售和物業(yè)經(jīng)營兩大板塊收入。形成了以房地產(chǎn)業(yè)為主、創(chuàng)業(yè)投資為輔的產(chǎn)業(yè)體系，以深圳、杭州、上海及其周邊區(qū)域為重點的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，最終走上了城市綜合體地產(chǎn)開發(fā)運營的地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展道路，實現(xiàn)了華聯(lián)的跨越式大發(fā)展。

    從“向產(chǎn)業(yè)鏈上游發(fā)力”到“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新”，從“紡織服裝及石化新材料”到“城市綜合體運營商”，華聯(lián)發(fā)展集團在不斷的探索中，最終走向了一條光明大道。董炳根指出，“華聯(lián)從2009年成功實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展后，實際上就開始真正走上了高質(zhì)量發(fā)展之路。”

    到2017年底，華聯(lián)發(fā)展集團資產(chǎn)規(guī)模近150億，凈資產(chǎn)近74億元，營業(yè)收入55億元，凈利潤逾13億元，三項主要財務(wù)指標(biāo)分別是1996年底的27倍、17倍和100倍。

    2、以產(chǎn)品創(chuàng)新為靈魂將“品質(zhì)”的追求置于“數(shù)量”之上

    盡管華聯(lián)發(fā)展集團在體量上與行業(yè)巨頭間存在著較大的差距，但華聯(lián)堅持以高質(zhì)量發(fā)展理念和差異化鑄造競爭優(yōu)勢，將“品質(zhì)”追求置于“數(shù)量”之上，通過提升品質(zhì)贏得市場，贏得口碑，贏得業(yè)界尊重。在董炳根眼中，每一個房地產(chǎn)項目都是一件藝術(shù)品，他說華聯(lián)在體量上不盲目擴大，就是希望能夠在質(zhì)量、建筑內(nèi)涵上多花些功夫，不盲目追求項目數(shù)量，只有專注于品質(zhì)才能實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    正是在這樣的發(fā)展理念指引下，華聯(lián)每一個項目的規(guī)劃設(shè)計力求創(chuàng)新，做出華聯(lián)特色。華聯(lián)城市山林花園入選國家地理雜志“100個中國最美麗的樓盤”，還被評為“達沃斯•2015中國十大人居范例金獎樓盤”；錢塘公館獲評2016年度中國十大超級豪宅之一，UDC時代大廈也成為杭州頂級的寫字樓項目，取得了較好的市場認(rèn)可和品牌影響力。高質(zhì)量讓華聯(lián)獲得了業(yè)界和市場的認(rèn)同，建立起了具有一定知名度和規(guī)模的房地產(chǎn)品牌形象。正是這些極具個性化的精品項目贏得了市場認(rèn)可，也收獲了遠高于一般地產(chǎn)項目的利潤。

    如位于深圳南山華聯(lián)紡織工業(yè)區(qū)的華聯(lián)城市中心項目，綜合應(yīng)用了包括地基基礎(chǔ)與地下空間工程技術(shù)、鋼筋與混凝土技術(shù)等在內(nèi)建筑行業(yè)10項新技術(shù)中的9大項、42子項，新技術(shù)應(yīng)用種類多，覆蓋范圍廣，特點突出，在提高工程質(zhì)量、降低能耗、加快新技術(shù)普及應(yīng)用等方面發(fā)揮了顯著作用。該項目在項目建設(shè)工地上，智慧化工地、質(zhì)量管理、安全管理、安全文明、綠色施工等建筑業(yè)新技術(shù)、新工藝獲得了業(yè)界的高度認(rèn)可。

    作為城市綜合體的開發(fā)運營商，華聯(lián)發(fā)展集團將為居民提供美好生活的產(chǎn)品與服務(wù)、推動城市健康持續(xù)發(fā)展作為自己的追求目標(biāo)，從城市運營的角度，通過規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)培育、開發(fā)建設(shè)等多方面，深入關(guān)注客戶的需求，通過導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，推進產(chǎn)城融合，滿足客戶全工作周期的需要。

    董炳根說，我希望華聯(lián)發(fā)展集團能成為“百年老店”。要成為“百年老店”，企業(yè)文化理念、超越利潤的目標(biāo)追求、永遠的進取和創(chuàng)新精神都不可或缺。在對企業(yè)涉及的各個方面做出綜合的長遠規(guī)劃時，把企業(yè)生存作為最大利益，要求企業(yè)在長期運營中持續(xù)獲得利潤，而不是追求當(dāng)期利潤最大化的短淺指標(biāo)。“一些能取得短暫利益的項目，如果會影響到企業(yè)的品牌、形象，會傷害到長期發(fā)展愿景，即使收益再豐厚，我們也堅決不碰。”

    華聯(lián)一直以來都很重視資產(chǎn)積累，現(xiàn)在華聯(lián)發(fā)展集團不動產(chǎn)近60萬平方米，考慮企業(yè)的長遠發(fā)展，盡量自持一部分物業(yè)。董炳根說，未來集團的經(jīng)營管理中只要不出現(xiàn)重大的決策失誤，這些物業(yè)運營都能夠讓集團生存得很好，這個也是我非常重視自持一部分資產(chǎn)的重要原因。

    3、以文化創(chuàng)意引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的方向

    華聯(lián)秉承“創(chuàng)意構(gòu)筑未來”的企業(yè)理念，以打造藝術(shù)品建筑的思維，將品質(zhì)融入并扎根于企業(yè)發(fā)展的文化之中。而其領(lǐng)航者董炳根以“讓心靈先到達那個地方”的企業(yè)家情懷，帶領(lǐng)著企業(yè)走向每一個遠方。

    “我把房地產(chǎn)項目作為藝術(shù)品來看，是因為這里面包含的內(nèi)容非常廣泛，人文、地理、建筑造型、結(jié)構(gòu)布局等等，涉及到文化、藝術(shù)等多個方面。”董炳根說，華聯(lián)的每個項目規(guī)劃設(shè)計他都會親自把關(guān)。

    他認(rèn)為，每個項目都有很大的創(chuàng)新空間，特別是商業(yè)旅游地產(chǎn)，創(chuàng)新空間是無限的。“我們的企業(yè)理念是‘創(chuàng)意構(gòu)筑未來’，未來生活需要有創(chuàng)意，開發(fā)商需要有創(chuàng)意，我們要學(xué)習(xí)世界上房地產(chǎn)建設(shè)的先進經(jīng)驗和理念，尊重市場和消費者的行為習(xí)慣，同時用創(chuàng)新去引導(dǎo)市場，用大膽的創(chuàng)新走在時代的前沿。”他說，“比如星光大道項目，我們想成為中國唯一一條文化藝術(shù)星光大道，現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完成，但從長遠目標(biāo)，社會影響力還不夠，下一步還要進一步完善它的文化設(shè)施，把文化、商業(yè)、旅游結(jié)合起來，真正成為一條商業(yè)旅游文化街區(qū)”。

    在華聯(lián)，董炳根有兩句名言廣為流傳，其中一句是“讓心靈先到達那個地方”。

    上個世紀(jì)著名的探險家約翰.戈達德曾說，我總是讓心靈先到達那個地方，隨后周身就有了一股神奇的力量，接下來就只需沿著心靈的召喚前進。

    董炳根時常講述這個故事，用來激勵自己和整個華聯(lián)。他說，“我們現(xiàn)在做的很多事，以前連想都是不敢想的，就像早期的華聯(lián)人誰能想到現(xiàn)在華聯(lián)會建設(shè)和運營大型商務(wù)綜合體？現(xiàn)在我們不都做起來了。很多事首先要心靈先到達那個地方，才有明確的方向和目標(biāo)，才能夠勇往直前。”

    董炳根說：“華聯(lián)成為百年老店，是集團上上下下的目標(biāo)。企業(yè)上下應(yīng)該讓心靈先到達百年之后。”

    4、以高質(zhì)量的規(guī)劃籌謀長久發(fā)展

    高質(zhì)量的規(guī)劃，在華聯(lián)發(fā)展集團的發(fā)展里程中具有戰(zhàn)略引領(lǐng)作用。

    土地成本在房產(chǎn)建設(shè)中的比重相當(dāng)高。華聯(lián)較少通過市場上招拍掛獲取土地，更多的是基于早年富有前瞻的戰(zhàn)略部署和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在資產(chǎn)重組或關(guān)停并轉(zhuǎn)紡織企業(yè)的過程中，通過股權(quán)收購、產(chǎn)權(quán)收購或者置換等方式，積極獲取土地資源的完整權(quán)屬，留下了諸多原有的工業(yè)區(qū)或廠房土地儲備，從而為后期的地產(chǎn)開發(fā)儲備了寶貴的土地資源，給物業(yè)經(jīng)營掃清了障礙，獲得了自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型所帶來的最大化收益，避免了土地資源成本過高所帶來的高風(fēng)險，保證了較低的土地資源成本，為項目開發(fā)和產(chǎn)業(yè)建設(shè)帶來了巨大的成本優(yōu)勢。

    現(xiàn)如今的華聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局，重點集中在深圳、杭州和上海，均為一線城市，董炳根認(rèn)為，這些城市處于地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，去化能力強，項目后期的市場銷售壓力相對較小，這對項目的高周轉(zhuǎn)和減少資金壓力等方面都有著重要的保障作用。

    未來，華聯(lián)發(fā)展集團經(jīng)營發(fā)展重心仍將集中在一線和二線核心城市。對土地資源的獲取，華聯(lián)還是堅持不拿地王，通過產(chǎn)權(quán)式并購、城市更新、新產(chǎn)業(yè)拓展等方式獲取更多的土地資源，以提升公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

    隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)成為新的經(jīng)濟熱點，華聯(lián)積極跟進，將其發(fā)展戰(zhàn)略融入粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展大局。比如原華聯(lián)紡織工業(yè)區(qū)位于前海、后海、蛇口的黃金三角中心點，占地面積近13萬平方米，其更新改造的定位、建設(shè)與運營，都強調(diào)主動融入粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)。

    根據(jù)規(guī)劃，該項目將從三個方面融入大灣區(qū)發(fā)展：一是構(gòu)建兩園一城，產(chǎn)業(yè)互動、產(chǎn)城融合的發(fā)展格局，建成后的華聯(lián)城市中心以新經(jīng)濟為主體，集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)空間、配套居住空間、休閑空間于一體。二是通過規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌發(fā)展策略，考慮產(chǎn)城融合發(fā)展的需求，從區(qū)域功能需求和人口結(jié)構(gòu)出發(fā)，統(tǒng)籌落實，使教育、交通、環(huán)境、生態(tài)等與灣區(qū)建設(shè)相融合。三是產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)體系立足于粵港澳大灣區(qū)，充分發(fā)揮毗鄰前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范合作區(qū)、后海超級總部以及深圳灣口岸等區(qū)位優(yōu)勢，打造“數(shù)字經(jīng)濟十知識經(jīng)濟”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

    目前，華聯(lián)發(fā)展集團作為股東之一的前海梧桐并購基金，正圍繞著與粵港澳大灣區(qū)發(fā)展相契合的新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)進行布局，對互聯(lián)網(wǎng)、信息化、工業(yè)自動化、大健康、環(huán)保節(jié)能、軍工轉(zhuǎn)民用、文化教育等行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)進行投資。

    三、總結(jié)和展望

    回顧華聯(lián)發(fā)展集團35年的創(chuàng)業(yè)歷程，董炳根感慨萬千地說，不管是艱苦創(chuàng)業(yè)、造就華聯(lián)輝煌的“一次創(chuàng)業(yè)”，還是開拓進取、再創(chuàng)輝煌的“二次創(chuàng)業(yè)”，35年的發(fā)展都來自于一次次的變革和創(chuàng)新，這是華聯(lián)實現(xiàn)高質(zhì)量跨越式發(fā)展的基因和靈魂。

    所謂“發(fā)展無止境，改革無窮期”就是要面向未來。時勢和環(huán)境在變，很難有固定的模式或者經(jīng)驗可以照搬照抄，因此華聯(lián)的路徑、方法、手段等都要隨機應(yīng)變。這就要求華聯(lián)要立足崗位，進一步解放思想，繼續(xù)發(fā)揚創(chuàng)業(yè)拓荒和改革創(chuàng)新的精神，審時度勢，保持與時俱進，始終將創(chuàng)新、創(chuàng)造、創(chuàng)意全程貫穿于華聯(lián)的每一項工作之中，牢牢把握改革創(chuàng)新的主動權(quán)，以創(chuàng)新的思維抓住發(fā)展機遇，用改革的辦法破解發(fā)展中的難題，踐行“創(chuàng)意構(gòu)筑未來”的企業(yè)理念，不斷推動華聯(lián)事業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

    董炳根表示：一是要將華聯(lián)發(fā)展集團打造為成為“百年老店”。在對企業(yè)涉及的各個方面做出綜合的長遠規(guī)劃時，把企業(yè)生存作為最大利益，要求企業(yè)在長期運營中持續(xù)獲得利潤，而不是追求當(dāng)期利潤最大化的短淺指標(biāo)。二是盡量自持一部分物業(yè)，為未來鋪路，為后人打基礎(chǔ)。三是開發(fā)建設(shè)等多方面，深入關(guān)注客戶的需求，通過導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，推進產(chǎn)城融合，滿足客戶全工作周期的需要。同時，華聯(lián)還將積極參與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，結(jié)合鄉(xiāng)村旅游、共享農(nóng)莊、鄉(xiāng)村度假、健康養(yǎng)生等探索鄉(xiāng)村生活綜合體的開發(fā)建設(shè)與運營。最后是找新的經(jīng)濟增長點，做好主業(yè)的延伸，做好輔助產(chǎn)業(yè)的開拓探索工作。

    宏圖躍然紙上，遠景隱見霞光。已經(jīng)走上高質(zhì)量發(fā)展之路的華聯(lián)，如同一幅緩緩展開的潑墨巨畫，精彩眩目；又好似一輪冉冉升起的旭日，光芒益熾！-CIS-