中弘股份北京銷冠項目爛尾一年 平谷地王已退地

    從明星項目一落千丈，直至爛尾被查封拍賣，中弘之后，北京再無“平谷王”。而讓中弘失去這頂“皇冠”的項目，正是2016年9月北京商住市場曾經的銷冠——平谷區(qū)新奇世界·御馬坊。

    11月5日，《每日經濟新聞》記者實探新奇世界·御馬坊項目，龐大的售樓處四周雜草叢生，“中弘股份實力巨匠”的宣傳橫幅散落門前，一側的玻璃門上貼著公告，“由于售樓處暫時封閉，暫停一切業(yè)務，辦理業(yè)務時間另行通知”，落款時間是2018年5月11日。根據(jù)記者收到的材料，也正是當日，中弘股份向北京市平谷區(qū)人民政府發(fā)去了退地申請，涉資5.83億元。

    售樓處東北側約100米，便是御馬坊項目1、2號樓，灰白相間的樓體在深秋愈顯蕭瑟。被彩鋼板圍起的大片空地中已經長滿了枯草，其間還散落著來不及撤走的建筑機械。

    北京12345的留言板上，關于御馬坊項目投訴的官方回應仍在：“平谷區(qū)住建委已多次協(xié)調，但開發(fā)企業(yè)仍未退款，建議您通過法律程序解決。”時間是2018年5月21日。而如今，距離中弘股份11月16日債權人大會只剩10天。

    禍起托管

    2016年9月，包括王欽（化名）在內的一批業(yè)主在平谷區(qū)購買了由中弘控股開發(fā)的新弘中心，案名新奇世界·御馬坊，項目類型為商住兩用。當月，剛開始銷售的御馬坊商住項目部分就以968套的業(yè)績，一度成為北京商住市場銷冠。而在這之前一個月（2016年8月），希爾頓酒店剛剛簽約御馬坊。

    如今，項目已被查封多次，但在中弘股份官網，“新奇世界國際度假區(qū)·北京御馬坊將集合旅游、休閑、度假、游樂、體驗等多種元素，使人們能夠在這里體味到真正的休閑氛圍，感受引領潮流的健康休閑方式”的廣告仍未撤下。廣告上線時間，停留在2014年7月5日。

    根據(jù)《每日經濟新聞》記者得到的資料，當時項目的宣傳內容為“酒店托管盈利”，3年起簽，分3年、5年和8年三種選擇，對應回報分別為6%、6.5%和7%。托管期滿5年后，可按購買價格的130%回購；托管滿8年后，可按購買價格的150%回購。

    但是，記者注意到，我國第一部商品房銷售管理辦法《商品房銷售管理辦法》已經明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房；不準分割拆零銷售商品房。

    王欽告訴記者，當時業(yè)主們出租托管合同上的簽約方是“御馬坊置業(yè)有限公司”（以下簡稱御馬坊置業(yè)），但“公章和發(fā)票會晚些給”，而直到現(xiàn)在，業(yè)主們都沒有收到這些材料。2017年4月，業(yè)主們被告知托管合同變更，之前的回購條款也變成了強制回購，簽約方則變更為“北京瑞逸酒店管理有限公司”。

    根據(jù)天眼查信息，新弘中心的土地用途為辦公和商業(yè)，御馬坊置業(yè)目前控股方為北京中弘弘毅投資有限公司和中山證券，王永紅則通過中弘卓業(yè)集團有限公司等間接持有御馬坊置業(yè)13.54%股權。目前，御馬坊置業(yè)身負94宗法律訴訟，其中多宗均為前述新御馬坊項目預售合同糾紛案件。

    而這家北京瑞逸酒店管理有限公司，注冊資本僅1000萬元，注冊時間為2016年4月，控股股東東方酒店控股有限公司；2016年在冊員工僅9人，2017年突然增至175人；其余包括總資產、主營業(yè)務收入等在內的財務數(shù)據(jù)均無從查找。重要的是，該公司目前尚無正式官網可查。

    “我們這么多業(yè)主，涉資好幾億元，讓一家注冊資本僅1000萬元的公司托管，似乎有些不合理。”作為業(yè)主代表，王欽對記者說。

    退房疑云

    去年3月26日，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》開始嚴厲整治多年來游走于灰色地帶的商改住項目，極短時間內令一度火熱的商辦項目市場陷入“冰封”。

    “3·26政策后其實一直都有退房的，投資客居多，但我們買房是為了自住，所以想等一等。”王欽表示，“到了2017年7月，業(yè)主們陸續(xù)接到銀行短信，稱由于‘銀行內部原因’，導致無法貸款。政策因素疊加資金問題，我們開始考慮是不是真的要退房。”

    根據(jù)業(yè)主方面的說法，2017年10月底，業(yè)主們與中弘方面達成“無條件退房，還本付息”，但有一條，要先退網簽。

    王欽表示，自己是2017年12月1日簽了終止協(xié)議，3個工作日退網簽，當時一起簽協(xié)議的有200多戶。目前的情況是，退房未拿到錢的有300多戶，另有300多戶留房，其中100多戶付了全款，剩下200余戶付了半款。

    今年4月9日晚間，中弘股份發(fā)布公告稱，控股子公司御馬坊置業(yè)于4月4日收到北京市第三中級人民法院《執(zhí)行裁定書》，因未能按照借款合同約定支付到期本金和對應利息，中山證券向北京市高級人民法院申請強制執(zhí)行，要求提前償付全部剩余本金、股權回購價款及相關利息等，金額超過8億元。與此同時，北京中弘弘毅投資有限公司持有的御馬坊置業(yè)51%股權被查封拍賣。

    也正是從4月起，御馬坊的業(yè)主們開始進行大規(guī)模維權。值得注意的是，在中山證券向北京市第三中級人民法院申請拍賣的御馬坊未售房產中，包括了王欽這批業(yè)主經歷網簽和撤銷網簽，并且尚存?zhèn)鶆占m紛的房產部分。

    《每日經濟新聞》記者注意到，9月6日，中弘股份在投資者平臺回復時承認：“因公司經營困難，資金緊張，尚有600多戶御馬坊退房業(yè)主的房款尚未退款，公司正積極籌措資金，爭取早日支付。”

    根據(jù)中國裁判文書網，以最近（10月17日）一起判決為例，陳嶺（化名）已協(xié)助御馬坊置業(yè)完成涉案房屋的網簽備案撤銷手續(xù)，但后者并未按上述協(xié)議約定時間向陳嶺支付購房款、電商費及補償金。

    退地風波

    中弘股份在北京有著“平谷王”之稱。繼加油站起家后，2004年，王永紅以低價在北京朝陽區(qū)五環(huán)外常營附近買下超30萬平方米土地，也就是后來紅極一時的商改住大盤——北京像素。嘗到了房地產行業(yè)的巨大甜頭，王永紅開始重倉北京。經過風水大師的指點，最終相中了北京平谷。

    2012年6月，中弘與北京市平谷區(qū)人民政府簽訂《平谷夏各莊新城項目合作框架協(xié)議》，正式進軍平谷。

    據(jù)媒體報道，2013年和2014年，中弘分別以5.2億元、樓面價4910元/平方米，以及8.27億元、樓面價4100元/平方米，拿下夏各莊兩宗地塊，建面合計超30萬平方米。

    2015年初，在華潤、招商、九龍倉、首開等血拼豐臺亞林西之際，中弘劍走偏鋒，再拿平谷夏各莊兩宗養(yǎng)老地塊?！睹咳战洕侣劇酚浾邚谋本┦幸?guī)土委了解到，2015年2月，中弘以3.16億元、零溢價率拿下平谷夏各莊兩宗地，建面約12萬平方米，其中商品住宅僅18523平方米，A61機構養(yǎng)老設施76527平方米，占比超61%，公建12349平方米。

    而到了2017年，在北京各開發(fā)商的土拓大戰(zhàn)中，中弘依舊反其道而行之，于4月以14.9億元，平均溢價率240%，平均樓面價10269元/平方米，拿下夏各莊四宗A61機構養(yǎng)老設施用地（建面145101平方米）。這一年，倒在中弘暴力舉牌之下的有安邦、保利、招商、萬科、金地、首開、天恒、首農、東亞新華、石榴、北大資源（0.23+0.00%）等。

    但是，根據(jù)記者收到的材料，今年5月11日，中弘股份向北京市平谷區(qū)人民政府發(fā)去了上述四宗地塊的退地申請，稱由于“2017年連續(xù)的房地產調控政策影響，導致我公司目前經營困難，各項目均無回款，急需資金解決（御）馬坊項目的退款問題”，申請退還四個地塊的國有建設用地使用權及各項費用約5.83億元，并承諾僅用于項目業(yè)主的退款及維穩(wěn)使用。

    在這份退地申請中，中弘股份表示，截至5月11日，公司已經退款近6億元，但尚有6億元退款缺口。

    而記者注意到，6月28日，距離中弘股份之前承諾兌現(xiàn)御馬坊業(yè)主退房款截止日的前兩天，中弘股份董秘曾在投資者平臺上回復業(yè)主稱，公司2017年初至今已經支付了御馬坊業(yè)主20多億元退房款，剩余款項公司正積極籌措資金，爭取盡快支付。

    退市危局

    據(jù)每日經濟新聞此前報道，因連續(xù)20個交易日每日收盤價均低于股票面值（1元），10月19日，深交所對中弘股份啟動終止上市程序。

    10月9日晚，在經歷戲劇般反轉后，中弘股份宣布終止與加多寶及銀誼資本合作事項，并公告與宿州國厚、中泰創(chuàng)展共同簽署《經營托管協(xié)議》。宿州國厚系國內首批地方資產管理公司，而中泰創(chuàng)展背后則有著中植系背景。

    10月26日，中弘股份2018年第三次臨時股東大會高票通過《經營托管協(xié)議》。宿州國厚正式以托管人身份進入中弘股份，開展債權債務重整工作。在當天的股東大會上，中弘股份董事兼財務總監(jiān)劉祖明表示，“我們爭取不退市。”

    “退市之前還有兩次機會，一次是向深交所遞交材料，目前中弘股份已經把材料報給了深交所，如果深交所看完材料決定讓中弘股份進入停牌重組階段，這是目前較為理想的結果。如果深交所判定中弘股份需要退市，那么公司很可能還有一次聽證會的機會。”劉祖明說，“如果實在保不住，中弘爭取退到（新）三板。”

    《每日經濟新聞》記者獲悉，在當日的溝通中，中弘方面承認這些業(yè)主具有買受人優(yōu)先受償?shù)姆傻匚?，承諾將第一順位償還業(yè)主的退房款，11月16日召開債權人大會后，將制定具體償還方案。對此，記者數(shù)次致電劉祖明，但對方手機處于關機或無人接聽狀態(tài)。

    而在公告新任接盤者后，中弘股份連續(xù)經歷人事大震蕩。10月16日，董事長王繼紅、總經理張繼偉相繼辭職；10月25日，監(jiān)事梁琪辭職；10月31日，職工監(jiān)事符婧辭職。與此同時，中弘股份也公告，宿州國厚董事長、法定代表人王東和中國人壽（15.96-6.67%）原副總裁周英被推選為董事候選人。兩位候選人，均來自中弘股份的發(fā)家地安徽。

    10月30日，在多項復雜的人事變更公告間，中弘股份仍按期披露三季報——營收32.61億元，同比增長14.74%；凈利潤虧損18.85億元，同比降幅則是驚人的2379.61%。

    11月16日上午10時，中弘股份將在公司總部召開債權人會議，會議召集人為國厚資產子公司宿州國厚及中泰創(chuàng)展，全部債權人均可于11月15日（含）之前申報債權。

    “我們能不能過個好年，就要見分曉了。”王欽對記者說。