郁亮：“活下去”是因有憂患意識(shí) 萬科不賺最后一個(gè)銅板

    本報(bào)見習(xí)記者 王小康

    12月14日，萬科股份有限公司在深圳大鵬浪騎游艇會(huì)舉行華南媒體交流會(huì)。萬科董事會(huì)主席郁亮，萬科執(zhí)行副總裁孫嘉、首席財(cái)務(wù)官孫嘉，萬科高級(jí)副總裁、南方區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埣o(jì)文以萬科合伙人的身份出席，與來自深圳、廣州、廈門、長(zhǎng)沙、南寧等10多個(gè)城市的160多位媒體記者進(jìn)行了交流。

    “活下去”是因?yàn)橛袘n患意識(shí)

    “萬科要做城鄉(xiāng)建設(shè)、生活服務(wù)商?，F(xiàn)在可以堂堂正正說，我們（萬科）就是農(nóng)民。”在交流會(huì)上最后一位出場(chǎng)的郁亮，以一句幽默的開場(chǎng)白，開啟了與媒體的對(duì)話。

    在回答媒體關(guān)于萬科為何提出“活下去”的口號(hào)時(shí)，郁亮又自我地調(diào)侃了一下，“大家一想到活下去，就認(rèn)為是要飯。其實(shí)這是萬科的憂患意識(shí)，害怕碰到黑天鵝事件。大企業(yè)更加要如履薄冰地發(fā)展，不然就會(huì)遇到黑天鵝事件。”

    談到對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的看法，郁亮打趣說：“兩個(gè)禮拜前我就解釋過了，房地產(chǎn)行業(yè)還不錯(cuò)啊，不然你們媒體不會(huì)來的。媒體是風(fēng)向標(biāo)，如果搞個(gè)媒體會(huì)沒有人來，那就是真的活不下去了。”

    當(dāng)被問到如何預(yù)測(cè)未來的房地產(chǎn)政策，郁亮表示，“萬科從來不預(yù)測(cè)政策，我們沒有時(shí)間研究政策怎么出臺(tái)，我們唯一要做的事就是好好干活。政策好跟不好都不要抱怨，沒有這個(gè)時(shí)間，把活干好就行。”

    不過對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷，郁亮還給出了自己的一些看法。他表示，國(guó)家長(zhǎng)期基調(diào)已經(jīng)定下，即租售并舉。第二，全國(guó)范圍內(nèi)住房全面短缺時(shí)代基本結(jié)束。第三，城市化進(jìn)程階段已變，之前是大家從農(nóng)村往城市跑，而今天是都市圈化。這里面都有機(jī)會(huì)，不應(yīng)只寄希望于政策放松。

    不再追求老大 不賺最后一個(gè)銅板

    萬科在2012年就提出轉(zhuǎn)型，幾年過去了，近年來萬科銷售規(guī)模屢被其他同行趕超?，F(xiàn)場(chǎng)有媒體提出，萬科的轉(zhuǎn)型是否早了點(diǎn)，如果專注于房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在應(yīng)該能繼續(xù)保持老大地位。對(duì)此，郁亮表示，“不要以為我們過了點(diǎn)好日子，好日子就能一直過下去。如果我們2012年不轉(zhuǎn)型，今天做到老大，有意義嗎？我們當(dāng)初轉(zhuǎn)型就是告訴大家，我們不再追求老大。今天萬科盡管不是老大，但我們還在第一集團(tuán)。而且萬科在第二階段的城市化布局也相對(duì)穩(wěn)固。萬科從來沒有說房地產(chǎn)行業(yè)沒有機(jī)會(huì)，只是行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，再想實(shí)現(xiàn)50%、100%的高速增長(zhǎng)，機(jī)會(huì)很少。如果只是用短期目光，從絕對(duì)規(guī)模來衡量，這是有問題的。”

    郁亮表示，萬科在多元化戰(zhàn)略下并沒有落后什么。房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然在第一梯隊(duì)，在都市化的戰(zhàn)略布局上也相對(duì)穩(wěn)固。我們能跑贏大市，跟著市場(chǎng)走就好。白銀時(shí)代是一場(chǎng)馬拉松比賽，不在某一階段的輸贏，最終目標(biāo)是在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代勝出。每一年都要?jiǎng)俪?，這要求太高了。而隨著行業(yè)背景的轉(zhuǎn)變，對(duì)萬科和萬科的多元化業(yè)務(wù)也不應(yīng)以簡(jiǎn)單的速度、規(guī)模來衡量。從財(cái)務(wù)報(bào)表分析業(yè)務(wù)價(jià)值，雖有必要但不充分，萬科的原則是能夠創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值。

    “當(dāng)一個(gè)孩子過了青春期，再以個(gè)子長(zhǎng)了多少厘米作為成長(zhǎng)標(biāo)記的話，那是錯(cuò)誤的。因?yàn)檫^了青春期之后，長(zhǎng)的是力氣和心智成熟，而不是身高。”郁亮表示，“我們對(duì)自己有兩個(gè)告誡特別清楚，首先是一定能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造增值價(jià)值；只要提供的產(chǎn)品和服務(wù)符合老百姓需求，他們?cè)敢赓I單，這個(gè)業(yè)務(wù)就是有價(jià)值的；其次是在萬科經(jīng)營(yíng)工作原則里面，有一條規(guī)定——不賺最后的銅板。我們?nèi)魏螛I(yè)務(wù)不能以賺夠最后一分錢為主，萬科只不過在別人貪婪的時(shí)候沒有貪婪而已。”

    城市更新要保留記憶 煥發(fā)活力

    “城市更新改造這個(gè)業(yè)務(wù)不是簡(jiǎn)單用錢去衡量的問題，這個(gè)賺錢不如開發(fā)。當(dāng)然我們也希望能夠通過煥發(fā)城市新的活力，慢慢也能賺到些錢。”針對(duì)“萬科怎么留住老城區(qū)”的問題，郁亮表示，以前的房子質(zhì)量很多不符合現(xiàn)在的要求，經(jīng)過大拆大建才開始重視城市的文化，萬科過去便很重視這種文化，保留遺存，今天不僅要保留歷史記憶，還要煥發(fā)城市活力。城市的更新改造目前看來大有機(jī)會(huì)，萬科會(huì)繼續(xù)花功夫做好。

    對(duì)于此前媒體報(bào)道的萬科深圳城中村改造計(jì)劃“萬村計(jì)劃”已經(jīng)全面暫停新拿項(xiàng)目的說法，萬科高級(jí)副總裁、南方區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埣o(jì)文在交流會(huì)上也做了回應(yīng)，稱公司確實(shí)決定在今年9月份之后暫停拓展新項(xiàng)目。

    張紀(jì)文表示，萬村業(yè)務(wù)安排了四部曲，第一步是進(jìn)去做一個(gè)嘗試，找到未來方向再去運(yùn)營(yíng)它，這在一年前就完成了。第二步是鋪排出一定的規(guī)模，目前萬村的房屋大概有7至8萬間；第三步是打磨，所有萬村業(yè)務(wù)在7至8萬間的運(yùn)營(yíng)和建造中間，我們需要把它運(yùn)營(yíng)起來、運(yùn)營(yíng)好；第四階段是打磨后未來用什么樣的方式把這個(gè)業(yè)務(wù)再擴(kuò)大。現(xiàn)在正在進(jìn)行第三階段，即如何把7至8萬間開出來，運(yùn)營(yíng)好，服務(wù)好。

    針對(duì)萬科是否“收斂業(yè)務(wù)”的疑問，張紀(jì)文回應(yīng)稱，在不能維持發(fā)展的時(shí)候，萬科都會(huì)停掉這些業(yè)務(wù)，停掉的意思是暫時(shí)減緩發(fā)展的速度，觀察這個(gè)模式應(yīng)該怎么去做，未來如何復(fù)制，如何發(fā)展規(guī)模，如何更好地運(yùn)營(yíng)它?，F(xiàn)在萬科正在收斂一些小的業(yè)務(wù)，其中包括教育業(yè)務(wù)以及萬村業(yè)務(wù)，收斂是要保證經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，是為了在現(xiàn)在的階段下如何去打磨以獲得未來更好的發(fā)展。不能進(jìn)一步推廣的，我們就選擇關(guān)掉。

    提出“穩(wěn)住基本盤”的口號(hào)

    未來萬科會(huì)不會(huì)做完全不相關(guān)的業(yè)務(wù)？郁亮表示，未來有可能，但目前不會(huì)。萬科現(xiàn)在所做的嘗試和努力，其實(shí)都是有一根線連在一塊的，萬科是圍繞相關(guān)主業(yè)在做多元化。今年萬科提出“穩(wěn)住基本盤”的口號(hào)，這個(gè)基本盤就是指開發(fā)業(yè)務(wù)。不過，在每個(gè)不同的業(yè)務(wù)單元，萬科都各自有自己的基本盤。

    “建房子賣房子，那只是一個(gè)生意。但如果做一個(gè)城市的生意，那城市里與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)就會(huì)有很多。”張紀(jì)文表示，萬科多元化的目標(biāo)是“美好生活場(chǎng)景師”。早在2017年，萬科就將旗下業(yè)務(wù)歸為五個(gè)類型，其中，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理作為核心業(yè)務(wù)，商業(yè)、物流是優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，冰雪度假和長(zhǎng)租公寓是拓展業(yè)務(wù)，養(yǎng)老和教育是摸索業(yè)務(wù)，軌道+物業(yè)模式和混合所有制改革則是潛力業(yè)務(wù)。

    “萬科依然以不動(dòng)產(chǎn)銷售為主，毫無疑問這仍是十萬億的市場(chǎng)。但我們還有百億級(jí)、千億級(jí)市場(chǎng)。”張紀(jì)文表示，“這些百億級(jí)、千億級(jí)市場(chǎng)，是基于城市多個(gè)新場(chǎng)景對(duì)不動(dòng)產(chǎn)提出的新空間訴求。如今一個(gè)城市除了物理空間的溝通方式之外，接近一半生活已經(jīng)被線上虛擬方式所覆蓋。”

    張紀(jì)文表示，萬科目前在做的，正是將所有新場(chǎng)景在所有不動(dòng)產(chǎn)群中打造出來，將所有場(chǎng)景、所有人之間連接起來。但萬科不是要做所有的線上場(chǎng)景，而是與城市里更多的人發(fā)生交互，在場(chǎng)景與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)之間，承擔(dān)建造、運(yùn)營(yíng)管理、改造、服務(wù)等功能。

    他表示，未來萬科將深入?yún)⑴c包括四大類業(yè)務(wù)：新型城市核心的建設(shè)與舊核心區(qū)域的改造；以功能多元化的復(fù)雜綜合體形式完成核心構(gòu)建；城市生活、生產(chǎn)場(chǎng)景的打造與運(yùn)營(yíng)（就是多樣化生產(chǎn)、生活場(chǎng)景，包括公寓、商場(chǎng)、寫字樓、停車場(chǎng)、學(xué)校、養(yǎng)老院）；基于虛擬城市完成城市細(xì)胞間的相互連接（即線上與線下場(chǎng)景的結(jié)合）。

    暫時(shí)不會(huì)讓萬科物業(yè)上市 希望媒體為養(yǎng)老業(yè)呼吁

    今年以來，多家大型房企的物業(yè)公司扎堆赴港上市，不過郁亮卻說，“我就是特意讓物業(yè)保持與資本市場(chǎng)的距離，不讓它想這個(gè)事。上市之后要短期業(yè)績(jī)、發(fā)公告，還需要季報(bào)、年報(bào)，每年還得面對(duì)媒體朋友的關(guān)心，我怕資本將萬科物業(yè)引導(dǎo)壞了，這會(huì)干擾長(zhǎng)期戰(zhàn)略的基礎(chǔ)打造。郁亮表示，物業(yè)對(duì)我們的收入貢獻(xiàn)不大，目前上市，市值也就是一兩百億。我們的物業(yè)有機(jī)會(huì)達(dá)到千億市值，我希望它具備了基礎(chǔ)和實(shí)力之后，再談上市問題會(huì)好一些。”

    談到萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)，郁亮坦言，到目前為止，他沒看到任何養(yǎng)老業(yè)務(wù)的盈利模式，也沒看到任何可以推廣學(xué)習(xí)的模式。如果一個(gè)業(yè)務(wù)已經(jīng)市場(chǎng)化，但不能夠找到一個(gè)合適的盈利模式的話，就沒法做大，所以萬科現(xiàn)在還在不斷尋找可能的可持續(xù)發(fā)展模式。

    郁亮表示，“盡管我們很努力想做好這個(gè)業(yè)務(wù)，但感覺特別困難。比如我們?cè)趯?shí)操中才知道，養(yǎng)老院不能超過三層。我們有一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目共有五層，被勒令必須關(guān)掉，因?yàn)椴环习踩?guī)范。我們?cè)诤芏嗌鐓^(qū)嘗試嵌入式養(yǎng)老模式，但遭到了很多業(yè)主的反對(duì)。養(yǎng)老領(lǐng)域的很多東西還不完全配套，阻礙了業(yè)務(wù)的發(fā)展。希望媒體能幫萬科呼吁，養(yǎng)老領(lǐng)域加強(qiáng)規(guī)則的修訂和政策的制定，使萬科有一個(gè)良好的實(shí)操環(huán)境。”

    科技能成為萬科的行動(dòng)力

    萬科執(zhí)行副總裁、首席財(cái)務(wù)官孫嘉以科技賦能官的身份出席交流會(huì)，他以Katerra、WeWork兩家國(guó)外公司舉例說明，它們應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析、建立機(jī)遇BIM的核心數(shù)字化開發(fā)平臺(tái)，來實(shí)現(xiàn)低成本高效率的企業(yè)管理，提升辦公體驗(yàn)。

    孫嘉表示，科技在改變，也許會(huì)徹底顛覆傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。我們的業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜，客戶越來越廣泛和多樣，利用科技賦能，既有內(nèi)部動(dòng)力也有外部壓力。他介紹稱，萬科科技賦能的發(fā)展路線圖是，2016－2018年實(shí)現(xiàn)信息化，主要是打基礎(chǔ)為萬科業(yè)務(wù)服務(wù)；2019-2021年實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，建立連接促進(jìn)共享，充分實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)價(jià)值；2022－2024年實(shí)現(xiàn)智能化，利用智能應(yīng)用，構(gòu)建行業(yè)生態(tài)平臺(tái)。

    針對(duì)“科技賦能每年給萬科節(jié)省了多少成本，增加多少利潤(rùn)？”的問題，孫嘉表示，“萬科做過模型測(cè)算，但現(xiàn)在很難給出IT方面的投入產(chǎn)出比的具體指標(biāo)，其實(shí)很多公司的投入比萬科多得多，他們告訴我這些投入很值得，我也相信。萬科短期內(nèi)并不指望科技賺錢，其更遠(yuǎn)期的目標(biāo)是在萬科40歲時(shí)，科技能成為萬科的行動(dòng)力。”

    “歷千帆，仍熱愛”，這是萬科這次媒體交流會(huì)的主題，也是對(duì)萬科成立30多年來，一路走來雖然過程曲折艱辛，但依然對(duì)前途充滿信心，探索永不停步的真實(shí)寫照。