康禾置業(yè)試水“資本＋資產(chǎn)”地產(chǎn)基金模式 王軍稱(chēng)“運(yùn)營(yíng)加杠桿”時(shí)代已到來(lái)

    ■本報(bào)記者 王麗新

    房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里。下一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代，不再是開(kāi)發(fā)時(shí)代，而是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。

    當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“負(fù)周期”或者慢周期時(shí)，資產(chǎn)的增值涵蓋不了融資成本的時(shí)候，“金融加杠桿”是有危險(xiǎn)的，資本金可能都會(huì)被吃掉。

    近日，康禾置業(yè)總裁王軍在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，在接下來(lái)的地產(chǎn)周期內(nèi)，應(yīng)該是“運(yùn)營(yíng)加杠桿”的時(shí)代。房地產(chǎn)的未來(lái)，將向“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”商業(yè)模式方向走，這也是一些房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主流方向。

    向地產(chǎn)上游金融圈走

    王軍的上一站是遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理中心總經(jīng)理，在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打近20年，從項(xiàng)目總經(jīng)理到城市總經(jīng)理，再?gòu)氖聵I(yè)部總經(jīng)理到集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理中心總經(jīng)理，王軍完成了上市公司經(jīng)營(yíng)管理者四個(gè)層面所有的角色，且周期都在兩三年內(nèi)，這是非常典型的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)生涯變遷史。

    伴隨著遠(yuǎn)洋集團(tuán)這家千億元規(guī)模上市房企的發(fā)展，王軍的操盤(pán)路徑也從一線(xiàn)城市的明星型項(xiàng)目到市場(chǎng)下行期二線(xiàn)城市的壓力型項(xiàng)目，從管一個(gè)項(xiàng)目到管多個(gè)項(xiàng)目，從管一個(gè)城市到管多個(gè)省市，從管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單一模式到管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)、客戶(hù)服務(wù)等綜合業(yè)務(wù)模式，這些轉(zhuǎn)變和經(jīng)驗(yàn)，都是他如今重新出發(fā)的人生財(cái)富。16年優(yōu)秀上市房企的歷練，也讓他擁有了敏銳的投資嗅覺(jué)、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理能力、優(yōu)秀的職業(yè)習(xí)慣。

    2018年3月份，王軍正式離開(kāi)遠(yuǎn)洋集團(tuán)，著手組建一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理平臺(tái)。

    離開(kāi)奮斗近20年的房地產(chǎn)行業(yè)，選擇進(jìn)入金融領(lǐng)域，在外人看來(lái)或許是一次職業(yè)跨界。但真正懂地產(chǎn)的人都明白，地產(chǎn)實(shí)際上是金融的分支，帶有金融屬性，而金融決定著地產(chǎn)的未來(lái)，縱觀這幾次房地產(chǎn)行業(yè)的巨變，背后都有金融的力量。所以，王軍希望往上游走一步，多做一些“金融＋地產(chǎn)”的實(shí)踐。

    經(jīng)過(guò)半年多的籌備和發(fā)展，這家不動(dòng)產(chǎn)管理平臺(tái)康禾置業(yè)已手握多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，以“資本＋資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)的地產(chǎn)基金模式，啟動(dòng)了全新的賽道。

    聚焦多個(gè)藍(lán)海業(yè)務(wù)板塊

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，康禾置業(yè)的核心業(yè)務(wù)聚焦于房地產(chǎn)股權(quán)投資基金、小鎮(zhèn)股權(quán)投資基金、不良資產(chǎn)并購(gòu)基金、城市更新基金四個(gè)方向，同時(shí)研究新地產(chǎn)、泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)，探索和培育新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    不難看出，這四種房地產(chǎn)基金即是康禾置業(yè)的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域。王軍表示，在目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，有幾塊是紅海中的相對(duì)藍(lán)海。第一，在存量市場(chǎng)做文章，即在城市更新方面，識(shí)別存量資產(chǎn)改造機(jī)會(huì)，提前發(fā)現(xiàn)改造增值價(jià)值，通過(guò)存量物業(yè)的改造升級(jí)及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賦能以實(shí)現(xiàn)盈利；第二，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)不良資產(chǎn)項(xiàng)目，利用團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大的投融資能力和豐富的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)以及優(yōu)秀的法律專(zhuān)業(yè)能力，助力項(xiàng)目脫困。

    最重要的是，康禾置業(yè)已經(jīng)在優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)中尋求機(jī)會(huì)。據(jù)記者了解，康禾置業(yè)已經(jīng)擁有藍(lán)城這個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴，雙方共同在浙江平湖、廣西南寧、河北懷來(lái)等地在建或籌建小鎮(zhèn)。據(jù)王軍透露，與藍(lán)城的合作模式是股權(quán)投資形式，康禾和藍(lán)城聯(lián)合操盤(pán)，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏。

    在王軍看來(lái)，小鎮(zhèn)在規(guī)模和周轉(zhuǎn)方面有很大空間，但需要真正懂地產(chǎn)和金融的人去“破題”，以“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”模式去運(yùn)營(yíng)。盡管如此，在布局過(guò)程中，王軍依然非常小心謹(jǐn)慎。他表示，將聯(lián)合不同類(lèi)型的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商，創(chuàng)新合作模式，探討合作機(jī)會(huì)，在城市群核心城市及一線(xiàn)城市近郊打造以農(nóng)業(yè)、文化、教育、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)為支撐的小鎮(zhèn)產(chǎn)品。

    試水“資本＋資產(chǎn)”投資運(yùn)營(yíng)模式

    在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域里，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都明顯很強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)投資管理平臺(tái)較少，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有的在做，但都沒(méi)做起來(lái)，也不是特別大。很多不動(dòng)產(chǎn)投資管理平臺(tái)都是開(kāi)發(fā)商的附屬業(yè)務(wù)，資金多用于投資自身體系的項(xiàng)目，其真實(shí)身份多是房企融資的內(nèi)部輸血平臺(tái)。

    王軍不想做這樣的不動(dòng)產(chǎn)投資管理平臺(tái)，他表示，康禾置業(yè)沒(méi)有房企背景，是在真正做股權(quán)投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，但這需要真正懂不動(dòng)產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)去做。因?yàn)椋谫Y金把控和退出方面，投資一個(gè)項(xiàng)目首要原則是保證資金安全退出，這需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)且有風(fēng)控能力的團(tuán)隊(duì)，首先判斷出一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金回款是否有保障，其次才是鎖定預(yù)期收益率水平。

    在城市更新領(lǐng)域中，王軍及其團(tuán)隊(duì)積極布局一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，聚焦寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)，前期通過(guò)基金模式獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，整合優(yōu)秀行業(yè)資源進(jìn)行改造升級(jí)，待資產(chǎn)租金穩(wěn)步提升后再進(jìn)行打包銷(xiāo)售或資產(chǎn)證券化等方式退出，目前，其團(tuán)隊(duì)已經(jīng)獲取了上海北外灘的一個(gè)公寓項(xiàng)目及北京兩處優(yōu)質(zhì)四合院項(xiàng)目。

    在王軍的設(shè)計(jì)中，希望未來(lái)三年內(nèi)，康禾置業(yè)在管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到100億元－200億元之間，讓資產(chǎn)輕一些，模式新穎一些。希望在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，也更加能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)價(jià)值，為”美好生活”貢獻(xiàn)一份力量。