陽光100加速土儲去化 融創(chuàng)、佳兆業(yè)2周內(nèi)相繼接盤

    ■本報記者 王崢

    在3月底宣布2019年將加快土地儲備去化后，陽光100在4月份的前2周時間里，已經(jīng)出售了2家項目公司的股權(quán)。接盤方則分別為融創(chuàng)和佳兆業(yè)。

    陽光100管理層認(rèn)為，與融創(chuàng)及佳兆業(yè)的交易，對交易標(biāo)的項目而言，有助于加快項目的開發(fā)及銷售速度，融創(chuàng)及佳兆業(yè)在相應(yīng)的物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，擁有行業(yè)領(lǐng)先的經(jīng)驗與能力，相信相關(guān)項目未來能得到高水平的開發(fā)，取得預(yù)期的效益，從而達(dá)到各方共贏的目標(biāo)。

    對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“融創(chuàng)和佳兆業(yè)的體量相比陽光100大得多，融資渠道更多，資金成本也更低，未來土地資源還將加速集中到龍頭房企身上”。

    陽光100加速轉(zhuǎn)型

    4月14日，陽光100發(fā)布公告稱，其附屬公司擬向佳兆業(yè)附屬公司出售目標(biāo)公司100%股權(quán)及債權(quán)，總代價約46.6億元，其中權(quán)益金額為43.97億元；目標(biāo)公司尚未償還的買方貸款及貸款代價為約2.64億元。

    目標(biāo)公司的主要資產(chǎn)為位于廣東清遠(yuǎn)市的房地產(chǎn)項目，土地面積515.62畝，計容總建筑面積1183327平方米。

    這是陽光100近來宣布的第二宗出售資產(chǎn)的交易。4月2日，陽光100公告出售重慶一項目70%股權(quán)予融創(chuàng)。市場人士認(rèn)為，這表明陽光100加速土地儲備變現(xiàn)的計劃推進(jìn)順利，將有助于其回籠資金，降低負(fù)債，支持新業(yè)務(wù)發(fā)展。

    陽光100方面表示，此項交易可以使得公司提前獲利退出，有利于改善經(jīng)營性現(xiàn)金流，持續(xù)降低財務(wù)風(fēng)險。公司未來將以長三角、珠三角及環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈為主要區(qū)域拓展方向，同時順應(yīng)政策環(huán)境及市場需求主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

    陽光100管理層在3月底的業(yè)績發(fā)布會上透露，2019年公司將加快土地儲備去化，土地出售的收入預(yù)計為幾十億元至上百億元。據(jù)公開資料，截至2018年12月31日，陽光100的土地儲備總建筑面積為1502萬平方米，土地儲備面積按平均售價計，貨值達(dá)到近2000億元，其中包含大量一、二級聯(lián)動開發(fā)的土地，土儲規(guī)模和質(zhì)量遠(yuǎn)高于同等銷售規(guī)模的房企。

    據(jù)了解，本次出售的清遠(yuǎn)項目屬于普通住宅產(chǎn)品，而傳統(tǒng)住宅開發(fā)并非陽光100未來的重點。陽光100董事長易小迪此前曾表示，陽光100正由開發(fā)商向運營商轉(zhuǎn)型，商業(yè)模式由開發(fā)利潤向服務(wù)升值轉(zhuǎn)變，服務(wù)性收入在不斷上升，尤其創(chuàng)新產(chǎn)品喜馬拉雅勢頭良好，將成為陽光100未來最大的增長點。街區(qū)綜合體項目交付的多個項目均有良好的運營，成為當(dāng)?shù)爻鞘袝蛷d，形成了品牌效應(yīng)。

    佳兆業(yè)加碼大灣區(qū)

    在陽光100發(fā)布上述公告的同時，佳兆業(yè)也宣布，擬收購陽光100旗下廣東清遠(yuǎn)市項目南區(qū)，“這是公司拓展廣州核心外延城市布局、持續(xù)鞏固粵港澳大灣區(qū)市場領(lǐng)先地位的重要舉措”。

    佳兆業(yè)方面表示，本次收購項目位于清遠(yuǎn)清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)，屬廣清新城核心區(qū)，距廣清高速銀盞出口直行約5公里。項目總占地343749平方米，容積率3.44，計容建筑面積118.33萬平方米。項目分五期開發(fā)，一期計劃今年11月份入市銷售。

    據(jù)悉，清遠(yuǎn)市是珠三角北門戶，為粵港澳大灣區(qū)外延核心城市，距離廣州白云機(jī)場約40公里，離廣州市區(qū)約60公里，距香港、澳門200公里。乘高鐵到廣州僅20分鐘，戰(zhàn)略定位為“南融北拓橋頭堡、水秀山青后花園”。隨著人口持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場容量不斷擴(kuò)展，目前已吸引萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)等品牌房企進(jìn)駐。

    佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，本項目體量巨大，屬于糧倉型項目，可實現(xiàn)多期滾動開發(fā)，為公司提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并對于在清遠(yuǎn)市場樹立佳兆業(yè)品牌形象具有戰(zhàn)略性意義。“清遠(yuǎn)市整體市場銷售良好，本項目周邊各類配套較為齊全，為未來的銷售奠定了良好基礎(chǔ)；成交對價亦處市場合理水平，交易價款可分期支付，前期資金占用少，可實現(xiàn)快速開發(fā)和銷售，符合公司在現(xiàn)階段降負(fù)債周期中拓展優(yōu)質(zhì)項目的需求”。

    上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺，綱要規(guī)劃至2022年，展望至2035年，整體規(guī)劃大灣區(qū)城市以產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，城市特色發(fā)展的策略，打造更加宜商、更加宜居、更加宜學(xué)、更加宜旅的灣區(qū)一體化經(jīng)濟(jì)圈。作為大灣區(qū)核心外延城市，清遠(yuǎn)市已迎來全面對接大灣區(qū)的新時代，加速促進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化進(jìn)程，城市升級紅利快速釋放。

    “此次項目布局落子清遠(yuǎn)，完善了集團(tuán)在大灣區(qū)輻射區(qū)域的布局版圖，持續(xù)鞏固公司在灣區(qū)時代的領(lǐng)先優(yōu)勢。未來，佳兆業(yè)將持續(xù)堅持以粵港澳大灣區(qū)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦地產(chǎn)主業(yè)，協(xié)同科技、健康、海洋、文旅等多元業(yè)務(wù)板塊，緊抓大灣區(qū)政策機(jī)遇，持續(xù)強(qiáng)化城市綜合服務(wù)商戰(zhàn)略定位，助力大灣區(qū)建設(shè)發(fā)展。”佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

    根據(jù)此前佳兆業(yè)披露的財報顯示，截至2018年年底，佳兆業(yè)的土地儲備總建筑面積達(dá)2400萬平方米，其中80%位于一線城市和重點二線城市。尤其在大灣區(qū)內(nèi)，佳兆業(yè)共有1300萬平方米的土地儲備，占總土儲的54%，其中以深圳、廣州及惠州布局為主。大灣區(qū)的土儲貨值近3400億元，占全部貨值的73%，其中深圳貨值占比達(dá)到1600億元。

    國信證券的研究報告也指出，佳兆業(yè)除了在大灣區(qū)的土儲貨值高達(dá)3379億元外，集團(tuán)另有舊改儲備占地約3000萬平方米，其中99%位于大灣區(qū)。而過去10年，佳兆業(yè)每年平均轉(zhuǎn)化舊改項目建筑面積約94萬平方米。“集團(tuán)可于2019年順利完成875億元的銷售目標(biāo)，盈利能力保持穩(wěn)定，繼續(xù)保持高質(zhì)量的持續(xù)增長”。

    值得注意的是，佳兆業(yè)近期銷售勢頭良好，2019年3月份，佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售金額約55.12億元，同比增長80.3%。截至3月31日，佳兆業(yè)一季度總合約銷售約為138.4億元，總合約建筑面積約為76.7萬平方米，同比分別增長75.7%及53.1%。