中航善達擬資產重組 物管營收規(guī)模有望登頂行業(yè)

    本報訊

    4月15日，中航善達發(fā)布公告稱，公司第一大股東中航國際控股股份有限公司擬籌劃將其所持中航善達22.35%股份轉讓給招商蛇口，公司擬籌劃發(fā)行股份購買招商蛇口等持有的招商局物業(yè)管理有限公司100%股權。

    工商信息顯示，中航善達為深圳老牌A股公司。2018年5月28日，中航地產更名為中航善達，確定了公司未來的戰(zhàn)略規(guī)劃，即聚焦物業(yè)資產管理業(yè)務，圍繞機構類物業(yè)資產的管理，重點發(fā)展物業(yè)及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項核心業(yè)務。

    隨著轉型戰(zhàn)略加速實施，中航善達成為A股中非常稀缺的物業(yè)公司。經過持續(xù)數(shù)年的整合，在房地產項目剝離后，上市公司的去向終于塵埃落地。而對于招商蛇口來說，此次交易意義同樣非比尋常。在國有企業(yè)不斷深化改革的時代浪潮下，物業(yè)管理行業(yè)的格局正在悄然變化。

    行業(yè)加速整合

    目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段，公司眾多。大型物業(yè)公司通過標準化的管理、優(yōu)質的服務質量和品牌效應，加快擴大業(yè)務規(guī)模，盈利能力穩(wěn)中有升。加上近年來物業(yè)公司進入資本市場，管理面積已經成為一項重要指標。

    中航善達年報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年末，其擁有總管理面積接近5500萬平方米。招商物業(yè)年報披露的數(shù)據(jù)顯示，目前公司在管項目超過7500萬平方米，兩者數(shù)據(jù)相加之后，總的在管面積將達到1.3億平方米。這個數(shù)字已經比肩當前中海物業(yè)，直追行業(yè)第二綠城服務的1.7億平方米。

    在資本的推動下，大型物業(yè)公司紛紛加快對管理面積的拓展，收并購井噴，行業(yè)集中度不斷上升，出現(xiàn)強者恒強，行業(yè)分化的趨勢。行業(yè)加速成長，龍頭示范先行，這也被市場人士稱為“新的巨無霸正在形成”。

    萬億藍海開啟

    龍頭企業(yè)市值爆發(fā)可期

    在城市化進程持續(xù)提高、居民收入及人均住房面積不斷提升背景下，物業(yè)服務需求有望持續(xù)提升。而政策法規(guī)的不斷完善、業(yè)主委員會制度的推進以及房地產開發(fā)進入巨頭時代等因素推動下，物業(yè)管理行業(yè)正在迎來快速發(fā)展的黃金時代。

    據(jù)中國產業(yè)信息網《2017年中國物業(yè)管理市場規(guī)模預測及行業(yè)發(fā)展趨勢》，不考慮物業(yè)管理費漲價因素的情況下，全國物業(yè)管理服務行業(yè)2030年的潛在市場規(guī)模將超過13000億元。中國指數(shù)研究院報告顯示，2015年行業(yè)整體營業(yè)收入水平6500億元，到2030年行業(yè)整體規(guī)模還有至少2倍的空間。

    2014年彩生活作為首家中資物業(yè)股赴港上市后，市值一度超過母公司花樣年，成為市場熱點。由于基礎物業(yè)管理業(yè)務擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收入風險低，風險溢價小等特點，越來越多的物業(yè)公司開始進入資本市場。

    有業(yè)內人士指出，中航善達作為A股僅有的兩個純物業(yè)公司之一，與招商蛇口強強聯(lián)手，將支撐輕資產平臺做大做強。在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，公司持有的物業(yè)管理平臺股權市值有望快速增長。

    頭部優(yōu)勢明顯

    物業(yè)管理行業(yè)高度分散以及“大行業(yè)，小龍頭”的競爭格局。在居民消費升級、部分地產企業(yè)配套物管業(yè)務退出、小型物業(yè)公司低效經營的淘汰機制等因素下，頭部公司有望享受行業(yè)增長和市場集中度提升的雙重紅利。

    中航善達2018年實現(xiàn)營業(yè)收入66.6億元，歸屬于母公司所有者凈利潤8.6億元，同比分別增長12.94%、468.84%。按類型分，房地產開發(fā)業(yè)務營收27.03億元，同比減少3.74%，占比降至40.61%；物業(yè)管理業(yè)務收入37.18億元，同比則增加29.68%，占比升至55.87%。

    2018年，招商物業(yè)的總營收則達到66.38億元，在已披露業(yè)績的物管公司中排名第三，僅次于萬科物業(yè)97.96億元、綠城服務67.1億元。

    中航善達和招商蛇口作為行業(yè)內典型的頭部企業(yè)，憑借整合優(yōu)勢，未來有望成為國內物業(yè)管理第一股。尤其是在馬太效應的驅動下，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?/p>

    實際上，中航善達和招商蛇口的重組是物業(yè)行業(yè)近年來發(fā)展的縮影。4月10日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司發(fā)布公告，保利物業(yè)的股票自2019年4月11日起終止在全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)掛牌。業(yè)內人士紛紛猜測，有可能是保利地產擬分拆物業(yè)板塊上市的前奏。這些在業(yè)內有較好的口碑、業(yè)績和規(guī)模的頭部企業(yè)，紛紛在資本市場動作不斷。

    對此，有分析人士指出，“從保利到招商，可以看出國資委資產大整合的一些脈絡，下一步上市公司可能會用手上的現(xiàn)金去收購保利地產的物業(yè)公司及其它央企的物業(yè)公司，專業(yè)的事讓專業(yè)的公司去做，打造中國的龍頭物業(yè)公司”。