274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn) 行業(yè)洗牌從中小房企開始

    [人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月24日，今年全國共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量97938個。]

    即便是盛夏酷暑，很多中國地產(chǎn)商在2019年夏天還是感受到絲絲寒意。

    7月末的一個周日晚上，內(nèi)地四線小城的地產(chǎn)商張明（化名）約了一群銀行、政府朋友吃飯，雖然他內(nèi)心也知道銀行融資幾乎不可能，還是需要時不時聯(lián)絡(luò)感情。

    “幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款，但現(xiàn)在公司貸款余額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來，即使質(zhì)押公司資產(chǎn)也無法獲得銀行的資金。”張明在飯局中無奈地對著這群老朋友訴苦。張明自己也清楚，自己的地產(chǎn)項目過少，基本沒辦法進入銀行融資的名單。

    放在一年前，張明還可以通過其他通道獲得一些銀行非標業(yè)務資金，不過，現(xiàn)在的監(jiān)管政策，幾乎讓張明無法“喘氣”。

    在全國中小地產(chǎn)商大軍中，這樣的現(xiàn)象并非個案，和張明有同樣命運的中小地產(chǎn)商的故事，正在中國眾多三四線城市上演。無法從金融機構(gòu)獲得資金，是將他們推向末路的根源。

    人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月24日，今年全國共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量97938個。

    中小地產(chǎn)商末路

    行業(yè)洗牌的第一步，是淘汰市場的小玩家。

    今年以來，已經(jīng)有接近300家地產(chǎn)商破產(chǎn)，意味著市場給小地產(chǎn)商空間已經(jīng)不足。這些破產(chǎn)的地產(chǎn)商基本分布在中國的三四線城市，資產(chǎn)規(guī)模普遍是5億到30億之間，破產(chǎn)原因主要在于負債高企、融資困難等原因。

    小地產(chǎn)商生存究竟有多困難？

    由于融資困難，張明就一直在想辦法尋找一些主流地產(chǎn)商合作來維持公司的運營。

    “我們在很多三線城市都會和當?shù)氐牡禺a(chǎn)商合作開發(fā)，實際上我們依靠自己的規(guī)模優(yōu)勢，正在逐漸蠶食這些小地產(chǎn)商的市場。”一位上市房企副總裁說。

    作為資金密集行業(yè)，中國大部分地產(chǎn)商均是依靠資金驅(qū)動，融資環(huán)境降至冰點之后，居高不下的融資成本，吞噬了行業(yè)利潤。

    “目前百強以外的地產(chǎn)商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長三角的小地產(chǎn)商對接資金，如果是太遠地方的地產(chǎn)商，我們擔心市場不好，最后項目斷掉。”一位資金中介告訴記者。

    主流地產(chǎn)商融資難

    不過，即便是主流地產(chǎn)商，由于此前較高的負債，導致如今融資也成為難題。

    7月11日，泰禾集團（000732）（000732.SZ）公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率15%，幾乎創(chuàng)下中國地產(chǎn)商公開融資利率新高。而這家閩系房企在今年一季度凈利潤率為13.37%，雖然這個凈利潤率水平已經(jīng)較高，依然難以覆蓋高昂的融資成本。

    泰禾的融資成本高企只是行業(yè)的縮影，包括中國恒大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）等地產(chǎn)商均進行了超過10%利率的境外融資。

    融資難背后，讓很多主流地產(chǎn)商也不得不選擇“斷臂求生”。

    今年以來，華僑城（000069.SZ）、陽光100中國（02608.HK）、上置集團（01207.HK）、粵泰股份（600393.SH）、泰禾集團等地產(chǎn)商均選擇出售項目股權(quán)，進而實現(xiàn)回血。

    東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁認為，中型房企有較大規(guī)模擴張訴求、拿地動力強，又相對缺乏自有資金，受融資整頓沖擊將面臨較大挑戰(zhàn)。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場下行，幾乎難以跨越周期。

    行業(yè)排位之爭

    中小房企生存危機背后，實際上是行業(yè)集中度提高帶來的必然結(jié)果。

    根據(jù)行業(yè)咨詢機構(gòu)克而瑞發(fā)布的2019年上半年銷售數(shù)據(jù)看，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。

    其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達10.5%，同比提升0.7個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，TOP31-50強之后的房企競爭優(yōu)勢開始放緩，權(quán)益金額集中度為8%，下降0.2個百分點。

    “規(guī)模不是萬能，沒有規(guī)模萬萬不能。”旭輝控股集團（00884.HK）總裁林峰對外表示。

    可以與之對應的，是融資能力的顯著差別。

    7月8日，中國海外發(fā)展（00688.HK）在公開市場進行債券融資，利率最低達2.9%。

    7月9日，旭輝控股集團公告，擬發(fā)行于2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優(yōu)先票據(jù)。

    如此巨大的融資成本差異，凸顯了房企冰火兩重天的生存現(xiàn)狀。那些拿到較低成本融資的地產(chǎn)商均擁有了千億規(guī)模，因而受到銀行、金融機構(gòu)的偏愛，在流動性收緊的地產(chǎn)行業(yè)，誰擁有資金，就可以說是擁有了話語權(quán)。

    “TOP30各有各的特點，也各有各的無奈，但是只有在有規(guī)模的前提下，才可以拿到融資和土地談判權(quán)，也就是有了行業(yè)競爭的基本籌碼。”一位TOP20房企CFO告訴記者。

    “我們的白名單基本上是在TOP30里面選擇房企，如果沒有達到規(guī)模邊界，將影響到我們的授信規(guī)模。”一位銀行融資人士告訴記者。

    眾所周知，對于地產(chǎn)商最重要的是錢，其次是土地，再者是人。規(guī)模優(yōu)勢不僅降低了融資成本，在很多土地談判上也會占據(jù)優(yōu)勢，進而進一步提高了地產(chǎn)商的競爭力。

    比如綠地控股（600606）（600606.SH），就因為較大的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在2018年拿地平均樓面價1890元/平方米，創(chuàng)下頭部房企的拿地價格新低。

    縱觀過去幾年，只有達到一定規(guī)模的地產(chǎn)商，才有機會拿到一級開發(fā)和一些政府戰(zhàn)略項目，繼而成為自己補充貨值的重要手段。

    增速放緩

    面對嚴厲的政策環(huán)境，很多地產(chǎn)商都開始逐漸調(diào)整自己的發(fā)展預期，繼而讓之前的很多泡沫慢慢破滅。

    “我們上半年拿地非常少，老板也在不斷觀察市場。”一位閩系房企高管告訴記者。

    與之對應的，是上半年市場交易的降溫。

    “我覺得6月份的數(shù)據(jù)真的不容樂觀，6月份的土地交易同比、環(huán)比均有下降。主要城市二手房交易同環(huán)比都下降，5月份有些城市的二手房已經(jīng)開始調(diào)頭。”易居企業(yè)控股（02048.HK）CEO丁祖昱說。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，銷售面積為20268萬平方米，銷售金額為18925億元。其中，2019年1月~6月銷售面積累計同比增速下降1.8%，這主要是由于上半年全國各線城市在購買力缺位下新房銷售乏力。此外6月單月來看，銷售面積相比2018年同期也下降了2.2%。

    “我們的銷售情況就是不太理想，客戶觀望氣氛嚴重，成交乏力。”一位華東地產(chǎn)營銷人士告訴記者。

    另外一名TOP20地產(chǎn)高管則透露，自己公司上半年銷售不錯的項目均在一二線城市，而此前布局在三四線城市的項目銷售異常困難。

    此前，一直發(fā)展兇猛的閩系地產(chǎn)商在這一輪發(fā)展中，銷售逐漸放緩。

    融信中國（03301.HK）的公告顯示，截至2019年前6個月，融信中國連同其附屬公司及其聯(lián)合營公司總合約銷售額約566.8億元，同比增長4%。而去年中期，融信的銷售增速同比增加約75.7%。

    同樣增速乏力的還有正榮地產(chǎn)，截至2019年前6個月，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司的累計合約銷售金額約586.07億元，同比增長0.82%。而去年中期，正榮銷售增速同比增加170%。

    “地產(chǎn)銷售上要有規(guī)模，要沖規(guī)模就要投資，如果靠自身滾動資金發(fā)展，維持20%到40%的增長是有可能的，但是如果要超過這個增長幅度，就必須要加杠桿，但是未來幾年整個行業(yè)在去杠桿是趨勢。”旭輝控股集團董事長林中說。